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Immobilienkauf, Makler moechte Kaufpreisvereinbarung unterschrieben bekommen

| 12.03.2010 17:31 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Wir möchten ein kleines Mehrfamilienhaus kaufen, und haben bereiten eine Finanzierungsanfrage vor. Der Makler möchte nun, das wir eine Kaufpreisvereinbarung unterzeichnen, die dann auch vom Verkäufer unterzeichnet würde (kann ich gern als Anhang zur Verfügung stellen). Diese beinhaltet den besprochenen Kaufpreis, einen Notartermin, und den Auftrag zur Ausfertigung des Kaufvertrages, den wir mit der Unterzeichnung beauftragen. Die Höhe der Provision wird auch genannt, und mit Unterzeichnung des Kaufvertrages als verdient spezifiziert.
Laut Makler dient die Kaufpreisvereinbarung nur dazu unser Interesse formell auszudrücken, und den Kaufpreis festzulegen, den wir auch akzeptieren würden.
Unsere Frage: Inwieweit ist dies Kaufpreisvereinbarung rechtsgültig? Vor allem für den Fall, das es nicht zur Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages kommt, da sich die Parteien nicht auf den genauen Wortlaut einigen können. Müssten wir dann trotzdem die Ausfertigung des Vertrages durch den Notar bezahlen?
Wir würden auch gern noch mit dem Makler über die Höhe der Provision verhandeln, und wollen hier noch keine verbindliche Zusage treffen. Können wir dies trotz der Kaufpreisvereinbarung noch tun, oder sind wir damit gebunden?
Letzte Frage: Kann der Verkäufer Schadensersatz fordern, wenn doch kein Kaufvertrag zustande kommt?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Wenn derartige Verträge ohne Notar geschlossen werden, sind diese nichtig. Das bedeutet, daß dadurch keine Rechte und Pflichten begründet werden. Für Sie bedeutet das, daß der Kaufpreis nicht bindend ist, wenn er nicht notariell vereinbart wurde. Ein derartiger “Vertrag” stellt dann lediglich eine Absichtserklärung dar, durch die jedoch keine Rechte und Pflichten bzgl. des (Ver-)Kaufs einer Immobilie geschlossen werden.

Anders verhält es sich dagegen mit einer entsprechenden Vereinbarung, einen Notar zu beauftragen. Wenn Sie durch diesen Vertrag den Makler bevollmächtigen, in Ihrem Namen einen Notar mit dem Entwurf eines Kaufvertrags zu beauftragen, dann müssen Sie die dafür entstehenden Kosten des Notars bezahlen. Das gilt auch dann, wenn es nicht zu einem Kaufvertragsabschluß kommt, da der Notar die bis dahin ausgeübte Tätigkeit (also den Entwurf des Vertrags) vergütet bekommt.

Hinsichtlich der Maklerprovision verhält es sich wie folgt: Grundsätzlich erhält ein Makler nur dann seine Provision, wenn es durch seine Mitwirkung tatsächlich zum Abschluß eines Kaufvertrags kommt (§ 652 BGB). Es ist jedoch möglich, mit dem Makler eine abweichende Regelung vertraglich zu vereinbaren (vgl. § 652 Abs. 2 BGB). Wenn die Vereinbarung nun eine Klausel enthält, wonach der Makler Geld auch dann erhält, wenn der Notartermin scheitert, sind Sie an eine derartige Vereinbarung gebunden. Sie müssten dann den Makler entsprechend der Vereinbarung bezahlen. Vor diesem Hintergrund erscheint es daher nicht ratsam, die Vereinbarung in dieser Form zu unterzeichnen.

Grundsätzlich können Schadensersatzansprüche auch dann geltend gemacht werden, wenn ein Vertrag trotz anderslautender Absicht doch nicht zustande kommt. Das rührt daher, daß mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen bereits ein Rechtsverhältnis entsteht, durch das Sie zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet werden (§ 311 Abs. 2 BGB i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB). Wenn Sie diese Rücksichtnahmepflicht verletzen, können Sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Der bloße Abbruch von Vertragsverhandlungen rechtfertigt einen derartigen Anspruch jedoch noch nicht. Eine Ersatzpflicht besteht nur, wenn eine Partei die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt hat (BGH NJW 1975, 1774; BGH NJW 1996, 1884). Der Schadensersatz beschränkt sich in solchen Fällen auch nur auf die nach der Entstehung des Vertrauenstatbestands gemachten Aufwendungen (BGH NJW 1996, 1884) und verpflichtet nicht zum Abschluß des angestrebten Vertrags (KG WM 2005, 1118).

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 12.03.2010 | 19:32

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