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Immobilienkauf in Frankreich, deutscher Makler ohne franz. Lizenz

| 07.09.2011 23:29 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Wir sind dabei ein Haus in Frankreich zu kaufen um dort zu wohnen. Vermittelt wurde uns das Haus von einem deutschen Immobilienmakler ohne französische Maklerzulassung, was dieser uns aber vorenthielt. Der französische Notar teilte uns nun mit daß der Makler nach französischem Recht illegal gehandelt hat und sich strafbar gemacht hat, da er keine französische Maklerzulassung habe und nur mit dieser Zulassung in Frankreich Immobilien angeboten und vermittelt werden dürfen.
Das Haus haben wir auf einer deutschen Immobilienseite im Internet gefunden.
Frage: Hat der Makler für sein illegales Vermitteln des Hauses in Frankreich an uns einen deutschen Rechtsanspruch auf die Courtage? Laut Notar besteht in Frankreich bei dieser Sachlage selbstverständlich kein Rechtsanspruch auf die Courtage, er weiß aber nicht wie es in Deutschland in diesem Fall aussieht. Und haben wir uns oder der Verkäufer des Hauses in Frankreich mit strafbar gemacht ?
Wir hatten zwei Besichtigungstermine im Haus mit dem Makler, jedoch bis heute nichts für den Makler unterschreiben müssen (Auftragsbestätigung o.ä.).

Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Da es sich um einen deutschen Immobilienmakler handelt, gehe ich davon aus, dass eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO vorliegt. Sollten hier Zweifel bestehen, können Sie sich bei dem für den Makler zuständigen Gewerbeamt erkundigen.

Wird der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig, bestimmen sich die Voraussetzungen nach dem Französischen Recht. Ohne eine entsprechende Lizenz kann danach kein Maklerlohn verlangt werden. Vergleichbar ist die Regelung in Deutschland. Liegt keine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO vor, kann der Makler keinen Maklerlohn verlangen und muss ggfs. mit einem Ordnungswidrigkeitsverfahren rechnen.

Wird der Makler in Ihrem Auftrag tätig und unterschreiben Sie eine entsprechende Vereinbarung mit dem Makler, wonach bei einem Nachweis oder eine Vermittlung eines Hauses in Frankreich ein Maklerlohn fällig wird, richtet sich dies nach Deutschem Recht.

Danach entsteht ein Zahlungsanspruch, wenn der Makler unter Vorliegen einer Gewerbeerlaubnis entsprechend einer noch zu treffenden Vereinbarung den Nachweis oder die Vermittlung einer Immobilie vorgenommen hat.

Würden Sie zum jetzigen Zeitpunkt die Immobilie erwerben, würde mangels einer Vereinbarung mit dem Makler kein Maklerlohn von Ihrer Seite geschuldet bzw. der Makler müsste eine entsprechende Beauftragung, die auch mündlich geschlossen werden kann, nachweisen. Hierbei sehe ich wenig Aussichten, dass der Makler mit einem Maklerlohn durchdringt.

Eine Strafbarkeit von Ihnen sehe ich hierbei nicht. Sollte der Makler eine Vereinbarung mit dem Verkäufer haben, ist ein etwaiger Anspruch auch in diesem Verhältnis abzuwickeln.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2011 | 00:55

Besten Dank für Ihre rasche Antwort.
Laut Makler haben wir diesem einen Auftrag alleine dadurch erteilt, daß wir einen Besichtigungstermin vereinbart haben und er uns Unterlagen zum Haus zusandte. Zitat:
"Sie haben als deutscher Staatsbürger bei einem deutschen Makler angefragt und dessen deutsche AGB mit dieser Anfrage, den Terminvereinbarungen, sowie der Zustellung der Unterlagen zum Objekt akzeptiert. Mit Akzeptanz unserer AGB haben Sie sich zudem mit der Zahlung einer nach deutschem Recht üblichen Courtage in Höhe von 3,57% inkl. Mwst. einverstanden erklärt. In diesem Falle ist es nicht notwendig einem französischen Notar die Carte Professionelle vorzulegen, da wir als Makler darauf verzichten im Notarvertrag aufgenommen zu werden. Sofern Sie die Angelegenheit jedoch nach französischem Recht abgehandelt sehen möchten (was eher unüblich ist), müssen wir Sie darauf hinweisen dass hierbei eine Courtageforderung in Höhe von 6 % durch unseren französischen Vertragspartner entsteht." Zitat Ende
Frage: Liegt er damit richtig ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2011 | 17:29

Der Maklervertrag ist formfrei und kann damit auch ohnne schriftliche Form zustande kommen. Erforderlich ist aber ein Angebot und Annahme für einen Maklervertrag.

Hat der Makler daher im Vorfeld eindeutig auf eine Provisionspflicht im Erfolgsfalle (Abschluss eines kaufvertrages) hingewiesen, dann stellt dies ein Angebot des Maklers auf Abschluß eines Maklervertrages dar.

Die Annahme des Angebotes kommt durch die dann zustande, wenn Sie weitere Dienstleistungen in Anspruch nehmen, z.B. in Form einer Besichtigung. Dann fällt die vorher angezeigte Provision an. (LG Köln, Urteil vom 28.04.2004, AZ: 26 O 61/03 = AIZ A 103, 105).

Hat der Makler jedoch im Vorfeld keinerlei Angaben dazu gemacht, dass seine Dienstleistung Provision verursacht und auch nicht die höhe der provision mitgeteilt, hat er kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages unterbreitet. In diesem Fall könnte es auch so geregelt sein, dass der Verkäufer die Maklerprovision übernimmt. Auch der Hinweis auf die AGB´s des Makler greifen nicht, wenn Ihnen keine Gelegenheit gegeben wurde diese vorher einzusehen. insoweit muss der Makler nachweisen, dass Sie die AGB´s akzeptiert haben, was dann wiederum für den Abschluss eines Maklervertrages spricht.

D.h. ohne vorherige Mitteilung der Provisionspflicht und deren Höhe, sowie ohne Akzeptieren der AGB´s entsteht kein Provisionsanspruch.

Mit besten grüßen

Bewertung des Fragestellers 15.09.2011 | 19:56

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"Der Fall ist inzwischen insofern geklärt, daß eindeutig hier die französische Rechtssprechung gilt, da das Objekt (Haus) in F steht. Der Makler hat keinen Anspruch auf Courtage, da er ohne franz. Zulassung tätig war. Er hat sich dort im Gegenteil sogar durch sein Handeln strafbar gemacht !"
Stellungnahme vom Anwalt:
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