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Immobilienkauf, erw. Makleralleinauftrag, Provisionsvermeidung

08.01.2013 07:55 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Hallo,

ich moechte eine Immobilie kaufen und die Maklerprovision umgehen. Hatte schon Kontakt mit dem Makler aufgenommen. Er hat meine Kontaktdaten und auch schon eine Hausbesichtigung mit mir durchgefuehrt.

Jetzt habe ich den Eigentuemer kontaktiert und den erw. Alleinauftrag eingesehen. Die ueblichen sechs Monate Vertragslaufzeit sind schon vorbei und haben sich automatisch um weitere drei Monate verlaengert. Der Eigentuemer ist heute bereit auch privat zu verkaufen. Mittlerweile hat auch er festgestellt, dass es sich bei Maklern um parasitaeres Pack handelt (4,76% Kaeufer- und 3,57% Verkauferprovision).

Nun zu meiner Idee:
aus steuerlichen Gruenden wuerde mein Schwager dass Haus kaufen und es dann an mich weitervermieten. Der Name meines Schwagers ist bisher noch nie aufgetaucht.

Fragen:

1) gesetzt den Fall der Eigentuemer beendet den erw. Alleinauftrag, kann mein Schwager das Haus bedenkenlos kaufen ohne evtl. Provisionsnachzahlungen zu riskieren? (Der Eigentuemer wuerde meinen Schwager als selbst gefundenen Interessenten darstellen)

2) was passiert wenn der Makler spaeter feststellt, dass ich in dem Haus wohne? Kommt da dieser Sachverhalt der Kausalitaet hoch und der Makler kann seine Provision nachtraeglich einfordern, trotz Beendigung des Maklervertrages?

Danke fuer eine Antwort

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Da Ihr Schwager dann keinerlei Kontakt mit dem Makler hatte und somit auch kein Maklervertrag geschlossen wurde, bestünde keine Provisionsverpflichtung Ihres Schwagers.

Allerdings hat der Makler in diesem Fall wohl einen Provisionsanspruch direkt gegen Sie. Ein solcher Anspruch wird dem Makler nach höchstrichterlicher Rechtsprechung dann zugesprochen, wenn zwischen dessen Vertragspartner (also Ihnen) und demjenigen, der später den Hauptvertrag abschließt (also Ihrem Schwager) besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Es verstößt nämlich gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn der Maklervertragspartner dem Makler den Einwand entgegensetzen könnte, der Vertrag sei nicht mit ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden. Entscheidend ist, dass dem Maklerkunden der Vertragsschluss des Dritten ähnlich zu Gute kommt wie ein eigener und der Abschluss des Vertrages damit auch für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft gleichzusetzen ist (BGH, 08.04.2004 - III ZR 20/03).

Es reicht also aus, dass Ihnen die Leistung des Maklers jedenfalls auf Umwegen auch in irgendeiner Weise zugute kommt (vgl. OLG Jena, 03.08.2005 - 2 U 142/05). Dies muss zwar der Makler beweisen, was ihm allerdings problemlos gelingen wird, wenn Sie tatsächlich selbst in das Haus einziehen würden. Vorausgesetzt, dass ein provisionspflichtiger Maklervertrag zwischen Ihnen und dem Makler geschlossen wurde, werden Sie einem Provisionsanspruch wohl leider nicht entgehen können, auch wenn Ihr Schwager das Haus erwerben würde.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.01.2013 | 09:26

Hallo Herr Wilking,

vielen Dank fuer Ihre Antwort. Eine Sache verstehe ich nicht ganz: "Vorausgesetzt, dass ein provisionspflichtiger Maklervertrag zwischen Ihnen und dem Makler geschlossen wurde, werden Sie einem Provisionsanspruch wohl leider nicht entgehen können, auch wenn Ihr Schwager das Haus erwerben würde."

Meine Ansicht ist die, dass ein Vertrag mit dem Makler zustande kommt sobald ich ihn kontaktiert habe und meine Kontaktdaten preisgegeben habe. Somit waere die Voraussetzung erfuellt und ich habe nach wie vor den schwarzen Peter?

Der Deal kommt auf Umwegen mir zu Gute und die volle Verpflichtung zur Zahlung der Provision ist vorhanden.

Richtig?

Ich wuensche noch ein frohes Neues.

Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.01.2013 | 09:59

Es kommt regelmäßig darauf an, ob ein eindeutiges Provisionsverlangen vom Makler geäußert wurde. Ich zitiere diesbezüglich ein aktuelles Urteil des BGH (Urteil vom 3. 5. 2012 - III ZR 62/11):

"Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indes strenge Anforderungen. Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus. Anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat."

Es wäre daher noch zu prüfen, ob eine solcher Provisionshinweis ausdrücklich gegeben wurde oder sich ggf. aus einem Exposé oder der Anzeige des Maklers eindeutig ergibt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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