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Immobilienkauf in Spanien


02.11.2010 18:32 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Beantwortet von



Ich möchte in Alicante ein älteres Haus kaufen.Es wurde von einem Architekt geprüft.Der Verkäufer ist Deutscher.In der Urbanisation gibt es eine deutschsprachige Verwalterin die langjährig dort arbeitet und angesehen ist.Sie schlägt einen in Spanien üblichen Vorvertrag mit 10% Anzahlung vor und eine folgende notarielle Eintragung.
Meine Fragen:Wie kann ich die Lastenfreiheit prüfen und einen Grundbuchauszug bekommen.Prüft der Notar die Lastenfreiheit?

Hafte ich auch wenn der Verkäufer die Steuer auf den Wertzuwachs nicht bezahlt?Wenn ja-wie kann man das umgehen.

Wird bei dem für meine zu zahlende Steuer wichtigen Katasterwert von meinem Kaufpreis ausgegangen oder von einem fiktiven vielleicht viel höheren Wert?

Wenn beide Ehepartner wie in Deutschland je zur Hälfte eingetragen werden sollen,brauchen dann beide eine NIE Nr?

Und letztens-wie komme ich zur NIE NR ohne 2 mal nach Spanien reisen zu müssen-innert 4 Wochen denn dann soll der Notartermin sein.

Kann man ein solches Vorhaben überhaupt ohne Anwalt durchführen-die Verwalterin fühlte sich fast beleidigt als ich sagte,dass ein Anwalt eingeschaltet werden soll.
02.11.2010 | 21:48

Antwort

von



Las Mercedes 31,1,10
48930 Guecho, Vizcaya, Spanien
Tel: +34944800018
Tel: +34630247171
Web: http://www.suderow.es
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ihre Fragen möchte ich auf der Basis der Sachverhaltsdarstellung und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

1.Lastenfreiheit: Die Lastenfreiheit können Sie anhand eines Grundbuchauszuges prüfen. Einen Grundbuchauszug kann man bei zuständigen Grundbuchamt, in diesem Fall wird es sich wahrscheinlich um das Grundbuchamt Alicante handeln, beantragen. Für die Beantragung benötigt man folgende Angaben der Immobilie: Adresse, Grundbuchdaten, derzeitiger Eigentümer, Katasternummer, Identifikationsdaten des Antragstellers sowie Grund des Antrages. Diesen Grundbuchauszug können Sie über einen Vermittler sog. Gestoria beantragen oder selbst vor Ort beantragen. Wir stehen auch gerne zur Verfügung, um diesen Auszug für Sie einzuholen.

2. Prüfung durch den Notar: Der Notar sollte auch vor der Erteilung der Kaufurkunde einen Grundbuchauszug einholen. Sollte die Immobilie nicht lastenfrei sein, so wird er sicherlich den entsprechenden Hinweis in die Urkunde vermerken. Bitte beachten Sie dass der Notar den Auszug erst kurz vor der Erteilung der Urkunde einholen wird, Dieses wird wahrscheinlich nach der Unterzeichnung des Vorvertrages geschehen.

Wir können Ihnen aber empfehlen die Lastenfreiheit vor der Unterzeichnung des Vorvertrages zu prüfen, da Sie zu diesem Zeitpunkt bereits 10 % des Kaufpreises zahlen sollen. Somit können Sie sich besser absichern, bzw. im Vorvertrag einen entsprechend Hinweis einfügen (z. B. Verpflichtung zur Aufhebung der Lasten bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages oder einer bestimmten Frist).

3. Wertzuwachs: Ich gehe davon aus dass Sie mit Wertzuwachs die sog. Plusvalía der Immobilie meinen. Dieses gehört zu der Einkommensteuer (IRPF) des Verkäufers wenn es sich um einen privaten Verkauf handelt. Der Verkäufer haftet hierfür selbst vor der spanischem Steuerbehörde. Sollten Sie aber den lokalen Wertzuwachssteuer meinen (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sog. IVTNU) Wertzuwachs für Stadtinmobilien) dann müssen Sie Folgendes beachten:


Es handelt sich um eine lokale Steuer. Die Steuer wird von der zuständigen Gemeinde festlegt bzw. eingetrieben. Die Begleichung dieser Steuer wird normalerweise vom Verkäufer verlangt. Die Höhe bestimmt sich auf der Basis des Wertzuwachses der Immobilie vom Zeitpunkt des Erwerbs durch den Verkäufer bis zur Veräußerung. Der Käufer bzw. der Notar müssen den Kaufvertrag an die Gemeinde mitteilen.

Bitte beachten Sie dass die Gemeinden in bestimmten Fällen diese Steuer auch vom Käufer verlangen können wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist. Um in Ihren Fall die genauen Haftungsrisiken zu prüfen benötigen wir weitere Angaben über den genauen Sitz der Immobilie und Aufenthalt des Verkäufers. Sollte die Immobilie innerhalb des Gemeindegebietes der Stadt Alicante sein, so findet die steuerrechtliche Satzung über die den Wertzuwachs von städtischen Immobilien in der jeweils gültigen Fassung (Sog. Ordenanza Fiscal del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) Anwendung. Bitte beachten Sie dass dieses genau geprüft werden sollte, insbesondere wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist.

Die Besteuerungsgrundlage bestimmt sich normalerweise auf der Basis des bei der Übertragung mitgeteilten Wertzuwachses während der letzten 20 Jahren vor der Übertragung. Die genauere Bestimmung müsste in der genannten Satzung geprüft werden.

4. Weitere Steuern: Der Käufer eine Immobilie in Spanien muss folgende Steuern bezahlen:

a. Mehrwertsteuer (IVA): Diese Steuer findet bei Neuimmobilien Anwendung.

b. Eigentumsübertragungssteuer (ITP: Impuesto de transmisiones patrimoniales): Diese Steuer findet nur auf Immobilienübertragungen Anwendung. Die Steuer beträgt in der autonomen Region von Valencia 7% des in der Urkunde angegebenen Preises.

c.Katastersteuer: Diese Steuer wird von der Gemeinde jährlich festgelegt. Diese Steuer wird normalerweise vom Verkäufer bis zum Zeitpunkt der Übertragung beglichen, wobei der Käufer ab der Übertragung. Der von der Gemeinde festgelegte Katasterwert stellt die Besteuerungsgrundlage für diese Steuer dar. Die genaue Besteuerung können Sie anhand der lokalen Satzung bestimmen lassen.

Zu Ihrer Frage möchten wir noch Folgendes anmerken: Wenn in der Urkunde einen Kaufpreis angegeben wird, der stark unter den üblichen Marktwert liegt, dann kann die Steuerbehörde im Rahmen einer Steuerprüfung einen anderen Wert für die Festlegung der anfallenden Steuern verwenden.

5. NIE Nummern: Wenn beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen werden sollen, dann sollten beide eine Steueridentifikationsnummer sog. NIE Nummer haben. Sie werden diese NIE Nummer auch für die Beurkundung sowie für die entsprechenden Steuererklärungen und weitere Geschäfte in Spanien benötigen.

Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten für die Beantragung einer Nie Nummer in Spanien:

a. Sie können eine notarielle Vollmacht erteilen, damit eine Person für Sie die NIE Nummer in Spanien vor der Spanischen Polizei beantragt. Die Vollmacht müsste vor einem deutschen Notar erteilt werden. Die Urkunde sollte auch mit der Haager Apostille versehen werden, weiterhin müsste man die in Spanien üblichen formellen Bedingungen erfüllt werden. Zu dieser Vollmacht müssten Sie eine Kopie Ihres Personalausweises beifügen.

b. Sie können die NIE Nummer auch vor einem spanischen Konsulat in Deutschland beantragen. In Deutschland gibt es 6 verschiedene spanische Konsulate, welche Sie über die entsprechenden Vorgehensweise informieren können.

Bitte beachten Sie dass die Bearbeitung mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann.

Gerne stehen wir zur Verfügung um Ihnen bei der Erlangung dieser Nie Nummern zu helfen.

6. Zu Ihrer letzten Frage möchten wir wie folgt Stellung nehmen:

Natürlich können Sie dieses Vorhaben auch ohne Anwalt durchführen. Hierbei müssten Sie aber auf verschiedene Aspekte der Transaktion sehr genau achten (Steuerrecht, lokale Normen, spanisches Vertragsrecht und Immobilien etc.). Weiterhin kann Ihnen einen zweisprachigen Anwalt helfen die in Spanisch verfassten Dokumenten sowohl sprachlich als auch rechtlich richtig zu interpretieren.

Ich hoffe ich konnte hiermit Ihre Fragen im Rahmen einer ersten Beratung und auf der Basis des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes beantworten. schließlich möchte ich darauf hinweisen, dass diese Antworten keine persönliche Rechtsberatung ersetzen können und dass Weglassen bzw. Hinzufügen wichtiger Informationen zu einer Änderung der rechtlichen Bewertung führen kann.

Für eine Rückfrage stehe ich jederzeit im Rahmen der Nachfrageoption bzw. der Auftragsoption gerne zur Verfügung.

Einen schönen Abend und beste Grüße aus Spanien,


Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2010 | 22:45

Hallo,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Ist der Vorvertrag an eine Form gebunden oder ist er wie ein normaler Kaufvertrag individuell zu formulieren-in diesem Fall würde der Noter vom Vorvertrag ja gar keine Kenntnis erlangen.Oder wird der Vorvertrag dem Notar bei der Terminabmachung vorgelegt??
Mit welchen Kosten muss ich bei der Beantragung der NIE durch Sie
rechnen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2010 | 10:26

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
1. Der Vorvertrag muss nicht notariell beurkundet werden. Der Vertrag kann individuell von den Parteien formuliert werden. Es steht Ihnen frei ob Sie den Vorvertrag danach an der notariellen Urkunde binden bzw. dem Notar vorlegen. Wir können Ihnen empfehlen, den Vorvertrag in Schriftform möglichst genau zu formulieren und danach in der notariellen Urkunden zumindest einen Hinweis auf diesem Vertrag einzufügen. Ein Beispiel: Wenn Sie 10% des Kaufpreises anzahlen, dann sollte in der Urkunde festgehalten werden, dass Sie 10% des Kaufpreises vor dem notariellen Kaufvertrag gezahlt haben. Somit erlangen Sie mehr Rechtsicherheit, da die Urkunde den vollständigen Sachverhalt darstellt.

2. Ich kann Sie gerne über die Kosten für die Beantragung der NIE Nummern im Rahmen einer Direktanfrage bzw. per Email informieren. Demnach bitte ich Sie sich über diese Funktion mit mir in Verbindung zu setzen.


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