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Immobilienerwerb in Italien, Steueroptimierung in Deutschland

| 07.09.2010 12:20 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Vorab die Frage: Welche Art von Immobilienerwerb in Italien ist für den in Deutschland steuerpflichtigen Käufer am vorteilhaftesten?

Der Hintergrund: Ein italienischer Freund (in Italien ansässig und steuerpflichtig) hat in Italien ein Haus geerbt, muss aber seinen Bruder auszahlen. Das Geld dafür hat er nicht. Er muss das Haus also verkaufen. Er würde es aber trotzdem weiterhin gerne nutzen.
Wir könnten u.U. das Geld aufbringen, würden das Haus u.U. auch erwerben wollen, wollen die Immobilie aber nicht nutzen (vielleicht aber in 20 Jahren).
Unsere Interessen decken sich soweit also.

Nun stellt sich die Frage, 'wie genau' ein Erwerb unter dieser Konstellation ideal gestaltet werden könnte. Generell gilt, dass Verkäufer und Käufer sich zu 100% vertrauen und beide bei jeder Gestaltung mitspielen, natürlich nur, insofern sie legal und juristisch einwandfrei ist.

Uns geht es vor allem um die Abzugsfähigkeit der diversen Ausgaben (Kaufnebenkosten, Schuldzinsen bei Fremdfinanzierung, Abschreibung, ggf. Wohnwertsteigerung etc.). Generell gilt in Italien wohl - anders als in Deutschland - dass ein Vermieter keinerlei Aufwendungen steuerlich geltend machen kann.

[Meinung A] Aufgrund des Belegenheitsprinzips (Einkünfte aus in Italien liegenden Immobilien werden in Italien versteuert) müssen wir in Italien die dort fällig Steuer bezahlen und können als in Deutschland steuerpflichtige Vermieter in Deutschland nichts geltend machen.

[Meinung B] Andererseits habe ich auch gehört, dass die Einkommensteuer, die ich auf den Gewinn (bzw. Verlust) aus Vermietung und Verpachtung, die ich in Deutschland bezahlen muss, zwar die nach italienischem Recht in Italien berechnete und bezahlte Einkommenssteuer berücksichtigt, aber dennoch nach deutschem Recht berechnet wird (also praktisch so, als ob das Haus in Deutschland läge) . Insofern müsste ich doch die gesamte Liste der üblicherweise abzugsfähigen Aufwendungen geltend machen können.

Welche dieser Informationen ist nun richtig? Meinung A oder Meinung B?

Als Alternative böte sich eine Niessbrauchsregelung an.
Der Kauf der 'nuda proprieta' wäre hinsichtlich (des deutlich niedrigeren Kaufpreises und somit) der Kaufnebenkosten wohl besser (und auch ansonsten für uns ok). Anscheinend muss der Eigentümer einer Immobilie in Italien keinerlei Steuern bezahlen, wenn eine andere Person den 'uso frutto' (Niessbrauch) hat, und dies sogar noch nicht einmal in der Steuererklärung angeben (bzw. muss er keine abgeben). Es würde also anscheinend keinerlei Steuerpflicht in Italien entstehen. Liessen sich in diesem Falle vielleicht die Schuldzinsen etc. in Deutschland geltend machen? Das Problem: Die Wohnung wäre in diesem Falle ja nicht mehr vermietet.

Gibt es vielleicht auch eine Möglichkeit, dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen, gegen eine 'dauernde Last' (o.ä.), die dann vielleicht sogar komplett als Sonderausgabe abzugsfähig wäre (also nicht nur mit dem Zinsanteil)? Das Haus verfügt auch über gut 50 Olivenbäume, die vom Eigentümer bewirtschaftet werden, allerdings nur als Hobby.

Gibt es sonst vielleicht noch Möglichkeiten? Vielen Dank für eine erste Auskunft.

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie unterleigen als uneingeschränt einkommenssteuerpflichtiger dem Welteinkommensprinzip, so dass Sie alle Einkünfte zu besteuern haben.

Fast richtig ist die Antwort B. Das Berechnugnsverfahren richtet sich nach: §§ 34 d Nr. 7, 34c Abs. 1 Satz 1, 2 EStG. Die tatsächlich bezahlte Steuer in Italien kann in Deutschland in einem Aerechnugsverfahren berücksichtigt werden. DIe Berechnungsmethode ist ein bisschen anderes als Sie sie beschrieben haben. Sie wird vom FA nach der "Anrechnungshöchstbetrag-Formel" berechnet.

Bei unbeschränkt Steuerpflichtigen, die mit ausländischen Einkünften in dem Staat, aus dem die Einkünfte stammen, zu einer der deutschen Einkommensteuer entsprechenden Steuer herangezogen werden, ist die festgesetzte und gezahlte und um einen entstandenen Ermäßigungsanspruch gekürzte ausländische Steuer auf die deutsche Einkommensteuer anzurechnen, die auf die Einkünfte aus diesem Staat entfällt;

Die auf die ausländischen Einkünfte nach Satz 1 erster Halbsatz entfallende deutsche Einkommensteuer ist in der Weise zu ermitteln, dass die sich bei der Veranlagung des zu versteuernden Einkommens, einschließlich der ausländischen Einkünfte, nach den §§ 32a, 32b, 34, 34a und 34b ergebende deutsche Einkommensteuer im Verhältnis dieser ausländischen Einkünfte zur Summe der Einkünfte aufgeteilt wird.

"Als Alternative böte sich eine Niessbrauchsregelung an.
Der Kauf der 'nuda proprieta' wäre hinsichtlich (des deutlich niedrigeren Kaufpreises und somit) der Kaufnebenkosten wohl besser (und auch ansonsten für uns ok). Anscheinend muss der Eigentümer einer Immobilie in Italien keinerlei Steuern bezahlen, wenn eine andere Person den 'uso frutto' (Niessbrauch) hat, und dies sogar noch nicht einmal in der Steuererklärung angeben (bzw. muss er keine abgeben). Es würde also anscheinend keinerlei Steuerpflicht in Italien entstehen. Liessen sich in diesem Falle vielleicht die Schuldzinsen etc. in Deutschland geltend machen? Das Problem: Die Wohnung wäre in diesem Falle ja nicht mehr vermietet."

Die Nießbrauchregelung wird oft von der Steuerbehördern als Gestaltungsmißbrauch i.S.d. 42 AO angesehen. Oft wird der Nießbrauchbesteller als wirtschaftlicher Eigentümer angesehen mti der Folge, dass dere VErtrag als ein VErtrag mti einem unbeteiligten Dritten ausgelegt wird. Sie haben auch nicht schlüssig dargelegt, wie Sie genau den Nießbrauchvertrag gestalten würden. Zur Vertragsgestaltung in dem Sinn können Sie den NIesbrauhcerlass vom Jahr 1998 beachten. Die Verluste aus Italien aus einem solchen Vertrag können Sie in Deutschland nicht geltend machen.

Gibt es vielleicht auch eine Möglichkeit, dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen, gegen eine 'dauernde Last' (o.ä.), die dann vielleicht sogar komplett als Sonderausgabe abzugsfähig wäre (also nicht nur mit dem Zinsanteil)? Das Haus verfügt auch über gut 50 Olivenbäume, die vom Eigentümer bewirtschaftet werden, allerdings nur als Hobby.

Nießbrauch berechtigt gem. § 1030 BGB zur Nutzungen der Sache. Gem. § 34d Nr. 7 EStG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21), soweit das unbewegliche Vermögen oder die Sachinbegriffe in einem ausländischen Staat belegen oder die Rechte zur Nutzung in einem ausländischen Staat überlassen worden sind, anrechnungsrelevant.
Da das Wohnrecht nur eine Art der Nutzung der Sache, gilt für es dasselbse wie für den Nießbrauch. Bzgl. dieser Liebhaberei ist dies unerheblihc, solange keine EInkünfte ge. § 34e bis 34g.

Ich teile mit, dass es um eine erste Einschätzung der Rechtslage handelt, die eine persönlihce Rechtsbratung nicht ersetzen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2010 | 10:04

Sehr geehrter Herr Koca,
vielen Dank für die Antwort. Lassen wir einmal einige Subtilitäten aussen vor und konzentrieren uns auf die konventionelle Vermietung.

Ich habe verstanden, dass Verluste nicht geltend gemacht werden können.
Ich habe aber nicht verstanden, nach welcher Methode ich berechne, ob ich überhaupt einen Verlust oder einen Gewinn gemacht habe.

Kann ich AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand etc. als Werbungskosten absetzen, obwohl dies nach *italienischem* Recht nicht möglich ist? Es reicht hier fürs Erste eine Ja/Nein - Antwort, die Finessen werde ich dann später klären. Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2010 | 12:51

Sehr geehrter Fragesteller,

ich korrigiere mich wie folgt:

Wenn Sie Verluste machen, gilt folgendes:

§ 2a EStG bezieht sich auf das Drittausland. Italien gehört aber zum übrigen Gemeinschaftsgebiet. Diese Vorschrift ist auf das Land nicht anwendbar. Sie können daher Verluste mit dem übrigen Einkommen in Deutschland verrechnen. Die Gewinnermittlungsart richtet sich dann nach deutschem Recht, also Sie könne die Zinsen, Anwalts-, Versicherung- Steuerberatungs-, oder sonstige Werbungskosten, abziehen, AfA ist auch möglich. Es ist mir auch gestern eingefllen, habe aber heute eingehend geprüft.

Wenn Sie Gewinne machen, gilt folgendes:

Die Besteuerung unterliegt dem Belegeheitsland, also Italien. Es kann aber zu Änderung zu dem Steuersatz kommen. Dieser wird so errechnet, nach folgender Anrechnungsmetode:

1. Erster Schritt

ermittlete deutsche ESt x Einkünfte aus Italien : Summe aller (in- und ausländischer) Einkünfte. Damit wird der Höchstanrechnungsbetrag errechnet. Ist der höher als die tatsächlich in Italien gezahlte Steuer, so wird dann der gezahlt Betrag angerechnet.

Im zweiten Schritt wird dann das Verhältnis zwischen Summe aller un der italienischen Einkünfte ermittelt, zB. 10%, dann wird mithilfe von 10% den Anrechnungsbetrag ermittelt, so wenn Sie 100.000 deutsche Steuer zahlen, dann werden 10.000 an die 100.000 angerchnet. dem Betrag von 10.000 wird noch der Betrag aus dem ersten Schritt hinzugerechnet, je nach dem was gezahlt oder was errechnet worden ist. Dann ziehen Sie diesen Betrag von den in Deutschland zu zahlenden Steuer ab, Dann haben Sie die zu zahlende Steuer.

Ergänzung vom Anwalt 07.09.2010 | 22:21

Sehr geehrter Fragesteller,

ich ergänze die Antwort wie folgt:

gem. § 2 a Abs. 1 Nr. 6a EStG dürfen negative Einkünfte aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, wenn diese in einem Drittstaat belegen sind nur mit positiven Einkünften der jeweils selben Art aus demselben Staat, ausgeglichen werden; sie dürfen auch nicht nach § 10d abgezogen werden.

Für Sie bedeutet das, dass Sie Verluste aus Vermietung einer Wohnung nicht in Deutschland geltend machen können, auch nicht als Sonderausgabe nach § 10d EStG.

Mit freundlichen Grüßen

Edin Koca
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.09.2010 | 09:27

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"Fehlauskunft, laut Steuerberater wurde mit dem Jahressteuergesetz 2009 der Progressionsvorbehalt abgeschafft (der positive wie negative Gewinne berücksichtigt hätte). Darüberhinaus sind Teile der Antwort unverständlich. "
Stellungnahme vom Anwalt:
Meine Antwort hinsichtlich des Verlustes müßte schon richtig sein, und die Ihres StB falsch, da ich das Kommentar von dem Kirchoh (BVerf-richter) aus 2010 benutzt habe.Hinsichtlich des Gewinns - die Fragestellung spricht nicht für Ihre Orintier.) wurde ein anderes Lehrbuch (ich kann den Namen des Autors nicht genau nennen, weil ich nichtt im Büro bin) benutzt. Ich habe Ihnen im Rahmen der Erstberatung aus den mathematischen Formel in Schriftdeutsch übersetzt. Dass Sie dabei etwas nicht verstanden haben, ist schon klar. Genau so ist es klar, dass diese Formel für Sie ohne Bedeutung sind und dass diese apstrakte Berechnungen im Rahmen der Erstberatung nicht gemacht werden. Ich habe dies aus reiner Höflichkeit gemacht. Und im Übrigen: Es kommt auf den Inhalt an und nicht auf den Wortlaut.
Es ist wirkich Schande so vorzugehen(also bei einem Dritten prüfen zu gehen und dann einfach irgendwas ohne irgendweelche Belege vorzutragen) und die Menschen für gute un ehrliche Arbeit zu bewerten.
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