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Immobilienkauf Wohnfläche nach §34 LBO zu gering, Kaufpreisminderung/Rückabwicklung ?

13.04.2009 23:25 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Wir haben im Dezember 2008 ein /Bestandshaus Baujahr 1958 / gebrauchtes Haus gekauft. (Notarielle Beurkundung 11. Dez. 2008) Es handelt sich um ein ehemaliges Lagergebäude mit Dachgeschoss aus dem Baujahr 1958. Die Vorbesitzerin hat 2002/2003 einen Bauantrag für die Umnutzung des Lagergebäudes in 2 Wohnungen (betrifft Dachgeschoss) gestellt. Dieser Bauantrag wurde auch genehmigt und die Umnutzung wurde durchgeführt. Nach mehreren Besichtigungsterminen und Preisverhandlungen haben wir uns entschieden das Haus zu kaufen. Notarielle Beurkundung des Kaufes war am 11. Dez. 2008.
Im März 2009 hat ein befreundeter Architekt die Wohnungen für uns vermessen um uns richtige und maßstabsgetreue Grundrisspläne zu erstellen. Daraufhin teilte er uns mit, daß es sich bei den zwei Wohnungen nicht um Aufenthaltsräume nach § 34 LBO handelt, da wesentlich weniger als die Hälfte einer Wohnung eine Raumhöhe von 2,2m aufweist. Dies war für uns bei den Besichtigungsterminen so nicht ersichtlich und wir wurden auch nicht darauf hingewiesen!

§ 34
Aufenthaltsräume
(1) Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Nutzung ausreichende Grundfläche haben. Die lichte Höhe muß mindestens betragen:
1. 2,2 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche, wenn die Aufenthaltsräume ganz oder überwiegend im Dachraum liegen; dabei bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,5 m außer Betracht,
2. 2,3 m in allen anderen Fällen.


Nun stellt sich für uns die Frage wie die Rechtslage für uns aussieht ?

Im Notariellen Kaufvertrag sind weder Wohnungensgrößen noch Wohnflächen beschrieben.
Im notariellen Kaufvertrag heißt es lediglich: "Gebäude und Freifläche, Garage, Lagergebäude".
Quadratmeterangaben zu Lagerraum EG oder Wohnraum DG sind hier nicht angegeben.
Im Kaufvertrag unter § 5 steht: "Die Veräußerung erfolgt im gegenwärtigen Zustand, ohne Haftung für Sachmängel des Erwerbsobjekts, insbesondere für Größe, Güte und Beschaffenheit sowie für die Freiheit von öffentlich-rechtlichen Baubeschränkungen"
Jedoch liegt uns die genehmigte Baugenehmigung für die Umnutzung vor. Diese haben wir vor dem Immobilienkauf von der Verkäuferin erhalten.

Ein Entgegenkommen der Vorbesitzerin ist nicht zu erwarten, da die ganze Hausübergabe schon
nicht funktioniert hat und wir ständig mit leeren Versprechungen abgespeist wurden.

Zur Info: die Verkäuferin ist Architektin, der Lebenspartner ist Handwerksmeister (Zimmerer) !!!
Wir dagegen sind Laien (Automobilbranche, Modebranche)

Nun haben wir das Gefühl für diese Immobilie zuviel bezahlt zu haben und schlimmsten Falles gar
keinen Wohn- oder Aufenthaltsraum erworben zu haben.

Welche Möglichkeiten gibt es für uns? (wird sich vermutlich alles nur gerichtlich regeln lassen)

- Rückabwicklung...
Wollen wir nicht unbedingt, da wir eine Sonderzahlung für "Inventar" Küche usw. in Höhe von 18.000 € ausserhalb des notariellen Kaufvertrages geleistet haben (dafür gibt es keine Rechnung...) Gegenwert = null. Zudem kommt ein anwaltlicher / gerichtlicher Aufwand welcher für uns sicherlich mit enormen Kosten verbunden wäre hinzu.

- Kaufpreisminderung...
Wird sich nur gerichtlich durchsetzen lassen. Wieviel Euro kann man abziehen ?
Mit welcher Kaufpreisminderung könnten wir rechnen ?
- Wie sehen die Konsequenzen für uns aus ?
Bei Kaufpreisminderung und Anerkennung haben wir ein Lagergebäude ohne Aufenthaltsraum nach $ 34 LBO gekauft.... Sollten wir das Haus verkaufen wollen können wir keinen Wohnraum angeben !!! (also ist die Immobilie wesentlich weniger Wert und nur noch als Lager zu verkaufen...)

Wie sieht die Rechtslage aus und zu welchem Vorgehen würden Sie uns in diesem Fall raten ???



Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst danke ich für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.

Eine Minderung/Rückabwicklung käme nur dann in Betracht, wenn die erworbene Immobilie im Rechtssinne mangelbehaftet wäre. Dies wäre dann der Fall, wenn die tatsächlichen Eigenschaften nicht den vertraglich vereinbarten entsprechen. Dies bezweifle ich in Ihrem Fall.

Zwar ist die rechtliche Nutzungsmöglichkeit in der Tat eine Eigenschaft des Gebäudes, die einen Sach- oder Rechtsmangel begründen kann. Jedoch verstehe ich Ihre Schilderungen so, dass auch das Dachgeschoß im notariellen Kaufvertrag nicht als Wohnraum bezeichnet war. Schließlich ist gilt zu berücksichtigen, dass eine (Um-)Nutzung als Wohnraum behördlich genehmigt wurde. Sofern diese Genehmigung nicht aufgrund falscher Angaben erlangt worden sein, greift hier unter Umständen ein Bestandsschutz zu Ihren Gunsten.

Selbst wenn man einen Mangel annehmen sollte (etwa weil im Vertrag entgegen meinem Verständnis des Sachverhalts das Dachgeschoß doch als Wohnraum bezeichnet ist), so erhält der Vertrag einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss. Daraus wird deutlich, dass die Verkäuferin nicht für Sach- oder Rechtsmängel haften wollte.

Etwas anderes wäre es dagegen, wenn die Baugenehmigung auf bewusst falschen Angaben beruht. Hier könnte man durchaus die Ansicht vertreten, dass sich die Verkäuferin für diesen Fall nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen kann.

Im Ergebnis halte ich Ihre rechtliche Position im Hinblick auf eine Minderung oder Rückabwicklung für nicht besonders aussichtsreich.

Es bliebe unter Umständen die Möglichkeit, den Vertrag aufgrund eines Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft (etwa die Nutzungsmöglichkeit des Dachgeschosses als Wohnraum) anzufechten. Dies müsste aber unverzüglich geschehen. In diesem Fall wären Sie zudem verpflichtet, der Verkäuferin einen durch die Anfechtung erlittenen Vermögensschaden zu erstatten.

Ich stimme Ihnen zu, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung bei einer Rückabwicklung sehr kostspielig sein dürfte. Der für Anwalts- und Gerichtsgebühren maßgebliche Streitwert bemisst sich in diesem Fall nach dem Kaufpreis. Im Falle einer Minderung wäre dagegen nur der Minderbetrag anzusetzen. Gerne beziffere ich im Wege der kostenlosen Nachfrage das Prozesskostenrisiko für beide Fälle.

Im Hinblick auf eine eventuelle Minderung möchte ich Ihnen noch mitteilen, dass der Minderbetrag nicht pauschal bestimmt werden kann. Dieser wäre gegebenenfalls durch ein Verkehrswertgutachten zu ermitteln.

Schließlich möchte ich noch darauf hinweisen, dass eine abschließende Würdigung der Rechtslage nicht ohne Kenntnis des Kaufvertrags in seinem vollständigen Wortlaut sowie der wesentlichen Begleitumstände (wie etwa ein eventuelles Inserat der Verkäuferin) der Verkaufsanbahnung erfolgen kann. Diese Antwort kann und soll daher eine individuelle anwaltliche Beratung vor Ort nicht ersetzen.

Ich bedaure Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft geben zu können und verweise hinsichtlich Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

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