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Immobilienkäufer zahlt nicht, trotz notariellem Vertrag

| 07.02.2018 11:54 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Zusammenfassung: Bei dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie ist ein Gewährleistungsausschluss zulässig. Der Verkäufer haftet dann nur für arglistige Täuschung. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer aus der notariellen Urkunde die Zwangsvollstreckung betreiben.

Sehr geehrter Herr Anwalt.
Basis-Sachlage in Kurzform:
Ehepaar getrennt gelebt.
Nun verstorbener Mann erwarb die Immobilie vor über 10 Jahren.
Weit entfernt wohnende Witwe verkauft im Dez. 2017 mit notariellem Vertrag an ein Ehepaar, das auch schon über 10 Jahre in der Immobilie ein Geschäft betreibt.
Zahlungstermin war der 31.1.2018.
Das Käufer-Ehepaar weigert sich nun zu zahlen, mit Hinweis auf versteckte Mängel.
Beide Parteien beziehen sich auf den Haftung-Paragraph §7.
Die Käufer beziehen sich auf Unterlagen, die anscheinend erst kurz vor Notar-Termin übergeben wurden. Hiervon ist der Verkäuferin nebst Kindern, die beim Notar dabei waren, nichts bekannt.
Argument der Käufer: Der Verstorbene hätte schon zu Lebzeiten sanieren müssen, da nun wegen
Straßenbauarbeiten Einsturzgefahr bestehe.

Im August 2017, kurz vor dem Tod des Besitzers sollte das Objekt bereits an o.a. Ehepaar verkauft werden, der damals beschlossene notarielle Vertrag wurde nun von Käufer und Witwe ratifiziert.
Natürlich geht die Witwe davon aus, dass damit der Zustand der Immobilie dem Käufer bekannt war.
Zumal sie von ihrem 200km entfernten Wohnort von jedweden Mängel nichts wissen konnte.
Maßgeblich ist doch wohl der notarielle Vertrag, ich gebe Ihnen daher den wichtigen §7 anbei.
Worin besteht unser Recht, welche Fristen sind möglich? Ist als Drohung ein Rücktritt möglich?
(Ich bin in der Familie der Schwiegervater einer der Töchter)
Mit freundlichem Gruß

Statt Anlage: Seite 2 §7


Seite 2 §7 Beschaffenheit. Haftung für Sachmängel
Dem Käufer ist der bisherige Gebrauchszustand und das Alter des Vertragsgenstandes
bekannt, er hat Ihn eingehend besichtigt.
Der Verkauf erfolgt In gegenwärtigem Zustand. Alle Ansprüche und Rechte des Käufers
wegen eines Sachmangels des Grundstück, des Gebäudes und etwa mit verkaufter
beweglicher Sachen werden ausgeschossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf
Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig.

Ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Beschaffenheit, Verwendbarkeit oder
ein bestimmter Ertrag ist nicht vereinbart oder vom Verkäufer zugesichert.
Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, altrechtliche nicht eingetragene
Dienstbarkeiten, schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten des Grundstücks oder
des Gebäudes nicht bekannt sind.
Die Bedeutung dieses Haftungsausschlusses wurde mit den Vertragsparteien eingehend
erörtert. Dem Käufer Ist bekannt, dass ihm aufgrund dieser Vereinbarung bei etwaigen
Mängeln – abgesehen von vorstehend ausdrücklich genannten Ausnahmen – keine
Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen und er diese Mängel deshalb auf eignen Kosten
beseitigen muss.
Der Ausschluss der Mangelansprüche bezieht sich jedoch unabhängig von einem
Verschulden nicht auf Mängel, die vor Abschluss des Vertrages bis zur Übergabe eintreten.
Der Verkäufer haftet für die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen zum Zeitpunkt
der Übergabe.
Der Verkäufer garantiert dass
1. Keine Auflage der Baubehörde bestehen und alle Baulichkeiten genehmigt sind.
2. Keine Rückstände an öffentlichen Abgaben bestehen.
Der Vertragsgegenstand steht nach Kenntnis der Vertragsparteien unter Denkmalschutz.
Der Notar hat über die Offenbarungspflicht des Käufers belehrt und den Käufer darauf
hingewiesen, dass sich hieraus Nutzungs- und Umgestaltungshinweise ergeben können.
Die Ladenräume im Erdgeschoss sind derzeit an den Käufer vermietet. Das Mietverhältnis
endet mit der Besitzübergabe. Der Vertragsgegenstand ist im Übrigen mietfrei zu übergeben.

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Wenn eine Vertragspartei Verpflichtungen nicht erfüllt, gibt es grundsätzlich immer mehrere Möglichkeiten:

Die eine Möglichkeit ist, auf Erfüllung des entsprechenden Vertrages zu bestehen. Es ist bei einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück in aller Regel so, dass schließlich ein bestimmter Kaufpreis vereinbart wird und dass der Käufer sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung für den Kaufpreis unterwirft. Damit muss man dann nicht mehr klagen, sondern kann direkt die Vollstreckung betreiben, also z.B. Gerichtsvollzieher beauftragen (was bei der Summe die bei Grundstücken normalerweise eine Rolle spielt allerdings nicht unbedingt effektiv ist) oder aber ein Bankkonto pfänden usw. Dazu muss man sich vom Notar die vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilen lassen und kann dann entsprechende Zwangsvollstreckungsaufträge erteilen.

Bei diesem Vorgehen bleibt der Vertrag erhalten und es geht eben um die Erfüllung.

Die andere Möglichkeit ist, dass man nicht auf Erfüllung des Vertrages besteht, sondern diesen Vertrag sozusagen vernichten möchte. Dazu setzt man eine Frist zur Zahlung des Kaufpreises, wird diese Frist nicht eingehalten, dann kann man den Rücktritt erklären. Das ist allerdings ein komplizierteres Vorgehen und meistens auch nicht besonders zielführend, weil das Objekt dann ja schließlich immer noch nicht verkauft ist und man immer noch kein Geld hat.

Der Einwand der Käufer, es gäbe Mängel, wird wohl nicht durchgreifen. Wie üblich bei dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie ist ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart. Es ist ausdrücklich festgehalten, dass der Käufer den bisherigen Zustand kennt und insbesondere auch wegen der bisherigen Nutzung als Mieter über den Zustand gut informiert ist. Ein solcher Ausschluss der Gewährleistung ist bei gebrauchten Immobilien, wie schon gesagt, zulässig und üblich. Der Verkäufer haftet in einem solchen Fall nur für eine arglistige Täuschung. Dafür gibt es hier keine Anhaltspunkte. Nur dann wenn der konkrete Mangel zwischen Abschluss des Vertrages und der Übergabe eingetreten wäre oder sich auf die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen (gemeint ist wohl Heizung) beziehen würde, wäre das anders. Bei dem was Sie aber schildern, nämlich dass der Einwand der Käufer ist, der vorherige Eigentümer schon zu seinen Lebzeiten hätte sanieren müssen, kann es sich wohl kaum um einen zwischen Beurkundung und Übergabe aufgetretenen Mangel handeln.

Ich empfehle daher dass Sie (bzw. die Verkäuferin) durch einen Anwalt eine entsprechende Zahlungsaufforderung an die Gegenseite erstellen lassen und die Zwangsvollstreckung androhen. Das kann jeder Anwalt, dazu ist eine örtliche Nähe nicht erforderlich. Wenn diesbezüglich Fragen sind, können Sie sich gerne an mich wenden.

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