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Immobilienkauf arglistige Täuschung

16.05.2018 00:01 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir würden gerne die Chancen & Risiken für folgenden Sachverhalt besser beurteilen:

- Kauf Mehrfamilienhaus (Altbau Bj. 1850, ehemals Landwirtschaft) November 2014 von einer Erbengemeinschaft (4/6 Frau XY, je 1/6 die beiden Kinder aus erster Ehe Ihres verstorbenen Ehemanns, Verhandlung und Besichtigung ausschließlich mit Frau XY)
- Typische Formulierung im Kaufvetrrag "Sachmängelhaftung ist ausgeschlossen"
- Frau XY ist mittlerweile eine unserer Mieterinnen in dem Objekt
- Mittlerweile folgende Probleme, die uns vor Kauf nicht durch die Verkäufer mitgeteilt worden sind:
1. Frühjahr 2015: der Keller ist neu betoniert worden und wäre angeblich trocken, tatsächlich drückt bei Regen das Wasser durch die Außenwände in den Keller, Sanierung unmöglich, da Gewölbekeller und Teilkeller.
2. Schwarzbau 1: ein Nebengebäude (Pferdestall, Holzbauweise) war ein Schwarzbau und wir sind im Frühjahr 2017 vom Katasteramt angeschrieben worden, dass dies ein Schwarzbau sei. Nach mündlicher Auskunft des Bauamtes nicht genehmigungsfähig. Das Gebäude haben wir jetzt abgerissen und auf eigene Kosten entsorgt, wollten das 50m2 Gebäude aber eigentlich gerne erhalten um haben sogar eine Terrasse davor pflastern lassen. Alles Kosten umsonst und nun folgt ein teurer Neubau versetzt, damit es nicht mehr auf Grünland steht.
3. Schwarzbau 2: daraufhin haben wir uns die eingezeichneten Pläne vom Bauamt besorgt und festgestellt, dass der Anbau am Hauseingang ebenfalls ein Schwarzbau ist (umfangreiche Sanierung des Anbaus durch uns ist aber bereits erfolgt, Neupflasterung der Hofeinfahrt direkt passend vor den Anbau. Sollte der Anbau nicht genehmigungsfähig sein, entstehen uns Rückbaukosten und die 20.000 € für die Hofeinfahrt waren umsonst)
4. Kaschierter Holzwurmbefall: Die Balken im ersten OG waren mit dicker Farbe gestrichen. Beim Entfernen durch eine Firma im Dezember 2017 kamen massive Holzwurmlöcher zum Vorschein, die übergepinselt wurden. Statik ist nicht betroffen und es ist auch kein aktiver Befall mehr, dennoch hätte sich der Umstand in unserem Kaufpreisangebot widergespiegelt, wenn wir davon gewusst hätten.
5. Im Sommer 2015 sind wir bei Regulierung eines Wasserschadens von der übernommenen Vorversicherung (Wohngebäude) um 400€ hochgestuft worden aufgrund zahlreicher Wasserschäden in den 5 Jahren vor dem Kauf.

Keiner dieser Sachverhalte war uns vor Kauf bekannt. Uns war völlig klar, dass ein so altes Haus nicht dem neuesten Stand entspricht und haben das auch bewusst gekauft und nun mit ca. 100.000 € auch umfassend renoviert, aber mittlerweile ärgern uns sehr diese ganze Sachverhalte, die sich damals für uns mindestens im Kaufpreis widergespiegelt hätten, wenn wir sie vorher gewusst hätten.

Fragen:
1. Als finanzieller Schaden sind und bislang lediglich die Rückbaukosten des Pferdestalls entstanden und es folgt der Neubau. Die anderen Dinge haben bislang (so lange das Bauamt sich bezüglich Punkt 3 nicht meldet) noch keine Kosten verursacht. Wie ermittelt man realistisch den Schadensersatz bei den obigen 5 Punkten? Wir hätten in Kenntnis der 5 Punkte schätzungsweise 25.000 € weniger geboten, aber das kann ja keine Grundlage für eine Schadensersatzklage sein.

2. Die Möglichkeit bzgl. Rückabwicklung und Schadensersatz sind uns bekannt. Wir wollen das Objekt nicht gegen den ursprünglichen Kaufpreis zurückgeben, da wir seit 3 Jahren viel Eigenleistung und über 100k investiert haben. Ist es möglich eine Klage auf Schadensersatz zu begrenzen oder besteht die Gefahr, dass wir die nun wertvollerer Immobilie zum damaligen Kaufpreis zurückgeben müssen?

3. Da ein möglicher Streitwert ggf. sehr hoch wäre und wir das Prozessrisiko tragen: welcher der 5 Punkten hat wenig bis keine Aussicht auf Erfolg?

Mit freundlichen Grüßen
16.05.2018 | 10:14

Antwort

von


(1934)
Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
Tel: 0511 1322 1696
Tel: 0177 2993178
Web: http://www.anwalt-prime.de
E-Mail:
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Sehr geehrte Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

Zitat:

1. Als finanzieller Schaden sind und bislang lediglich die Rückbaukosten des Pferdestalls entstanden und es folgt der Neubau. Die anderen Dinge haben bislang (so lange das Bauamt sich bezüglich Punkt 3 nicht meldet) noch keine Kosten verursacht. Wie ermittelt man realistisch den Schadensersatz bei den obigen 5 Punkten? Wir hätten in Kenntnis der 5 Punkte schätzungsweise 25.000 € weniger geboten, aber das kann ja keine Grundlage für eine Schadensersatzklage sein.

Folgender Schadensersatz könnte angenommen werden:
Punkt 1: Ca. Kosten der Sanierung, auch wenn technisch unmöglich (Dies könnte dann als Minderwert angesetzt werden)
Punkt 2: Abriss- und vertane Investitionskosten
Punkt 3: Ebenfalls (falls Abriss notwendig)
Punkt 4: Kein Schadensersatz, sofern keine Statik betroffen und kein Befall mehr vorhanden
Punkt 5: Rückstufungsschaden aufgrund der Vorfälle (von Versicherung ausrechenbar).

Zitat:
2. Die Möglichkeit bzgl. Rückabwicklung und Schadensersatz sind uns bekannt. Wir wollen das Objekt nicht gegen den ursprünglichen Kaufpreis zurückgeben, da wir seit 3 Jahren viel Eigenleistung und über 100k investiert haben. Ist es möglich eine Klage auf Schadensersatz zu begrenzen oder besteht die Gefahr, dass wir die nun wertvollerer Immobilie zum damaligen Kaufpreis zurückgeben müssen?

Ja das ist möglich. Der Rücktritt muss nicht von Ihrer Seite aus erklärt werden.

3. Da ein möglicher Streitwert ggf. sehr hoch wäre und wir das Prozessrisiko tragen: welcher der 5 Punkten hat wenig bis keine Aussicht auf Erfolg?

Punkt 1 wäre ggf. nur mit einem Wertgutachten zu ermitteln (Kosten ca. 2000-3000 Euro; allerdings erstattungsfähig). Alle anderen Punkte sind durchsetzbar, sofern die Kenntnis der Verkäuferin vorliegt.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen.
Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 20.05.2018 | 23:59

Sehr geehrter Herr Dr. Hoffmeyer,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Nachfrage zu Schwarzbauten allgemein: d.h. so lange das Bauamt nicht auf uns zukommt und verfügt, dass wir die Schwarzbauten zurückbauen, ist auch für uns auch kein Schaden entstanden? Bislang haben wir ja keine schlafenden Hunde geweckt und insofern als auch kein Schaden für uns?

Wir werden Sie nächste Woche einmal kontaktieren und das weitere Vorgehen mit Ihnen besprechen. Da wir das Prozessrisiko mit den hohen Verfahrenskosten komplett selber tragen, wollen wir nur die Punkte geltend machen, bei denen wir die Kenntnis der Verkäuferin beweisen können (geführte Gespräche über die Sachverhalte im Beisein unbeteiligter Dritter).

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2018 | 11:45

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen:

Zitat:

Nachfrage zu Schwarzbauten allgemein: d.h. so lange das Bauamt nicht auf uns zukommt und verfügt, dass wir die Schwarzbauten zurückbauen, ist auch für uns auch kein Schaden entstanden? Bislang haben wir ja keine schlafenden Hunde geweckt und insofern als auch kein Schaden für uns?

Korrekt. Dies sollten Sie aber dennoch zeitnah klären, da sonst die Verjährungsfrist hierfür abläuft (1 Jahr ab Kenntnis).

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(1934)

Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
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