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Immobilienkauf in Griechenland!

21.08.2014 18:48 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Für Verträge über Grundstücke gilt das Recht am Ort des Grund-stücks (Art. 1Abs.1 Lit. c Rom-I-VO). Griechisches Grundstücks-recht ist geregelt in Art. 947ff. griech. ZGB. Bei Nicht-Notar Vorverträgen ("προσύμφωνο") sind Sicherheiten des Käufers: Vollmacht, Vertragsstrafe & Vor-Sicherungshypothek.

Guten Tag ,

möchte eine Immobilie auf Kreta erwerben, habe hier in Deutschland bei meiner Bank Darlehen beantragt und morgen ist der Termin zum Unterschreiben vom Vertrag!

Nun in Griechenland ist meine griechische Anwältin gar nicht soweit, die Uhre ticken dort anders , sehr langsam und entspannt! Sie sagt mir , erst in ca. 2-3 Wochen Vorvertrag , erst dann wenn alles überprüft und ok. ist , wird dann notarieller Kaufvertrag geschlossen so dass das Geld sofort fließt und 1-2 Tage später Übergabe erfolgt !

Nun meine Bedenken:

1)wenn ich morgen den Darlehensvertrag unterschreiben, lt. Verbraucherschutz habe ich dann 2 Wochen Frist , zurückzutreten , sonst habe ich den Vertrag an der Backe und muß Vorfälligkeitsentschädigung an der Bank zahlen, sollte es aus dem Immobilienkauf auf Kreta nichts werden ! Nun a) ist der Vorvertrag eigentlich ausreichend um Gewißheit zu haben dass das Deal gilt, wenn mann ihn noch vor dem Ablauf der 2 Wochenfrist hinkriegt? , b) Anzahlung von 10 % beim Vorvertrag kommt mir auch spanisch vor , welche Sicherheiten kann ich verlangen , dass ich mein Geld wiedersehe, falls es mit dem Deal nicht klappt!

2) wirde meine Bank mitmachen, wenn ich die Sachlage erkläre und bitten, den Unterschriftstermin zu verschieben? Oder gibt's andere Alternativen?

Grüße
S.D
Eingrenzung vom Fragesteller
22.08.2014 | 13:26
Eingrenzung vom Fragesteller
22.08.2014 | 15:20
22.08.2014 | 15:06

Antwort

von


(134)
Winsstraße 66
10405 berlin
Tel: 03040393365
Web: http://www.jahn-law.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

das griechische Recht für Grundstücksüber-tragungen ist geregelt in Art. 947 bis 1345 des griechischen Zivilgesetzbuches. Für diesen Vertrag gilt auch im Ganzen griechisches Recht, weil das Grundstück in Griechenland belegen ist (Art. 1 Abs.1 Lit. C) Rom-I-Verordnung = EU Verordnung 593/2008 vom 17. Juni 2008).

Zu Frage 1.) Ja, das ist einer von mehreren möglichen Abläufen von Grundstückskäufen in Griechenland, der auch nicht ungewöhnlich ist.

Zu Frage 2). Man trifft in Griechenland unterschiedliche Arten von Vorverträgen bei Grundstückskäufen an. Bei einem Typ wählt man bereits für den Vorvertrag die notarielle Beurkundung. M.a.W. dieser Vertrag wirkt dann bereits genauso wie der später zu beurkundende Hauptvertrag. Dieser Typus liegt hier aber nach dem Sachverhalt nicht vor.

Ein Vorvertrag „preliminary contract" (?"προσύμφωνο"?), der ohne Beachtung des Formerfordernisses der notariellen Beurkundung geschlossen wird, verschafft dem Käufer dagegen auch in Griechenland nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsverschaffung (Siehe: Real Property Law and Procedure in the EU., Hrsg: EUI-Florenz & DNotI., 2005, country report Greece by Eugenia Mattheau auf Seite 21). Dieser Vertragstypus scheint hier auch vorzuliegen.

Das ist auch nicht ungewöhnlich, weil der Käufer zumeist über zwei Wege gesichert wird: Entweder wird ihm das Recht eingeräumt den Hauptvertrag mit sich selbst zu schließen, indem ihm eine entsprechende Vollmacht erteilt wird, oder der Verkäufer verspricht für den Fall der Nicht-erfüllung zumindest eine Vertragsstrafe. Das sind ortsübliche anerkannte Sicherheiten, wie die nach denen Sie fragen.

Beide Regelungen sind aber keine dingliche Absicherung dagegen, dass der Verkäufer das Grundstück nicht an Dritte veräußert. Diese Absicherung kann nur die Eintragung einer Art von Vormerkung auf spätere Eintragung einer Sicherungshypothek gem. Art.1257 Griech. ZGB bringen (S. 40 des oben genannten Reports unter „pre-notation-mortgage").

Ich gehe davon aus, dass auch eine Regelung, wie Sie ihnen vorschwebt - (nur Hauptvertrag oder Vorvertrag gegen Vorlage der Finanzierungszusage statt der 10%-Anzahlung) - im Rahmen der auch in Griechenland geltenden Privatautonomie vertrags-rechtlich wirksam wäre. Die Frage ist nur, ob das für die Gegenseite verhandelbar ist, wenn es nicht den lokalen Gepflogenheiten entspricht.

Sofern man kein Neugriechisch samt juristischer Terminologie beherrscht, - (was ich auch nicht kann, meine Antwort basiert englischen Übersetzung zu griechischen Rechtsquellen) -, sollte man sich, bevor man dort etwas unterschreibt, sei es nun ein Vorvertrag (προσύμφωνο), sei es ein Hauptvertrag, sich in jedem Fall eine Übersetzung in eine Sprache, derer man auch auf dem gebotenen Niveau mächtig ist, besorgen.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn


Ergänzung vom Anwalt 22.08.2014 | 15:51

Sehr geehrter Fragesteller,

falls das oben zu juristisch formuliert ist, hier nochmals hoffentlich etwas klarer:

Welche Rechte Sie haben, wenn der Verkäufer in der Zeit zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag nicht erfüllt, hängt davon ab, was im Vorvertrag steht, den ich nicht kenne.

Wenn dort steht, dass der Käufer durch eine Vertragsstrafe gesichert ist, ist diese im Falle der Nicht-Erfüllung verwirkt, und sie bekommen diese. Wenn Ihnen nur eine Vollmacht zum Abschluss des Hauptvertrages mit sich selbst erteilt wird, ist der Vorschuss tatsächlich erstmal weg. Wenn Ihnen eine Vor-Sicherungshypothek bewilligt wird, besteht das Risiko, dass an Dritten verkauft so gut wie gar nicht, worauf Sie eigentlich bestehen sollten.

Falls der Deal komplett platzt, gibt es zumindest einen Anspruch auf Rückzahlung des Vorschusses aus ungerechtfertigter Bereicherung (Art. 904 Griech. ZGB und S.26. des oben genannten Reports), den müssten Sie allerdings auch erstmal in Griechenland durchsetzen. Wenn sie absolut sicher gehen wollen, fragen Sie ihre lokale Anwältin, ob die Gegenseite mit der Eintragung einer Vor-Sicherungshypothek schon beim Vorvertrag einverstanden ist. Das ist das sicherste.

MFg Ra. Jahn

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