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Immobilienkauf , 2 Eigentümer je 1/2, ein Eigentümer geht, welche Kosten trägt er

| 13.03.2018 14:40 |
Preis: 63,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


ein unverheiratetes Paar kauft sich ein Haus gemeinsam, beide Eigentümer je zu 1/2 im Grundbuch, ein Eigentümer brachte Eigenkapital von 50.000,,,,€ mit, welches im Grundbuch Abt. III eingetragen ist zu Lasten des 1/2 Anteils des anderen Eigentümers.
von diesen 50.000 wurden für alle Kaufnebenkosten(Auch Anteil vom anderen Eigentümer) und für Renovierung ausgegeben.

Jetzt, nach einem Jahr hat der eine Eigentümer beschlossen dass der Eigentümer mit dem Eigenkapital zu gehen hat,. der andere Eigentümer will das Haus wahrscheinlich allein übernehmen, falls die Bank das akzeptiert.

Eigentümer verlangt jetzt die 50.000 € zurück weil er ja gehen muss. Der andere Eigentümer sagt, nee, du bekommst nur die Hälfte der Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Steuern) zurück, da die Hälfte ja deine Kosten waren und du die zahlen musstest, auch wenn du gehen musst. Das heißt 30.000€ für Kaufnebenkosten, 20.000€ für Renovierung. Das bedeutet er will nun statt 50000€ jetzt 35.000 € zurückzahlen , und wenn die Bank dann nicht mitmacht, auch noch Vorfällligkeitsentschädigung.
Meine Frage: Welche Kosten muss der Eigentümer (mit Eigenkapital) übernehmen wenn er gehen muss.
Sind 50% Kaufnebenkosten von den 50.000€ abzuziehen oder nur Grunderwerbsteuer oder gar nichts, weil 50.000€ eingetragen sind als brieflose Grundschuld im Grundbuch, und ist somit diese 50.000€ komplett zurück zu zahlen um eine Löschung herbei führen zu können. Kann der verbleibende Eigentümer zivilrechtlich die Hälfte der Kaufnebenkosten einklagen und wenn, dann welche? Vielen Dank im voraus.

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage
wie folgt.

Zunächst einmal ist festzustellen, dass die Grundschuld ein dingliches Rechtsverhältnis zwischen dem jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem jeweiligen Gläubiger der Grundschuld begründet. Aus diesem dinglichen Rechtsverhältnis entspringt das Recht des Grundschuldgläubigers auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem belasteten Grundstück, vergleiche Paragraph 1191 Abs. 1 BGB.

Somit besteht keine Akzessorietät der Grundschuld von einer zugrundeliegenden Forderungen, wie dies bei der Hypothek der Fall ist. Allein aus dem dinglichen Recht gesehen kann die Grundschuld ohne Rücksicht auf Bestehen und Fälligkeit einer von ihr gesicherten Forderung vom Grundschuldgläubiger geltend gemacht werden.

Sofern es keinen ausdrücklichen Sicherungsvertrag gibt, d.h. eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Grundschuldgläubiger über den Inhalt der gesicherten Forderung, besteht eine so genannte isolierte Grundschuld. Der Grundschuldgläubiger ist dann völlig frei zu welchen Bedingungen er die Grundschuld löschen lässt.

Diese Form der Grundschuld, die in der Praxis sehr selten vorkommt, ist grundsätzlich zu unterscheiden von der Sicherungsgrundschuld, die im Rahmen der Bankenfinanzierung anzutreffen ist. Bei der Sicherungsgrundschuld wird mittels eines Sicherungszweckvertrages die Grundschuld mit einem Darlehen verbunden. Damit ist dann auch klargestellt, dass die Bank die Verwertung aus der Grundschuld nur wegen Forderungen aus dem Darlehen betreiben darf.

Wenn in Ihrem Fall ein ausdrücklicher Sicherungsvertrag nicht besteht, so wird man davon ausgehen müssen, dass es dem Grundschuldgläubiger freisteht, den Gesamtbetrag aus der Grundschuld einzufordern, bevor er die Löschung bewilligt.

Ungeachtet dieser rechtlichen Umstände, ist die Rückzahlung der eingebrachten Summe ohne Abzüge auch wirtschaftlich angezeigt und wird in vergleichbaren Fällen so praktiziert. Ausgehend vom Verkehrswert wird die Belastung des Objektes abgezogen und dann steht jedem Eigentümer die Hälfte des freien Wertes zu. Hat einer der Eigentümer - wie in Ihrem Fall, einen Betrag in das Objekt eingebracht, so ist der zusätzlich zurückzuzahlen.

Da Sie explizit das Thema der Kaufnebenkosten erwähnen, ist dazu noch zu sagen, dass der scheidende Eigentümer von diesen Nebenkosten nichts mehr hat, da er sein Eigentum aufgibt. Der verbleibende Eigentümer profitiert jedoch von diesen gezahlten Kaufnebenkosten, da er das Eigentum behält. Dieses Beispiel macht deutlich, dass es auch wirtschaftlich gerecht ist, wenn der eingebrachte Betrag zu 100 % zurückgezahlt wird.

Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2018 | 18:49

Vielen Dank, sollte es zum Rechtsstreit kommen, würde ein Gericht auch so entscheiden, dass es wirtschaftlich gerecht ist , wenn der verbleibende Eigentümer klagen würde ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.03.2018 | 12:03

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Gericht würde vorliegend wegen der hier wohl gegebenen isolierten Grundschuld keinerlei schuldrechtliche oder materielle Einwände akzeptieren und alleine auf Grundlage des dinglichen Rechts entscheiden.

Freundliche Grüße
D. Meivogel
Rechtsanwalt

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