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Immobilienfinanzierung über Steuereinsparungen durch §7i


29.05.2006 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Im August 2005 habe ich mich dazu überreden lassen, eine Immobilienfinanzierung über Steuereinsparungen durch §7i durchzuführen.
Eigentlich fing alles ganz harmlos mit einem zweiten Beratungsgespräch zu diesem Thema an. Ca. zwei Stunden später saß ich am Tisch eines Anwalts, der mir den Kaufvertrag für meine Eigentumswohnung in Leipzig vorlas. Den ich dann auch gleich unterschreiben sollte (was ich bedauerlicherweise auch tat).
In diesem Vertrag gibt es eine Klausel, daß ich darauf verzichte, daß ich den Vertrag 14 Tage zur Einsicht erhalte. Das sei auch gar nicht nötig, wurde mir versichert, da das ganze Geschäft ohnehin erst mit der Finanzierung rechtskräftig würde. Bis dahin könne ich mir alles noch einmal überlegen. Als es dann aber um den Kreditvertrag ging, war von einer Rücktrittsmöglichkeit plötzlich keine Rede mehr. Der Kaufvertrag sei auf alle Fälle bindend.
In der Zwischenzeit habe ich herausgefunden, daß die Eigentumswohnung überteuert verkauft wurde. Außerdem scheinen diese GmbHs, die solche Geschäfte einfädeln, nicht besonders lang Bestand zu haben, was mich sehr beunruhigt.
Daher meine Frage: Gibt es die Möglichkeit - evt. über die nicht eingehaltene 14-Tage-Vertragseinsicht - dieses Geschäft wieder rückgängig zu machen?

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Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für Ihre Online-Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte.

Gem. § 311b BGB sind grundstückbezogene Verträge notariell zu beurkunden. Das heisst, dass der Kaufvertrag über eine Immobilie von einem Notar förmlich aufgenommen werden muss. Der Abschluss vor einem Rechtsanwalt reicht dazu nicht aus. Sofern der Rechtsanwalt, bei dem Sie sich eingefunden haben, kein Notar war, ist der Kaufvertrag nichtig. Auf ein 14-tätiges Widerrufsrecht kommt es dann nicht an. Wichtig ist nur, dass die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch nicht durchgeführt wird, da diese im Immobilienrecht für Eigentumsübergang notwendig sind.

Durch den Abschluss des Kaufvertrages werden Sie nämlich noch nicht Eigentümer. Der Kaufvertrag ist lediglich die Verpflichtung, dass Sie das Eigentum zukünftig übergehen wird. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt durch die sogenannte Auflassung und die Eintragung im Grundbuch. Die Auflassung ist die Einigung darüber, dass das Eigentum tatsächlich auch übergeht. Das deutsche Recht richtet sich nach dem für Laien meistens unverständlichem Abstraktionsprinzip, wonach zwischen dem Verpflichtungs- und dem Verfügungstatbestand unterschieden wird. Der Kaufvertrag ist der Verpflichtungstatbestand, während erst die Verfügung durch Auflassung und Eintragung das Eigentum übergehen lässt.

Sofern der Kaufvertrag nicht formwirksam ist, kann nur noch durch die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch dieser Formmangel "geheilt" werden.

Grundsätzlich wären Sie als Käufer für die Besorgung der Auflassung und der Eintragung verantwortlich. Insofern können Sie der Auflassung und Eintragung im Grundbuch einfach dadurch entgegen wirken, dass Sie diese nicht beantragen.

Falls Sie jedoch den Rechtsanwalt oder jemanden anders bevollmächtigt haben, die Auflassung und die Eintragung vorzunehmen, müssen Sie sicherstellen, dass diese Bevollmächtigung unwirksam wird. Erklären Sie der Gegenseite, der Vertragsschluss entspreche nicht Ihrem Willen. Sie seien überfahren worden. Setzen Sie auch das Grundbuchamt davon in Kenntnis. Damit heben Sie die nach Außen bestehende Einigkeit auf und sorgen dafür, dass der bei Auflassung erforderliche gemeinsame Geschäftswille nicht mehr besteht. Dies kann unter Umständen problematisch sein, da von hier nicht bestimmt werden kann, ob überhaupt eine Vollmacht vorliegt und wenn ja, wie diese erteilt wurde. Es gibt auch nicht widerrufliche Vollmachten. Diese Beurteilung ist jedoch einzelfallabhängig und kann daher an dieser Stelle nicht mit Sicherheit vorgenommen werden.

Der Finanzierungsvertrag wird dann automatisch mit der Unwirksamkeit des Kaufvertrags unwirksam (§ 358 I BGB). Es handelt sich nämlich um ein verbundenes Geschäft. Die Verträge teilen sich daher das "Schicksal".

Sofern die Finanzierung noch nicht geklärt ist, sollten Sie auch der Fortführung der Finanzierungspläne entgegenwirken. Schließlich wird der Vertrag wie Sie schreiben erst mit dem Bestand der Finanzierung wirksam.

Für weitere Beurteilungen ist die Sichtung der Vertragsunterlagen erforderlich. Ich hoffe, Ihre Frage zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Ich möchte Ihnen dringend anraten, weiteren anwaltlichen Rat einzuholen. Sie können zunächst eine kostenlose Nachfrage zu meinen Ausführungen stellen oder mich direkt kontaktieren. Letzterenfalls würden weitere Anwaltsgebühren anfallen.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI

NEUER KAMP 30
Eingang C
20375 HAMBURG

TEL.: 040 / 43 209 - 227
FAX: 040 / 43 209 - 229

EMAIL: KRAJEWSKI@HAFTUNGSRECHT.COM
URL: WWW.HAFTUNGSRECHT.COM

Nachfrage vom Fragesteller 06.06.2006 | 18:46

Sehr geehrter Herr Krajewski,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Sie hat mir vor allem gezeigt, wie wenig konkret ich mich ausgedrückt habe. Daher vor der Nachfrage noch einige Konkretisierungen.

Natürlich wurde der Kaufvertrag für die Immobilie von einem Notar vorgelegt und vorgelesen. (Dieses Vorlesen sollte zu einem besseren Verständnis meinerseits führen. Was aber allenfalls dazu geführt hat, daß ich geglaubt habe, den Vertrag zu verstehen.) In dieser Beziehung lief alles korrekt. Mittlerweile weiß ich, daß man mir diesen Vertrag 14 Tage lang zur „Ansicht“ hätte aushändigen müssen. Das ist nicht geschehen. Es gibt im Vertrag allerdings eine Klausel, laut derer ich mich mit diesem Verzicht einverstanden erkläre. (Wie schon erwähnt, wurde mir dieser Verzicht dadurch „schmackhaft“ gemacht, daß man mir versicherte, ich könne es mir bis zur Unterschrift unter den Kreditvertrag noch einmal überlegen. Das steht natürlich in keiner Klausel und war hinterher nicht mehr wahr.)
Diese ganze Geschichte wurde von einer GmbH eingefädelt und durchgeführt, die damit ihr Geld verdient. Ihre Mitarbeiter haben auch dafür gesorgt, daß eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Außerdem haben sie eine Finanzierung organisiert. Ich kann nun also leider nichts mehr „nicht mehr machen“, damit irgendetwas dann platzt.

Mir scheint die einzige Möglichkeit dagegen anzugehen darin zu liegen, daß die Korrektheit des Verzichts auf die 14-tägige Ansicht des Vertrags angezweifelt wird. Immerhin hat man mir suggerierte, ich könne ja noch zurücktreten, wenn ich nicht in die Finanzierung einwillige. Aber wie schon gesagt, war das hinterher nicht wahr. Dazu gibt es natürlich nichts Schriftliches. Und ich hatte keinen Zeugen, während die „Gegenseite“ von Notar und einem Mitarbeiter der GmbH vertreten wurde.
Da das alles im August 2005 passiert ist, frage ich mich auch, ob nicht jeder sagen würde, daß ich mit meinem Anliegen ein bißchen spät komme. (Eigentlich hatte ich mich ja in mein „Schicksal“ fügen wollen. Aber ein Bekannter hat mir geraten, es doch wenigstens zu versuchen.)

Vielen Dank für Ihre Hilfe und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.06.2006 | 14:03

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich danke Ihnen für Ihre Nachfrage.

Gem. § 17 IIa Nr. 2 BeurKG hat der Notar darauf hinzuwirken, Sie als Verbraucher genügend Gelegenheit erlangen, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung also mit dem Kaufvertrag auseinander zu setzen. In der Regel geschieht dies dadurch, dass Sie den Vertrag 14 Tage vor Beurkundung zur Verfügung gestellt bekommen. Auf die Verpflichtung des Notars, dafür zu sorgen, dass Sie sich genügend mit dem Vertrag auseinander setzen, kann man nicht verzichten. Wäre dies der Fall, so würde der Schutzgedanke des Beurkundungsgesetzes durchbrochen. Der Übereilungsschutz wäre nicht mehr gewährleistet. Möglich ist jedoch, dass der Notar nicht durch die 14-tätige Einsichtsmöglichkeit die Auseinandersetzung sicherstellt, sondern anderweitig. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, lässt sich aus der Ferne nicht bestimmen.

Jedenfalls dürfte der Kaufvertrag zunächst wirksam sein. Wirksamkeitsvoraussetzung ist nicht die Einhaltung der Hinwirkungspflicht durch den Notar. Dies kommt im Gesetz dadurch zum Ausdruck, dass § 17 IIa BeurkundungsG eine Soll-Vorschrift ist. Gleichzeitig besteht in Fällen der Verletzung der Hinwirkungspflicht aber die Möglichkeit, dass der Notar Ihnen gegenüber Schadensersatzpflichtig ist, da er seine Schutzpflicht verletzt hat.

Ich möchte Ihnen daher empfehlen, dass Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens wenden, um prüfen zu lassen, ob der Notar seiner Hinwirkungspflicht anderweitig als durch die Beachtung der 14-Tagesfrist gewährleistet hat. Ist das Nicht der Fall, wäre er eventuell schadensersatzpflichtig, wenn Ihre finanzielle Belastung gerade auf die Tatsache zurückzuführen ist, dass der Notar Sie nicht vor der Übereilung geschützt hat.

Darüber hinaus kommt eine Anfechtung des Kaufvertrages in Betracht vor dem Hintergrund, dass Ihnen die Auskunft erteilt wurde, Sie könnten sich das Ganze noch einmal überlegen bis zur Unterschrift unter den Kreditvertrag. Im Fall der arglistigen Täuschung kann die Anfechtungserklärung nur innerhalb eines Jahres nach Abgabe der Willenserklärung erfolgen (§ 123 I BGB).
Daher kommt eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung in Betracht. Auch dieses sollten Sie durch einen Anwalt prüfen lassen. Besteht die Anfechtungsmöglichkeit

Wenn Sie es wünschen, kann ich das auch gerne für Sie übernehmen. Sie können mir diesbezüglich entweder eine Mail schreiben oder mich anrufen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichem Gruß!

RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI

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