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Immobilienkauf, Reservierungsgebühr, Schadensersatz


| 13.03.2018 16:51 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Ich suche für eine Kundin eine anwaltliche Ersteinschätzung zum Thema Immobilienerwerb in Spanien/Mallorca und Schadensersatz.

Die Kundin wollte über eine Agentur in Spanien eine Ferienwohnung kaufen. Eine erste Kontaktaufnahme verlief erfolgreich. Im nachfolgenden E-Mail-Verkehr wurde der Eindruck erweckt, es handelte sich hier um ein sehr beliebtes Objekt und die Käufer ständen sozusagen Schlange. Gegen die Zahlung einer Reservierungsgebühr i.H.v. 1.000 Euro Euro würde der Wohnungserwerb für andere Käufer gesperrt. Im Falle eines Kaufes würde die Gebühr angerechnet, ansonsten wäre sie verloren.

Da die Bilder auf der Homepage sehr gut aussahen und im Text nichts Negatives stand, zahlte die Kundin die Reservierungsgebühr und flog zur Wohnungsbesichtigung für 3 Tage nach Mallorca. Hier musste sie feststellen, dass der tatsächliche Zustand nicht der Beschreibung und den Bildern entsprach. Die Wohnung war von einer Familie mit Kindern bewohnt. Die Fliesen waren überstrichen und von Kinderhand bemalt. Eins von drei Schlafzimmern war bestenfalls ein Abstellraum. Der Eingang zum Badezimmer war nur etwas über 40 cm breit. Das Balkongitter war baufällig (wäre wohl in Deutschland vom Bauamt gesperrt worden) und die angegebene Wohnfläche von ca. 80 qm entpuppte sich beim Nachmessen als nicht einmal 73 qm. Die Fotos der Wohnung waren wahrscheinlich schon 2 Jahre alt und nach einer Renovierung gemacht. Da also aktuell erheblicher Renovierungsbedarf bestand, meine Kundin die Wohnung aber trotz allem noch erwerben wollte, begannen Preisverhandlungen bei denen es am Ende nur noch um 4.000 Euro ging. Leider war das Angebot für die Verkäufer nicht akzeptabel und es kam zu keinem Kauf.

Meine Kundin fühlt sich vorsätzlich getäuscht und „über den Tisch gezogen" und möchte die Reservierungsgebühr und die Reisekosten von der Maklerfirma, notfalls auch durch Klageerhebung, zurückfordern. Eine Rechtsschutzversicherung ist vorhanden. Ich würde aber vorher noch von kompetenter Seite wissen, wie hoch die Chancen auf Schadensersatz bei einer Klageerhebung in Spanien sind.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


neben der genauen vertraglichen Vereinbarung, die ggfs. einen Haftungsausschluss wirksam entahlten kann, kommt es ganz wesentlich darauf an,ob es sich um einen freien, oder einen eingetragenen Immobilienmakler gehandelt hat.


Nur der eingetragene Makler wäre durch entsprechende Handelsvorschriften verpflichtet, den Zustand des von ihm zu verkaufenden Immobilien zu überprüfen und könnte sich Interessenten dann wegen Verletzung dieser Pflicht dem Grunde nach schadenersatzpflichtig machen (sofern eben nicht ein wirksamer Haftungsausschluss vertraglich vereinbart worden ist).


Daher wird zunächst die Vertragsprüfung mit dem genauen Inhalt entscheidend sein.


Entscheidend ist aber auch dann der Verlauf der Vertragsverhandlungen, da der vorgefundene Zustand offensichtlich als hinnehmbar eingestuft worden ist, aber die Preisvorstellungen nicht gepasst hatten. Auch das wird dann eine wesentliche Rolle spielen - denn sollten übertreibene Preisnachlassforderungen sich als Grund für das Scheitern der Verkaufsverhandungen herausstellen, wird man dem Makler kaum erfolgreich verklagen können.


Geklärt werden sollte mit dem Rechtsschutzversicherer zudem, ob die Kostenzusage auch für die Geltendmachung in Spanien tatsächlich gilt und zu welchen Bedingungen. Sofern Kostenzusage besteht, der Haftungsausschluss nicht wirksam vereinbart worden ist, sollte dann ein spanischer Kollege eingeschaltet werden; bei Bedarf können wir gerne einen Kollegen in Spanien benennen, mit dem wir immer erfolgreich zusammen arbeiten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg. .

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2018 | 18:56

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre Nachricht.
Ich bin mir nicht sicher, wo der Immobilienmakler eingetragen sein muss. Bei der Vielzahl der Angebote auf der Homepage und dem professionellen Auftritt dürfte es sich nicht um den kleinsten Makler handeln.
Natürlich hat sich der Makler in jeder Hinsicht durch einen Haftungsausschluss abgesichert (Haftung nur bei nachweislich vorsätzlichem oder groß fahrlässigem Verschulden) und bei den Angaben zu den Objekten finde ich: „Die von uns gemachten Informationen beruhen auf Angaben des Verkäufers bzw. der Verkäuferin. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann keine Gewähr bzw. Haftung übernommen werden".
Es wird bestimmt nicht einfach, der Agentur ein Verschulden nachzuweisen. Aber ist es auch unmöglich? Wie bewerten Sie grob die Chance von 1 – 10?
Eine übertriebene Preisnachlassforderung halte ich für ausgeschlossen. Der Preis war 85.000 Euro für (ca.) 80 qm. 1.000 Euro sollten schon vor der Besichtigung erlassen werden. Meine Kundin war bereit 80.000 Euro zu bezahlen. Wenn man bedenkt, dass fast 7 qm fehlen hat die Kundin meiner Meinung nach eher schlecht verhandelt. Aber Preisverhandlungen waren ja nicht meine Aufgabe.
Die Rechtsschutzversicherung wurde noch nicht wegen einer Kostenzusage gefragt, da ich erst hier noch eine anwaltliche Meinung einholen wollte.
Ich lese Ihre Antwort so, dass wenn ein Haftungsausschluss wirksam vereinbart worden ist (und es scheint ja so zu sein), die Chancen, einen Schadensersatz gerichtlich durchzusetzen, nicht besonders hoch sind?
Vielleicht können Sie mir noch sagen, welche Kosten entstehen würden, wenn meine Kundin zunächst nur durch ein Anwaltsschreiben versucht, vom Makler Schadensersatz zu bekommen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2018 | 19:20

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Kosten für anwaltliche Schreiben können so nicht benannt werden, da ein spanischer Anwalt diese Kosten frei verhandeln wird.

Der von Ihnen mitgeteilte Gewährleistungsausschluss drückt die Chance (aber vorbehaltlich der Prüfung des kompletten Vertrages) auf 35:65%. Zwar hat der Makler dann die Pflicht der Kontrolle, ob die Angaben zutreffen (etwas anders, als nach dem deutschen Recht), kann aber mit dieser Klausel seine Pflicht dann abwälzen, wird also nicht selbst haften.

Sofern also eine andere Stelle im Vertrag dieser Haftungsausschluss nicht unwirksam macht (z.B. Garantieversprechen), sehe ich derart wenig Chancen, dass ich ohne Kostenzusage des Versicherers auch für die Kosten des spanischen Kollegens (!) ein Verfahren dann nicht einleiten würde.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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