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Immobilienkauf mit GbR bei abweichendem Darlehensnehmer

13.10.2021 15:54 |
Preis: 60,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von


18:07

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir als Familie (Vater, Mutter, Sohn 1, Sohn 2= V, M, S1, S2) kaufen aus einer Erbengemeinschaft eine Immobile heraus, die anschließend vermietet werden soll.
Käufer und Vermieter soll eine eigens dafür gegründete GbR bestehend aus V, S1, S2 werden. Leider studieren S1 und S2 zurzeit und haben kein nachweisliches Einkommen. Dies ist hinderlich für die Finanzierung. V und M hingegen beziehen laufend Gehalt. Daher sollen V und M die Finanzierung gemeinsam zu sehr guten Finanzierungskonditionen aufnehmen.
Wie ist es möglich, das Darlehen zum Kauf der Immobilie in die GbR zu übernehmen? Die GbR ist noch nicht gegründet, Änderungen im Gesellschaftsvertrag sind möglich und der Kaufzeitpunkt der Immobilie kann frei bestimmt werden. Die GbR soll vorzugsweise nur aus V, S1, S2 bestehen aber es gibt die Möglichkeit M zu 1% an der GbR zu beteiligen.

Ziel ist außerdem eine problemlose Anrechnung der Zinsen als steuerlichen Aufwand innerhalb der GbR.

Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!

Ich freue mich auf Ihre Antworten.

Freundliche Grüße

13.10.2021 | 16:50

Antwort

von


(29)
Hochstraße 82
55128 Mainz
Tel: 015120509460
Web: https://ganzrecht.net
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Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen möchte ich nachfolgend gerne die von Ihnen gestellte Anfrage beantworten.

Beachten Sie jedoch bitte, dass im Einzelfall weitergehende Informationen für eine fundiertere Einschätzung der Rechtslage erforderlich sein können und dass das Fehlen relevanter Informationen dazu führen kann, dass die Einschätzung unter Berücksichtigung solcher Informationen eine andere sein könnte. Auch kann diese Einschätzung in vielen Fällen ein persönliches Beratungsgespräch nicht ersetzen.

Bei der Beantwortung habe ich folgende Annahmen zugrunde gelegt:

- Sie möchten eine 3-Personen-GbR gründen.
- Diese GbR soll eine Immobilie kaufen.
- Einer der Gesellschafter sowie eine weitere Person (Nicht-Gesellschafter) sollen hierfür ein Darlehen aufnehmen, weil es im Hinblick auf die beiden anderen Gesellschafter Probleme mit der Finanzierung gäbe.
- Die GbR soll die Darlehenszinsen steuerlich ansetzen können.

Demzufolge stellt sich die Rechtslage wie folgt dar:

Grundsätzlich könnte man hier verschiedene, möglicherweise komplexe, Konstruktionen durchspielen und im Hinblick auf das gewünschte Ergebnis prüfen. Meines Erachtens erscheint jedoch die folgende Vorgehensweise die zielführendste:

Die GbR selbst soll als Darlehensnehmerin und Käuferin sowie Vermieterin fungieren. So kann auf der Ebene der GbR die Zinszahlung als Betriebsausgabe ausgewiesen werden. Auf die Frage der Werbungskosten auf Ebene des jeweiligen Gesellschafters kommt es dann nicht mehr an. Alle anderen Konstruktionen führen hier zu Problemen.

Das Problem mit der Finanzierung sollte recht einfach gelöst werden können, indem M als Bürgin, ggf. auch als Mitschuldnerin auftritt. Für die Bank spielt es letztlich, solange der Kapitaldienst geleistet werden kann, keine Rolle, ob M originäre Darlehensnehmerin ist, solange sie im Zweifel auf Ms Vermögen Zugriff hätte. Kann der Kapitaldienst alleine durch die GbR bzw. V nicht geleistet werden, kann M neben der GbR Darlehensnehmerin werden, wobei man dann im Innenverhältnis zwischen GbR und M eine alleinige Tragung durch die GbR vereinbart werden müsste/sollte. Die GbR entrichtet dann die Zinsen und kann diese als Betriebsausgabe aufführen.

Natürlich kann auch M als 1%-ige oder gar 0%-ige Gesellschafterin in die GbR eintreten. Dann haftet sie nach § 128 HGB analog und die Bank sollte auf jeden Fall kein Problem haben. Allerdings haftet M dann natürlich für alle Verbindlichkeiten der GbR!

Will man hingegen eine Lösung wählen, in welcher zwar die GbR Käuferin und Vermieterin, jedoch nicht Darlehensnehmerin ist, müssten M und V das Darlehen (also insbesondere die Darlehenssumme) an die GbR weiterreichen. Das wird aber bei einem Immobiliardarlehen so ohne Weiteres nicht möglich sein, weil es hier eine Zweckbindung für den (unmittelbaren) Hauskauf gibt (d.h. die Bank bezahlt den Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer). Dies würde dann gegebenenfalls zu schlechteren Konditionen führen, weil es dann als "sonstiges" Darlehen zu werten wäre. Möglicherweise wird die Bank dies auch überhaupt nicht mitmachen, wenn nicht der Darlehensnehmer der wirtschaftlich Berechtigte ist.

Meine Empfehlung ist daher: Sprechen Sie mit der finanzierenden Bank über die denkbaren Konstellationen, insbesondere die Möglichkeit, dass M als Bürgin oder als Mitverpflichtete auftritt.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen bestmöglich geholfen zu haben und wünsche Ihnen alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Lenz
-Rechtsanwalt-


Rechtsanwalt Christian Lenz

Rückfrage vom Fragesteller 13.10.2021 | 17:47

Sehr geehrter Herr Lenz,

herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort!

D.h. nochmal zur Klarstellung Ihrer letzten Teilantwort: Es ist rechtlich und steuerlich einwandfrei, wenn M und V das Darlehen aufnehmen und es dann bei Gründung mit in die GbR mit einbringen? Natürlich unter der Maßgabe, dass die Bank dem kompletten Prozess zustimmt und M als Gesellschafter beteiligt ist.

Hintergrund zu Ihren anderen Vorschlägen: Uns wurde mittlerweile von 3 Banken mitgeteilt, dass diese nur sehr ungern neu gegründete GbRs finanzieren.

Herzlichen Dank für die Klarstellung Ihrer Antwort!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.10.2021 | 18:07

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Rückfrage.

In diesem Fall würde die GbR mit M und V einen Darlehensvertrag schließen, zu gleichen Konditionen, wenn gewünscht. Im Rahmen dieses Vertragsverhältnisses können dann die Zinsen, welche die GbR an M und V zahlt, geltend gemacht werden. M müsste hier nicht an der GbR beteiligt sein.

Ich sehe keine Gründe, warum dies nicht möglich sein sollte. Diese mittelbare Lösung stellt nur eine Verlagerung des vertraglichen Risikos der Bank dar.

Freundliche Grüße

Christian Lenz

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