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Immobilienerwerb innerhalb der Familie / Konstrukt

03.08.2018 13:27 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Der Fragesteller möchte sich am Erwerb einer Eigentumswohnung durch nahe Angehörige beteiligen, um eine Finanzierung für diese zu sichern. Es war steuerrechtlich zu beurteilen, wer die Einkünfte erzielt und ob bei einer späteren Eigentumsübertragung erneut Grunderwerbsteuer anfällt.

Es geht um die Übertragung von Eigentum zwischen Familienangehörigen. Vermeidung von Grunderwerb- u. Schenkungsteuer.

A. Ausgangssituation:
Kauf einer Eigentumswohnung für rd. EUR 290.000,00.

B. Eigentumsverhältnisse sollen sein:
Meine Ehefrau und ich werden zu 1/3 Eigentümer der Wohnung werden und meine meine Mutter und ihr Partner (Lebenspartner nach dem französischen PACS-Gesetz) zu 2/3.

C. Finanzierung:
Meine Frau und ich finanzieren unseren Teil von rd. EUR 90.000,00 per Bankkredit. Meine Mutter und ihr Partner bringen rd. EUR 200.000,00 Eigenkapital dafür auf.

D. famillieninternes Ziel / Hintergründe:
Meine Mutter und ihr Partner bekommen keinen Kredit und wir haben quasi kein Eigenkapital.
Nach ca. 5 Jahren soll unser Anteil (1/3) an meine Mutter und ihren Partner übertragen werden. Zum Restpreis (EUR 90.000,00).

E. Folgende Fragen haben wir bei diesem Konstrukt:

1.) Fällt bei der Übertragung unseres Anteils (1/3) an meine Mutter und ihren Partner Grunderwerbssteuer anfällt? (Meine Frau und der Partner meiner Mutter überhaupt verwandt oder ist das für die Grunderwerbsteuer relevant?)

1a) die Übertragung soll erfolgen gegen Auslösung des restlichen Kaufpreises (+Nebenkosten).
Hierbei fällt nach meinem Verständnis keine weitere Steuer auf "Erlös" an, da es sich um den ursprünglichen Kaufpreis handelt?

2.) die Miete der Wohnung soll zu 100% für die Kreditfinanzierung verwendet werden.
Darf denn die Miete den 1/3-Eigentümern einfach "überlassen" werden? Also dass meine Frau und ich die V+V-Einkünfte versteuern?
Was gibt es hier steuerlich zu beachten?

2a) wie ist die Abschreibung zu berechnen, können wir hier 2,5% der Gesamtsumme ansetzen, oder eben nur die 1/3 von den 2,5%?

3. Können ggf. meine Mutter und ihr Partner einen Teil der Miete (oder die gesamte Miete) erhalten, versteuern, und unsre Kreditraten tilgen, sozusagen als Schenkung? (War das verständlich?)

F.) Ausblick: Zeitgleich erwerben meine Frau und ich eine zusätzliche, identische Wohnung zu 50/50%, dies hat aber mit der angeführten Situation nicht direkt etwas zu tun. Nur als Hinweis.


Einsatz editiert am 03.08.2018 15:13:17

Einsatz editiert am 06.08.2018 10:47:13
06.08.2018 | 12:45

Antwort

von


(21)
Wiener Straße 53
01219 Dresden
Tel: 0351 41881590
Web: https://meschke.pro
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich halte die von Ihnen angestrebte Vorgehensweise nur bedingt für zweckmäßig und durchführbar.

Grunderwerbsteuer:

Die spätere Übertragung des Anteils auf Ihre Mutter ist gemäß § 3 Nr. 6 S. 1 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Hinsichtlich des Lebenspartners Ihrer Mutter wird es darauf ankommen, ob es sich um einen gleichgeschlechtlichen Partner handelt. Nur dann wäre auch der Lebenspartner nach § 3 Nr. 6 S. 3 GrEStG i.V.m. Art. 17b EGBGB von der Besteuerung ausgenommen. Ich empfehle Ihnen, dass Sie die genauen steuerlichen Auswirkungen im Einzelfall mit Ihrer Finanzbehörde abstimmen.

Einkommensteuer:

Wenn Sie bei der späteren entgeltlichen Übertragung des Anteils einen Gewinn erzielen, haben Sie diesen zu versteuern. Die steuerliche Bemessungsgrundlage errechnet sich aus dem Verkaufspreis des Anteils, abzüglich der Veräußerungs- und der Anschaffungskosten. Jedoch sind in Anspruch genommene Abschreibungsbeträge (AfA) wieder hinzuzurechnen, so dass sie die Steuer erhöhen. Daher hängt die Beantwortung Ihrer Frage, ob die Veräußerung zu einer Steuerbelastung führt, nicht vom „Restkaufpreis" ab.

Rein vorsorglich möchte ich darauf hinweisen, dass Verkäufe außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ab Erwerb u.U. nicht der Steuerpflicht unterliegen, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Es kann daher sinnvoll sein, die geplante Veräußerung über diesen Zeitraum hinauszuschieben.

Überlassung der Miete:

Mieteinkünfte erzielt, wer den Tatbestand der Einkunftsart erfüllt (§ 38 AO). Das setzt voraus, dass ihm die Besitz- und Verwaltungsbefugnis zusteht und er die tatsächlichen Nutzungen zieht.

Durch die Bestellung eines sog. Nießbrauchs kann einem Dritten, dem Nießbrauchsberechtigten, das grundbuchmäßig gesicherte Recht eingeräumt werden, sämtliche Nutzungen des Grundstücks zu ziehen. Es ist sowohl denkbar, dass Sie das Nutzungsrecht Ihrer Mutter und ihrem Partner zuwenden, als auch umgedreht. Eine konkrete Empfehlung, welcher Seite die Nutzungsbefugnis sinnvollerweise zuzuordnen ist, kann ich Ihnen im Rahmen der Erstberatung gerade wegen der fehlenden vollständigen Kenntnis hinsichtlich der steuerlichen Rahmenbedingungen aller Beteiligten leider nicht geben.

Abschreibungsbeträge:

Grundsätzlich gilt, dass derjenige die AfA-Beträge in Abzug bringen kann, der die Anschaffungskosten aufgewandt hat. Die Abschreibungsbeträge beziehen sich daher auch der Höhe nach nur auf den von Ihnen angeschafften Anteil. Der AfA-Satz ergibt sich aus § 7 Abs. 4 EStG. Er beträgt bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind 2 % der Anschaffungskosten; ansonsten 2,5 % der Anschaffungskosten.

Empfehlung:

Ihren Sachverhaltsangabe habe ich entnommen, dass der Erwerbsvorgang noch nicht stattgefunden hat. Ich würde Ihnen daher empfehlen, die Gestaltung unter Zuhilfenahme weiterer rechtlicher Beratung insgesamt zu überdenken. Es wäre hier möglicherweise günstiger, dass eine der beiden Seiten die Wohnung allein erwirbt und die andere Seite nur an der Finanzierung beteiligt ist. Etwaige innerfamiliäre Darlehen ließen sich dann mit den üblichen Kreditsicherheiten (z.B. Grundschuld) absichern.

Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass die zwischen Angehörigen abgeschlossenen Verträge steuerlich nur dann anzuerkennen sind, wenn sie zivilrechtlich wirksam sind, der Vereinbarung gemäß vollzogen werden und auch einem Fremdvergleich standhalten. Es wird daher zunächst unerlässlich sein, eine rechtssichere Vereinbarung zwischen den Beteiligten zu entwerfen und die weitere Durchführung abzustimmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Für die weitere Gestaltung stehe Ihnen gern im Rahmen einer gesonderten Mandatierung zur Seite. Sie können sich natürlich auch gern an einen anderen Kollegen, z.B. bei Ihnen vor Ort, wenden.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Franz Meschke

Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2018 | 23:35

Hallo Herr Meschke,
vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Ich habe eine Nachfrage, die sich auf die Inanspruchnahme der Gebäude-AfA bezieht.

Das Konstrukt wird von uns vermutlich am Donnerstag in etwas abgeänderter Form beim Notar durchgeführt und zwar wie folgt:

(Zur Erinnerung: 200.000 Eigenkapital kommen von meiner Mutter u. ihrem Lebenspartner und knapp 100.000 über eine von mir aufgenommene Baufinanzierung. Um den Kredit zu bekommen besteht die Bank auf eine Eintragung im Grundbuch, deshalb kauft meine Mutter die Whg. nicht allein. Und, wie gesagt, sie bekommt keinen Kredit.)

Ich werde also zu 50% und der Lebenspartner meiner Mutter zu 50% Eigentümer.
Ich übertrage meinen Anteil nach 5 Jahren, ohne Gewinn machen zu wollen. Einkommensteuer („Spekulationsgeschäft") fällt somit nicht an. Und auch keine Gewerbesteuer nach Ihrer Erläuterung. Im Endeffekt sind dann nach 5 Jahren meine Mutter und ihr Lebensgefährte Eigentümer. Das sollte doch so passen, oder? Danke für Ihren kurzen Hinweis.

Nun zur Frage.
Der Lebensgefährte räumt mir das Nießbrauchsrecht ein. Ich habe die Einkünfte zu versteuern. Die Mieteinnahmen werden mir zugerechnet und meine Finanzierungszinsen mache ich als Werbungskosten geltend. So sollte es passen, ABER: Was ist mit der Gebäude-AfA? Kann ich diese zu 100% ansetzen oder nur zu 50%? Oder sogar nur zu 1/3, weil ich 100.000 von 300.000 bezahle?

Vielen herzlichen Dank.
Gruß aus Berlin.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2018 | 09:31

Sehr geehrter Fragesteller,

unter der Voraussetzung, dass Sie den Kaufpreis anhand der oben dargestellten Umstände berechnen, dürfte keine Einkommensteuer anfallen.

Hinsichtlich der AfA kommt es maßgeblich darauf an, ob Ihnen das Nutzungsrecht gegen Zahlung eines Entgelts eingeräumt wird. Nach Ihren Angaben ist das nicht der Fall. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch sind Sie nicht berechtigt, AfA-Beträge für den Teil des Lebensgefährten geltend zu machen. Die Abschreibungen berechnen sich demzufolge aus dem Gebäudeanteil des von Ihnen angeschafften Teils; hier: der auf das Gebäude anfallende Teil von 100.000 Euro.

Mit freundlichen Grüßen


Franz Meschke
Rechtsanwalt

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