Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Immobilienkauf - Rücktritt/Minderung?


| 24.07.2005 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Meine Frau und ich haben vor kurzem zwei nebeneinanderliegende Grundstücke notariell in einem Vertrag gekauft (Zahlungstermin ist in 3 Wochen).
Die Zuwegungen führen über Privatwege, die zwischen den Grundstücken angelegt sind. Es sind bisher dafür keine Baulasten oder Grunddienstbarkeiten auf den Grundstücken der Nachbarn eingetragen.
Die Stadt hat um 1960 die ganze Siedlung ohne Regelung der Wege genehmigt.

Ich hatte das Notariat beauftragt zu prüfen, ob denn die Zuführungen gewährleistet sind. Das Notariat hat das negative Ergebnis nur dem Makler weitergegeben, uns auch bei Vertragsabschluss nicht informiert. Der Makler hat uns dies verschwiegen („arglistig getäuscht?“). Wir selbst hatten gutgläubig an dieses Problem gar nicht mehr gedacht.

Auf dem ersten Grundstück (ca. 850 qm plus Anteil am Privatweg) steht ein ehemaliges Wochenendhaus aus dem Jahre 1960, an das wir anbauen möchten. Kanal mit Kontrollschacht, Wasser und Strom ist gelegt.
Die Nachbarn müssen nach Auskunft der Stadt dem Ausbau durch baubezogene Baulasten zustimmen, sonst bleibt es bei den 60 qm des bisherigen Hauses.
Das zweite Grundstück (750 qm plus Anteil am einem anderen Privatweg) wurde uns als Baugrundstück verkauft (Maklertext im Internet: „... ist voll erschlossen (inkl. Kanal))“.
Für dieses Grundstück haben wir den vollen Preis als Bauland bezahlt. Jetzt stellt sich heraus, dass für dieses Grundstück die Neubau-Genehmigung von den Nachbarn nicht zu bekommen ist. Sie werden uns weder eine Baulast noch eine Grunddienstbarkeit einräumen.
1. Könnte der Anbau bei Verweigerung der Baulasten durch die Nachbarn trotzdem durchgeführt werden (natürlich nach Einspruch gegen den negativen Baubescheid) ?
2. Könnten wir den Kaufpreis für das zweite Grundstück mindern, da es sich nicht um Bauland handelt ?
3. Könnten wir vom Vertrag bzgl. des einen unbebaubaren Grundstücks zurücktreten (Grundstückpreise sind aus dem Exposé des Maklers ermittelbar).
4. Haben wir Schadensersatzansprüche gegenüber dem Makler und dem Notar (Kosten für Vertrag und Darlehn, Makler- und Notargebühren) ?

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)

Der Nachbar kann eine Baulast bewilligen, nach der die Flächen auf das Nachbargrundstück fallen dürfen. Die Übernahme von Abstandsflächen wird im Grundbuch vermerkt und mindert unter Umständen den Wert des Grundstückes.

Soweit der Nachbar die Zustimmung jedoch verweigert, kann der Anbau nicht erfolgen.

Die Regelungen zu Abstandsflächen haben drittschützenden Charakter, so dass der betroffene Nachbar bei Nichteinhaltung dagegen vorgehen kann, etwa durch Anfechtung der erteilten Baugenehmigung.

Konsequenz wäre eine spätere Abrissverfügung der Baubehörde, falls mittlerweile ein Anbau erfolgt ist.

2)

Zunächst wäre hier der notarielle Kaufvertrag inhaltlich zu prüfen. Grundsätzlich handelt es sich ja um Bauland. Es fehlt nur die Zustimmung des Nachbarn zur Eintragung einer Baulast, ohne die wiederum eine Baugenehmigung nicht erteilt wird. Allerdings wusste der Verkäufer von diesem Umstand und hatte sicherlich auch Kenntnis von Ihrem baulichen Vorhaben. Sin und Zweck des notariellen Kaufvertrages war ja schließlich der geplante Anbau. Dies war wohl allen Parteien bekannt.

Das Grundstück hat dementsprechend eine Wertminderung erfahren, denn es ist ja faktisch nicht bebaubar. Der Kaufpreis wird daher um den noch zu ermittelnden Wertverlust gemindert werden können.

3)

Der Erwerber hat Anspruch auf ein Grundstück, das frei von Sachmängeln ist. Dies ist es dann, wenn es bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Hatten die Vertragspartner eine bestimmte Beschaffenheit nicht vereinbart, ist die Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (bspw. als Baugrundstück) oder wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann, so der Gesetzestext.

Ein Rücktrittsrecht muss ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart werden. Die Vereinbarung muss klarstellen, für welche Fälle das Rücktrittsrecht gilt. Sie sollte gleichzeitig eine zeitliche Begrenzung für das Rücktrittsrecht haben.

Ich kann dies von hier aus leider nicht einschätzen, da mir Ihr Kaufvertrag nicht vorliegt.

Es käme jedoch noch eine Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht. Hierzu gibt es im Hinblick auf Grundstückskaufverträge bereits eine Fülle von Rechtssprechung. Insgesamt ist danach eine Anfechtung erfolgreich, soweit der Verkäufer dem Käufer Umstände, welche für die Kaufentscheidung wesentlich waren, verschwiegen hat.

Genauso ergibt es sich aus Ihrer Schilderung. Sie haben demnach die Möglichkeit der Anfechtung gem. 123 BGB.

Die Anfechtung hat binnen Jahresfrist zu erfolgen. Diese beginnt im Falle der arglistigen Täuschung ab dem Zeitpunkt der Kenntnis Täuschung.

4)

Im Falle des Rücktritts wegen arglistiger Täuschung haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Die Kosten, welche aufgrund der durch die Täuschung abgeschlossenen Kaufvertrages entstanden sind, werden von diesem Schadenersatzanspruch umfasst.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2005 | 18:57

Wir wollen einen neuen Kaufvertrag erreichen (der Notar hat sich als neutraler Vermittler zur Verfügung gestellt), in dem beide Grundstücke getrennt aufgeführt werden sollen, mit dem Ziel der "Nachbesserung". Für jedes Grundstück soll von der Verkäuferin bzw. vom Makler (weil der die Grundstücke als Baugrundstücke im Internet angeboten hatte) die notwendigen Baulasten bzw. Grunddienstbarkeiten beschafft werden, bevor von uns der Kaufpreis gezahlt wird.
Im bestehenden Kaufvertrag wurden die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen. Handelt es sich bei
der Unbebaubarkeit eines Grundstücks, das der Makler im Internet als Baugrundstück angeboten hat(das Expose haben wir aus dem Internet)um einen Sachmangel?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2005 | 18:05

Vielen Dank für Iher Nachfrage.

Die praktische Unbebaubarkeit eines Grundstückes, welches als Bauland erworben wurde, stellt schon einen Sachmangel dar. Allerdings haben Sie die schon dargelegten Möglichkeiten, den Kaufvertrag zunächst anzufechten, denn der Mangel wurde vom Verkäufer arglistig verschwiegen. Er war Ihnen bei Vertragsabschluss also nicht bekannt. Die Anfechtung beseitigt dann den Kaufvertrag, so dass eine Sachmängelhaftung nicht mehr in Frage kommt, denn diese stellt einen Schadenersatzanspruch dar, welcher bei "Vernichtung" des Kaufvertrages nicht mehr existiert.

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr schnell und hilfreich "
FRAGESTELLER 5/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER