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Immobilienkauf, Maklercourtage, falsche Angabe von Mietverträgen

15.09.2015 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Verkäufer V (Privatperson) verkauft über den Makler M (Rechtsform GmbH) eine vermietete Immobilie an den Käufer K (Rechtsform GmbH).

Frage 1) Wenn K eine juristische Person ist (GmbH), findet das BGB trotzdem Anwendung?

Die Immobilie wurde im Expose als Anlageobjekt mit monatl. Einnahmen präsentiert. Nach Kontaktaufnahme mit dem Makler sandte er die Mietverträge (insgesamt 12 Stück) zu, in welchen die Summe der Einnahmen bestätigt wurde.

Aufgrund der guten Rendite entschied sich K die Immobilie als Anlageobjekt zu kaufen und in die bestehenden Mietverhältnisse einzutreten. Für den Kauf der Immobilie nahm K einen Kredit bei der Bank auf.

Die Provision des M wird mit Unterschrift des notariellen Kaufvertrages fällig – diese wurde bereits von K an M bezahlt.

Nach Nutzen- / Lastenübergabe stellte sich bei Übergabe der Originalverträge heraus, das alle Mietverträge gültig waren, allerdings gab es zum Hauptmieter (MV von 2004) einen Nachtrag (von 2013, lange vor der Erstkontaktaufnahme) über eine Reduktion der Miete um 1100,00 EUR /monatlich. Somit liegen die Gesamteinnahmen nicht mehr bei 7800,00 EUR sondern nur noch bei 6700,00 EUR. Diese Nachträge waren dem Käufer K zum Notartermin nicht bekannt.

Daraufhin informierte K den V mit der Frage, ob die Mietverträge inkl. Nachträge nicht übersandt wurden und dem Makler nicht bekannt waren. V versicherte, sie wurden dem M ausgehändigt und sie waren ihm bekannt.

K informierte zusätzlich M welcher die Aushändigung der Nachträge durch V bestritt.

Frage 2) Stellt sich hier überhaupt die „Schuldfrage" oder ist der Makler in der Haftung, weil er Sorgfaltspflichten – welche sich ggf. insbesondere aus der Nennung von Mietzinsen - verletzt hat?

AGB durch M wurden K nicht ausgehändigt (welche ggf. entsprechende Klauseln enthalten hätten).

Frage 3) Welche Handlungsoptionen gibt es und welche Auswirkung haben diese?
Rücktritt Kaufvertrag wegen rechtlichen Mangels?
->Was passiert mit Provision welche K bezahlt hat (Höhe 35.000 EUR)?
-> Was passiert mit entstandenen Kosten (bspw. Kreditabschlussgebühren, Vorfälligkeit der Bank, Notariat, Höhe ca. 200.000 EUR)
-> An wen ist die Forderung zu richten? (V oder M?)
Schadensersatzpflicht
->Was passiert mit Provision welche K bezahlt hat (Höhe 35.000 EUR)?
-> Wie hoch darf diese sein? Der MV läuft noch 23 Monate
Eine Nachbesserung ist m.E. ausgeschlossen, da ein Mietzins von 2500,00 EUR nicht mehr erzielt werden kann (Ladengeschäft, wirtschaftlich verschlechterte Lage in Kleinstadt)

19.09.2015 | 09:42

Antwort

von


(3167)
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

Frage 1) Wenn K eine juristische Person ist (GmbH), findet das BGB trotzdem Anwendung?

Das BGB findet auch hier Anwendung, wobei die jeweiligen spezialgesetzlichen Regelungen des GmbH-Gesetzes ebenfalls zur Anwendung kommen könnten, wenn diese einschlägig wären. Für den Fall der Rückzahlung einer Maklerprovision und Rückabwicklung von Verträgen aber, ist das BGB anzuwenden, da das GmbH-Gesetz oder auch das HGB dazu keine spezielleren Regelungen enhält, die Ihren Fall betreffen.



Frage 2) Stellt sich hier überhaupt die „Schuldfrage" oder ist der Makler in der Haftung, weil er Sorgfaltspflichten – welche sich ggf. insbesondere aus der Nennung von Mietzinsen - verletzt hat?

Zunächst einmal Grundsätzliches: "Der Verkäufer einer Immobilie muss sich eine arglistige Täuschung des Käufers durch den Makler nach §§ 278 , 166 Abs. 1 BGB dann zurechnen lassen, wenn der Makler nicht nur reine Maklerdienste erbringt, sondern vom Verkäufer in die Erfüllung seiner vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten dadurch eingebunden ist, dass ihm die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen überlassen worden ist." (OLG Stuttgart, 13 U 148/10 ).

Daher kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob der Verkäufer oder der Makler von den Mindereinnahmen wussten, da sich der Verkäufer die Arglist anrechnen lassen muss und entweder selbst oder über den Makler haftet. Der Makler haftet sodann zusätzlich noch Ihnen und dem Verkäufer gegenüber.

Etwaige AGB sind sodann auch nicht Vertragsbestandteil geworden, wenn Ihnen diese nicht ausgehändigt worden waren oder Ihnen zumindest nicht die Möglichkeit gegeben worden war, diese einzusehen. Im Übrigen wäre dies auch durch AGB nicht abdingbar.


Frage 3) Welche Handlungsoptionen gibt es und welche Auswirkung haben diese?
Rücktritt Kaufvertrag wegen rechtlichen Mangels?

Sie könnten den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und eine Rückabwicklung verlangen.

->Was passiert mit Provision welche K bezahlt hat (Höhe 35.000 EUR)?

Diese würde Ihnen vollständig erstattet werden, da der Vertrag von Anfang schon keine Gültigkeit hatte und somit auch kein Rechtsgrund vorlag (Bundesgerichtshof, NJW 2001, 966 ).

-> Was passiert mit entstandenen Kosten (bspw. Kreditabschlussgebühren, Vorfälligkeit der Bank, Notariat, Höhe ca. 200.000 EUR)

Sämtliche Kosten sind vom Verkäufer zu bezahlen, die entstanden sind, weil Sie darauf vertraut hatten, dass die Mietzinsen höher ausfallen.

-> An wen ist die Forderung zu richten? (V oder M?)
Schadensersatzpflicht

Die Forderungen mit Ausnahme der gezahlten Maklerprovision ist wegen der Zurechnung gegen den Verkäufer zu richten.

->Was passiert mit Provision welche K bezahlt hat (Höhe 35.000 EUR)?

Diese bekommen Sie vom Makler zurück. Diesbezüglich ist gegen ihn vorzugehen.

-> Wie hoch darf diese sein? Der MV läuft noch 23 Monate

Die Forderungen sind in der Höhe nicht beschränkt. Sie bekommen sämtliche Zahlungen und Schäden zurück.

Eine Nachbesserung ist m.E. ausgeschlossen, da ein Mietzins von 2500,00 EUR nicht mehr erzielt werden kann (Ladengeschäft, wirtschaftlich verschlechterte Lage in Kleinstadt)

Eine Nachbesserungspflicht ist im Falle der arglistigen Täuschung auch nicht notwendig.

Die Anfechtung muss innerhalb eines Jahres erklärt werden.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 19.09.2015 | 16:47

Hallo Herr Hoffmeyer, vielen Dank für die detaillierte Antwort!

Wie sähe die Rechtslage denn aus, wenn V dem M die Dokumente übergeben hätte, der M allerdings (ohne die Kenntnis des V) bewusst falsch geworben habe?

Ist der Makleranspruch auf Provision dann noch gültig (wegen bewusstem "Falsch-Werben")auch wenn der Kaufvertrag nicht angefochten würde?

Steht der Makler in der Verpflichtung Mietzinsen explizit zu überprüfen bevor er mit Ihnen wirbt?

Könnte die Provision auch zurückgefordert werden, wenn sich darauf geeinigt wird den Kaufvertrag nicht anzufechten sondern bspw. 23 (=Restlaufzeit des Mietvertrages) x 1100,00 EUR zu fordern?

Vielen Dank und viele Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.09.2015 | 18:29

Sehr geehrter Fragesteller,

V muss sich in jedem Fall die Arglist des Maklers zurechnen lassen, auch wenn er selbst nichts falsch gemacht hat.

Der Maklervertrag und auch der Provisionsanspruch ist allerdings solange gültig, bis der Hauptvertrag angefochten wird, wobei auch hier eine Sittenwidrigkeit nur das Maklervertrages in Betracht käme, wenn dieser arglistig getäuscht haben sollte. Dies allerdings ist rechtlich auf sehr unsicheren Beinen, sodass ich Ihnen diese Argumentation ohne Rechtsschutzversicherung und ohne Anfechtung des Hauptvertrages nicht empfehlen würde.

Der Makler ist natürlich verpflichtet, die jeweiligen Unterlagen, die er vom V erhält zu prüfen. Macht er "Angaben ins Blaue hinein" nimmt die Rechtsprechung bereits dann eine Arglist an.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.


Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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