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Immobilienfinanzierung: Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB/Verteilung des Miteigentums

05.05.2018 20:40 |
Preis: 70,00 € |

Kredite


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Immobilienfinanzierung außerordentlichen Kündigung

Sachverhalt:

Im Dezember 2008 kaufte ich mit meiner Partnerin ein Einfamilienhaus auf der Basis zweier Immobilienkredite mit zwölf- bzw. zwanzigjähriger Zinsfestschreibung , die im Januar 2009 voll ausgezahlt wurden. Das Eigentum ist zu je 50% zwischen uns geteilt. Die Kredite haben wir zusammen aufgenommen; sie laufen immer noch.
Nach einer zwischenzeitlichen Eheschließung sind wir seit Oktober 2016 wieder geschieden. Meine Exfrau bewohnt die Immobilie seit März 2015 alleine.
Aktuell nun haben meine Exfrau und ich uns darauf geeinigt, dass ich mit meiner neuen Ehefrau das Hauseigentum voll übernehme und meine Exfrau für ihre Haushälfte nach Maßstab des Verkehrswertes abzüglich der Hälfte der noch bestehenden Verbindlichkeiten auszahle. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie liegt deutlich über dem Kaufpreis von 2008. Meine neue Ehefrau soll wie ich 50% des Hauseigentums erhalten und quasi Nachfolgerin meiner Exfrau werden.
Dazu plane ich mit meiner Exfrau unter Inkaufnahme von Vorfälligkeitsentschädigungen eine Kündigung der 2009 ausgezahlten Kredite nach § 490 Absatz 2 BGB sowie eine Neufinanzierung mit meiner zweiten Ehefrau, die mit mir Kreditnehmerin werden soll. Die Neufinanzierung soll die Ablösung der noch verbliebenen Kreditlasten, die Auszahlung meiner Exfrau für ihren Eigentumsanteil sowie Modernisierungskosten umfassen.

Meine Fragen zur Übernahme der Eigentumshälfte meiner Exfrau:

1)Kann ich mit meiner Exfrau die 2009 gemeinsam aufgenommenen Kredite wirksam nach § 490 Absatz 2 BGB ohne Zustimmung der Banken außerordentlich kündigen, obwohl ich meine Haushälfte behalte und wir nicht an einen Dritten verkaufen? Was ist der Bank vorzulegen? Welche Kündigungsfrist ist einzuhalten?
(Variante: Könnten ich und meine Exfrau auch dann wirksam nach § 490 Absatz 2 BGB ohne Zustimmung der Banken außerordentlich kündigen, wenn ich als alleiniger Kreditnehmer einer Neufinanzierung ihren Eigentumsanteil alleine erwerben würde, was in Bezug auf die Grunderwerbssteuerersparnis interessant wäre? )

2)Wenn ich die oben beschriebene Neufinanzierung gemeinsam mit meiner zweiten Ehefrau aufnehme, kann diese im Kaufvertrag/Grundbuch problemlos sofort zu 50% als Miteigentümerin eingetragen werden oder nur zu 25%, weil wir ja unter anderem auch den Ankauf des Eigentumsteils meiner Exfrau durch die neuen Kredite gemeinsam finanzieren?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die ordentliche Kündigung eines Darlehensvertrages mit gebundenen Sollzins ist in § 489 BGB geregelt. Danach kann eine Kündigung des Darlehensvertrages zum Ende der Sollzinsbindung erfolgen.

Eine außerordentliche Kündigung des Darlehensvertrages vor Ablauf der Sollzinsbindung nach § 490 BGB erfordert ein berechtigtes Interesse Ihrerseits. Ein solches berechtigtes Interesse ist dann gegeben, wenn Sie die Sicherheit in Form eines Grundpfandrechtes anderweitig verwerten möchten, z.B. durch einen Verkauf des Grundbesitzes. Dann ist eine außerordentliche Kündigung des Darlehens möglich. Ein Verkauf des Miteigentumsanteils an einen anderen Miteigentümer wird hierfür nicht ausreichen, da hierfür nicht zwingend die Kündigung des Darlehens erforderlich ist.

Ein berechtigtes Interesse liegt auch dann vor, wenn bei einem anderen Darlehensgeber (Bank) ein dringend benötigtes höheres Darlehen gewährt wird. D.h. wenn das abgetretene Grundpfandrecht für eine höhere Darlehensaufnahme benötigt wird.

Kein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Darlehensbetrag aufgrund eines unerwarteten Geldzuflusses vorzeitig abgelöst werden könnte.

Das berechtigte Interesse muss nachgewiesen werden, was in der Regel durch eine Übersendung eines Kaufvertragsentwurfes oder eines Darlehensvertrages erfolgt.

Eine außerordentliche Kündigung z.B. durch die Nichtzahlung der monatlichen Annuität herbeizuführen kann ich hierbei nicht empfehlen, da dies ggf. einen Negativeintrag in der Schufa zur Folge haben kann.

Allenfalls wäre zu prüfen, ob Ihr Vertrag die Möglichkeit einer Sondertilgung enthält, die jedenfalls für dieses und die kommenden Jahre noch genutzt werden könnten. Im weiteren wäre zu prüfen, ob eine Widerrufsmöglichkeit besteht.
Wenn die Bank will, kann diese eine vorzeitige Aufhebung des Darlehensvertrages vornehmen. Verpflichtet ist die Bank allerdings nicht und wird sich, wie hier, auf die gesetzliche Regelung berufen. Jedenfalls sollten Sie aus den Abfindungen Sondertilgungen leisten, ggfs. auch für das Jahr 2017.

2. Ein Verkauf des Miteigentumsanteils an Ihre Ehefrau ist ohne Zustimmung der Bank möglich. Hierbei kann der hälftige Miteigentumsanteil übertragen werden. Allerdings bleibt Ihre Exfrau auch bei einem Verkauf weiterhin aus dem Darlehensvertrag verpflichtet.

3. Bevor eine Kündigung des Darlehens verfolgt, die die Bank als unberechtigt zurückweisen wird, empfehle ich zunächst mit der Bank einen Gläubigerwechsel zu versuchen. Da der Verkauf des Miteigentumsanteils ohne Zustimmung der Bank möglich ist, sollten Sie einen Schuldnerwechsel anstreben. Danach könnte Ihre Frau in das Darlehen eintreten und Ihre Exfrau aus dem Darlehen gegen Zahlung des Differenzbetrages entlassen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.05.2018 | 23:25

Sehr geehrter Herr Herr Schroeter,
danke für Ihre umfassende Antwort.
Nachfrage zu folgendem Passus Ihrer Antwort zu § 490 Abs. 2 BGB: "Ein Verkauf des Miteigentumsanteils an einen anderen Miteigentümer wird hierfür nicht ausreichen, da hierfür nicht zwingend die Kündigung des Darlehens erforderlich ist."
Der Sachverhalt geht ja aber vom Verkauf des Miteigentumsanteils meiner Exfrau an einen bisherigen Nichteigentümer (meine jetzige Ehefrau) aus.
Rechtfertigt dies nicht die außerordentliche Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB?
Mit freundlichen Grüßen
Der Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.05.2018 | 00:03

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Leider rechtfertigt der Verkauf eines Miteigentumsanteils nicht die Kündigung des Darlehensvertrages, da ein Miteigentümer und Darlehensnehmer erhalten bleibt. Insoweit ist für diesen Fall kein berechtigtes Interesse anzusetzen, welches ein außerordentliche Kündigung des Darlehensvertrages darstellt. Eine einvernehmliche Beendigung ggfs. mit einer Vorfälligkeitsentschädigung ist gleichwohl möglich.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt


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