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Immobilienerwerb als zweite Frau


24.07.2007 19:19 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr gehrte Damen und Herren,

mein Freund und ich möchten eine Immobilie erwerben. Seit zweieinhalb Jahren lebt mein Freund getrennt von seiner Ehefrau (10 Ehejahre, 1 Kind, geb. 11.10.1996). Eine Einigung zur Aufteilung ihres gemeinsamen Hauses ist nicht in Sicht und damit auch keine Scheidung. Seit gut 2 Jahren wohnen mein Freund und ich zusammen, unser gemeinsamer Sohn ist 1 Jahr alt. Was muss ich beachten, wenn wir gemeinsam eine Immobilie erwerben wollen? Welche Ansprüche kann die Ehefrau erheben und wie kann ich mich schützen?
Vielen Dank im Voraus für die Bearveitung meiner Frage.
24.07.2007 | 20:28

Antwort

von


99 Bewertungen
Köbelinger Str.1
30159 Hannover
Tel: 0511 22062060
Web: www.tarneden-inhestern.de
E-Mail:
Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund des mitgeteilten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1. Zunächst sollten Sie schauen, was für ein Güterstand in der Ehe Ihres Freundes vorliegt. Es gibt den Güterstand der Gütertrennung: hier wirtschaftet jeder Ehegatte in die eigene Tasche. Es gibt den Güterstand der Zugewinngemeinschaft, hier wirtschaftet auch jeder in die eigene Tasche, und wer am Ende mehr hat, muss dem anderen soviel abgeben, dass beide gleichviel haben. Schließlich gibt es Gütergemeinschaft: hier wird in einen Topf gewirtschaftet. Wenn nichts vereinbart ist, dann gilt die Zugewinngemeinschaft. Die Zugewinngemeinschaft endet mit Rechtshängigkeit des Scheidungsantrages, das heisst in dem Zeitpunkt, wo der andere Ehegatte den vom Antragssteller gestellten Scheidungsantrag zugestellt bekommt.
Sie schreiben nicht, ob die Scheidung schon läuft oder nicht. Wenn ein Scheidungsantrag schon zugestellt ist, dann bleibt die von Ihrem Freund erworbene Immobilienhälfte für den Zugewinn unberücksichtigt. Andernfalls kann die Immobilienhälfte berücksichtigt werden. Dies gilt vor allem dann, wenn eine Finanzierung vorgenommen wird, also ein monatlicher Abtrag erfolgt, und nicht nur Barvermögen in Immobilienvermögen umgeschichtet wird. Insgesamt sollt ein möglicher Zugewinn geklärt sein, damit nicht finbanzielle Mittel Ihres Freundes in einer Immobilie plaziert werden, und auf einmal aufgrund Scheidungsurteil für die Befriedigung von Zugewinnausgleichsansprüchen benötigt werden. Dies gilt vor allem dann, wenn Ihr Freund während der Ehezeit viel an Vermögen gewonnen hat, und die Frau wenig.

2. Ist der Scheidungsantrag noch nicht gestellt, so ist im Todesfall Ihres Freundes auch das Ehegattenerbecht zu bedenken. Wie dieses aussieht richtet sich wiederum nach dem Güterstand. Bei Gütertrennung erben sein Kind und seine Frau je die Hälfte.
Bei Gütergemeinschaft erbt die Frau 1/4 und das Kind 3/4. Bei Zugewinngemeinschaft erben beide wiederum jed die Hälfte. Ein Ehegattenerbrecht ist auch dann ausgeschlossen, wenn im Todeszeitpunkt die Voraussetzungen für eine Scheidung vorlagen. Benantragt nur einer die Scheidung, und stimmt der andere auch nicht zu, dann erlischt spätestens drei Jahre nach der Trennung das Erbrecht des Ehegatten.

3.Von der Trennung bis zu der Scheidung schuldet Ihr Freund für die Frau Getrenntlebenunterhalt und für das Kind Kindesunterhalt. Nach der Scheidung schuldet er weiter Ehegattenunterhalt und Kindesunterhalt. Dieser wird im Rahmen der Scheidung in irgendeiner Form tituliert werden. Hinsichtlich des Ehegattenunterhaltes ist anzumerken, dass die Frau in Ansehung des Alters des Kindes in Kürze, nämlich wenn das Kind 11 Jahre alt ist, angehalten ist,in Teilzeit arbeiten zu gehen. Das könnte zur Folge haben, dass der nacheheliche Unterhalt geringer ausfällt, als der Trennungsunterhalt. Sollte Ihr Freund seine finanzielle Leistungsfähigkeit verlieren, besteht dann zunächst mal grundsätzlich die Gefahr, dass wegen der Unterhaltsansprüche in die Eigentumshälfte Ihres Freundes vollstreckt wird. Dies kann dann irgendwann in der Zwangsversteigerung der Immobilie enden.

Vorstehendes git alles für den Fall der gemeinsamen Grundbucheintrag. Sind nur Sie Bucheigentümer, ist natürlich jeglicher Zugriff ausgeschlossen. Allerdings ist auch die Rechtsposition Ihres Freundes Ihnen gegenüber nicht so toll.

Wenn es möglich ist, dann sollsten Ihr Freund und seine Nochfrau eine Scheidungsfoilgenvereinbarung über die vermögensrechtlichen Folgen der Ehe treffen, hier sollten insbesondere der Zugewinn, der Unterhalt und das Ehegattenerbrecht - soweit das nötig ist - noch geregelt werden. Machen kann man das beim Notar: der Vorteil ist, dass die Kosten des Scheidungsverfahrens gesenkt werden, weil manche Dinge nicht mehr im Verbund erledigt werden müssen, und dass das Scheidungsverfahren an Geschwindigkeit gewinnt. Außerdem gewinnt Ihr Freund Klarheit über seine künftigen finanziellen Belastungen und kann planen.

Dies sind die wesentlichen Punkte. Ich hoffe, Ihre Frage ist zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet. Ich stehe Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Patrick Inhestern
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 24.07.2007 | 20:42

Vielen herzlichen Dank. Es besteht keine spezielle Vereinbarung, also Zugewinngemeinschaft. Die Ehefrau ist Lehrerin und hatte bereits vor der Trennung wieder begonnen Teilzeit zu arbeiten. Bisher zahlt mein Freund nur Kindesunterhalt. Seine Frau wohnt im Haus zahlt keine Miete und er keinen Trennungsunterhalt. Mein Eindruck ist, daß die beiden noch lange für eine Einigung brauchen - keiner hat die Scheidung eingereicht, sie sprechen nicht darüber und keiner hat einen Anwalt. Habe ich das richtig verstanden: wenn wir beide im Grundbuch stehen, kann es durch Unterhaltsansprüche im schlimmsten Fall zu einer Zwangsversteigerung kommen, wenn unser Geld nicht mehr reicht. Wäre es dann am besten nur mich ins Grundbuch einzutragen? Kann ich dann meinen Freund vertraglich absichern, damit er keinen Verlust erleiden kann? Nochmals herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.07.2007 | 23:06

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich aufgrund des mitgeteilten Sachverhaltes wie folgt:

Im schlimmsten Fall wäre das sicher denkbar. Allerdings schuldet Ihre Freund ja nur Kindesunterhalt, und wegen der Berufstätigkeit seiner Frau wird dies vermutlich so bleiben.
Der Kindesunterhalt ist überschaubar, so dass selbst, wenn das Kind studieren sollte, und ihr Freund deshalb lange unterhaltspflichtig bleibt, nicht solche Rückstände entstehen, die sein hälftiges Eigentum an der Immobilie gefährden.

Beachten Sie aber sowohl das Ehegattenerbrecht als auch den Zugewinn. Die Rechtsstellung seiner Nochfrau ist weit besser als die ihre. In seinem Todesfall entstünde die vermutlich für Sie wenig angenehme Situation, dass Sie zusammen mit Ehefrau und seinem ersten Kind Miteigentümer einer Immobilie sind.

Ihren Freund vertraglich absichern, obwohl er nicht im Grundbuch steht, scheint mir legal nicht möglich. Zugunsten des im Grundbuch eingetragenen besteht gemäß § 891 BGB die Vermutung,dass dieser Eigentümer ist. Diese kann widerlegt werden. Wenn er mit im Kaufvertrag steht, dann muss er mit in das Grundbuch, wenn er nicht mit im Kaufvertrag steht, dann hat er keine Rechtsgrundlage, um ins Grundbuch zu kommen. Gibt er trotzdem Geld, dann ist er nicht abgesichert. Denkbar wäre vielleicht die Einräumumng eines Wohnrechtes. Auch ein solches wird in das Grundbuch eingetragen.

Von allem, was sonst denkbar ist - wie Scheingeschäfte und Umgehungsgeschäfte - muss ich abraten, weil diese sehr schnell nichtig sein können.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage ist zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet.

Mit freundlichem Gruß

Patrick Inhestern
Rechtsanwalt

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