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Immobilienkauf knapp gescheitert

| 15.10.2020 23:46 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


13:55

Zusammenfassung:

§ 577 BGB regelt das Vorkaufsrecht des Mieters einer Wohnung und setzt voraus, dass erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll.

Der Eigentümer der Mietwohnung eines Bekannten bot diesem die an ihn vermietete Wohnung zum Kauf an. Für die 1-Zi-Whg. forderte der Eigentümer 65 T€, der durchschnittlicher Marktwert der Immobilie in vergleichbarer Lage betrug 50 T€, die mein Bekannter dem Eigentümer auch anbot. Der Eigentümer kam ihm beim Kaufpreis nur bis 60 T€ entgegen und lehnte alle Angebote unter diesem Preis ab. Der Mieter/Kaufinteressent sagte dem Eigentümer daraufhin ab. Später verkaufte der Eigentümer die Wohnung für 52 T€ an einen Dritten. Diese Summe hätte der Mieter/Kaufinteressent auch bezahlt, bekam aber kein entsprechendes Angebot.
Hätte der Mieter/Kaufinteressent Anspruch auf ein entsprechendes verringertes Angebot des Eigentümers gehabt?
Kann der Mieter die Differenz zwischen Angebot und tatsächlichem Verkaufspreis in Höhe von 8 T€ als Schadensersatz vom Verkäufer fordern?

16.10.2020 | 00:57

Antwort

von


(1014)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Vorschrift des § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt das Vorkaufsrecht des Mieters einer Wohnung. Sie setzt voraus, dass erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Ist der Bekannte also von Anfang an in eine Eigentumswohnung gezogen, steht ihm ein Vorkaufsrecht ohnehin nicht zu.

Liegen die Voraussetzungen der vorgenannten Vorschrift dagegen vor, so würde sich die Nichtmitteilung des Vermieters vom abgeschlossenen Kaufvertrag als schuldhafte Pflichtverletzung darstellen. Dafür haftet der Vermieter dem Mieter grundsätzlich auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 , § 577 Abs. 1 Satz 1 , § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2016 – VIII ZR 70/16  –, Rn. 13, juris). Den Differenzbetrag von 8.000 € wird man aber nur als erstattungsfähigen Schaden ansehen können, wenn Ihr Bekannter daraufhin eine vergleichbare Eigentumswohnung zu dem Preis von 65.000 € gekauft hätte, denn dann hätte er 8.000 € für eine Eigentumswohnung dieser Art zu viel bezahlt.

Ihr Bekannter hat keinen Anspruch auf einen bestimmten Kaufpreis. Er hat die Möglichkeit, in den zwischen dem Vermieter und einem dritten Kaufinteressenten abgeschlossenen Kaufvertrag "einzusteigen". Der dort vereinbarte Kaufpreis ist dann maßgeblich, auch wenn vorher andere Summen zwischen Vermieter und Mieter genannt worden sein sollten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 16.10.2020 | 12:46

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Sie schreiben: "Er hat die Möglichkeit, in den zwischen dem Vermieter und einem dritten Kaufinteressenten abgeschlossenen Kaufvertrag "einzusteigen"."
Das bedingt ja, dass mein Bekannter Kenntnis von der Kaufsumme erlangt. Auf welcher Rechtsgrundlage drängt er dann den Dritten aus dem Kaufvertrag?

Danke!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.10.2020 | 13:55

Sehr geehrter Fragesteller,

deswegen muss der Vermieter und Verkäufer den Mieter auch informieren!

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB ). Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (§ 577 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB ). Damit tritt der Vermieter anstelle des ursprünglichen Käufers in den Kaufvertrag ein.

Wenn der Eigentumsübergang auf den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, bleibt dem Mieter nur noch der Schadensersatzanspruch. Bis zu diesem Zeitpunkt kann er seine Rechte z.B. durch eine Einstweilige Verfügung gegen den Vermieter sichern.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.10.2020 | 10:01

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