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Immobilienkauf - Preisminderung aufgrund falscher Angabe Wohnfläche/Zimmeranzahl?

26.06.2017 16:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe in NRW ein Haus für EUR 270.000,00 erworben. Die Wohnfläche wurde im Maklerexpose mit 160qm angegeben. Diese Angabe wurde im Verlaufe der Verkaufsverhandlung aufgrund von Schrägen etc. einvernehmlich auf 132qm reduziert und mit diesem Wert im Kaufvertrag festgehalten. Eine Vermessung durch Fachleute hat jedoch nicht stattgefunden.

Nach dem Kauf habe ich die ursprünglich genehmigten Bauanträge bei der Stadt eingesehen. Es stellt sich heraus, dass das Dachgeschoss, welches mit 22qm in die Wohnflächenberechnung eingeflossen ist, aufgrund fehlenden zweiten Rettungsweges zur Straßenseite kein Aufenthaltsraum ist. Ein Rettungsweg besteht lediglich in Richtung des Nachbargrundstückes und gilt nach Erstauskunft des zuständigen Bauamtes als nicht anleiterbar. Ein zweiter Rettungsweg in Richtung Straße könnte hergestellt werden, indem straßenseitig ausreichend große Fenster in die Dachfläche eingebracht werden. Aufgrund von Abstandsflächen auf Gemeinschaftsgrundstücken ist dies jedoch kompliziert. Im Dachgeschoss befindet sich ein Badezimmer sowie ein Schlafzimmer, beide Zimmer habe ich bereits sanieren lassen. Die Verkäufer, welche auch Bauherren des Hauses waren, versichern glaubhaft dass ihnen dieser Umstand nicht bekannt gewesen sei.

Was sind die möglichen Rechtsfolgen? Rücktritt?

Preisminderung
- anteilig nach Wohnfläche?
- nach Kosten für Schaffung des zweiten Rettungsweges?
- Höhere Preisminderung aufgrund Wegfall eines Badezimmers?
- Höhere Preisminderung aufgrund Sanierungskosten eines Badezimmers, welches ich nicht nutzen darf?

Verringert sich die Maklergebühr durch eine nachträgliche Preisminderung

Ich beabsichtige, den Verkäufern in Anwesenheit des Notares einen Vergleichsvorschlag zu unterbreiten und freue mich über Rechtsgrundlagen sowie über Vorschläge zur realistischen Höhe eines Vergleichsvorschlages, eines möglichen gerichtlichen Streitwertes sowie der Erfolgsaussichten vor Gericht.

Herzlichen Dank!
26.06.2017 | 18:16

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur dann möglich, wenn eine versicherte Eigenschaft nicht vorhanden oder aber die Verkäufer dies arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB ). Das arglistige Verschweigen könnte ggf. mit Hilfe des Bauamtes nachgewiesen werden, ob ggf. schon Anfragen vor den Verkäufern diesbezüglich stattgefunden hatten.
Falls nicht wurden allerdings die Räumlichkeiten als Aufenthaltsräume qualifiziert. Auch dies würde bereits zum Rücktritt berechtigten, wenn der Aufwand nicht unerheblich ist (dies scheint ja auch der Fall zu sein).

Eine Preisminderung sollte bestenfalls gutachterlich festgestellt werden, da die Immobilie mehrstöckig und mit mehreren Nutzräumen ist. Eine einfache Formel wäre, die Wohnfläche entsprechend durch 100 zu teilen und vom Gesamtkaufpreis abzuziehen.

Eine andere aber einfachere Lösung wäre es und dies würde ich persönlich machen, die Kosten für die Eröffnung des Rettungsweges zu 100% in Rechnung zu stellen, sodass die Flächen wie auch vereinbart als Aufenthaltsfläche genutzt werden könnten. Hier könnten Sie mit einem Kostenvoranschlag und einer Bauvoranfrage arbeiten, damit dies rechtlich möglich ist.

Die Erfolgsaussichten sind sehr gut, sofern im Kaufvertrag die o.g. Räume als Wohnräume angepriesen worden sind. Dann haben wir eine Versicherung und es kommt nicht mehr auf die tatsächliche Kenntnis der Verkäufer an. Der Streitwert ist dann die Höhe der Kosten, die dafür aufgewendet werden müssen, inkl. Verwaltungs- und Architektenkosten sowie ggf. auch entgangenem Gewinn wegen der späteren Fertigstellung.

Die Maklergebühr orientiert sich am Kaufpreis, sodass auch diese zu reduzieren ist.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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