Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
497.380
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Immobilienertragssteuer

| 11.11.2016 08:34 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums wird die Gesetzeslage zur Immobilienertragssteuer allgemein wie folgt beschrieben:

https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html#heading_Ausnahmen_von_der_Immobilienertragsteuer

Auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums heißt es wie folgt:

"
· "Neu-Grundstücken" (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
· "Alt-Grundstücken" (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen ist) oder nicht."

Nun meine zentrale Frage:

Kommt es bei der Beurteilung der Frage, ob ein Alt – oder ein Neugrundstück i. S. d. dort beschriebenen Rechtslage vorliegt darauf an, wann der Verkäufer das Grundstück geerbt hat oder wann der/die Erblasser das Grundstück erworben bzw. gebaut hat/haben?

Folgendes Beispiel:

Die Großmutter hat ursprünglich ihrem Sohn das ca.1930 gebaute Zweifamilienhaus in den 80ziger Jahren geschenkt und sich einen Nießbrauch einräumen lassen. Sie ist verstorben und der Nießbrauch erloschen. Ihr Sohn vererbt das Zweifamilienhaus 2006 an seinen Sohn und seine Frau.

1) Müsste die Erbengemeinschaft bzw. Sohn und Mutter beim Verkauf Immobilienertragssteuer bezahlen ?
2)Würde das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück als „Alt-Grundstück" behandelt, da es bei der Beurteilung der Frage „Neu – oder Altgrundstück „ darauf ankäme, dass die vorverstorbene Großmutter das Grundstück schon lange vor 2002 mehr als 10 Jahre besessen hatte?
3)Wie würde der angebliche „Immobilienertrag" überhaupt berechnet? Wäre der einkommenssteuerpflichtige Immobilienertrag die Differenz zwischen dem Wert des Grundstückes im Jahr der Erbschaft und dem Wert im Jahr der Veräußerung ? Oder müsste man etwa den gesamten Verkaufspreis versteuern?

Falls Frage 2 zu dem Ergebnis führt, dass es sich unabhängig von der Erbfolge in jedem Fall um ein Altgrundstück handelt haben sich die Nachfolgefragen teilweise erledigt.

Ganz herzlichen Dank für Ihre Bemühungen.

Ich bitte die Frage nur zu beantworten, wenn Sie sich in erbschaftrechtlichen und auch in der steuerrechtlichen Verwaltungspraxis der Finanzbehörden wirklich sicher sind.
Eingrenzung vom Fragesteller
12.11.2016 | 10:50

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich gerne nachfrage, wo das Grundstück liegt, denn die Immobilienertragssteuer gibt es nur nach österreichischem Recht ( Die Seite des Bundesfinanzminsteriums stammt aus Österreich) . Sollte die Immobilie jedoch in Deutschland liegen (so wie der angegeben Wohnsitz des Fragestellers) wäre deutsches Recht anzuwenden. Beide Steuerrechtssysteme unterscheiden sich hier fatal, so dass ich dies wirklich eineindeutig abklären möchte.

A) Unter der Prämisse , dass es sich tatsächlich um einen österreichischen Steuerrechtsfall zur Immobilienertragssteuer handelt:

Das Grundstück gilt als Altgrundstück , da es sich bereits 2002 in Familienbesitz befindet. es kommt hier auf den letzten ENTGELTLICHEN Erwerb an, hingegen sind Erbschaften und Schenkungen gerade ausgenommen. Als Rechtsgrundlage gilt § 30 EStG (1980, in Kraft getreten am 01.01.2016) . Dieser führt in Abs. 1 im 3. Satz wie folgt aus: "Bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen." Eine Vererbung (Sohn und Mutter) sind unentgeltliche Erwerbe. Auch die Schenkung an den Erblasser ist ein unentgeltlicher Erwerb. Folglich kommt es auf den Erwerbstatbestand der Großmutter an. Da dieser bereits vor 1980 lag ist in jedem Fall von einem "Altgrundstück" auszugehen.

Über diese Einschränkung soll gewährleistet werden, dass Grundstücke die sich zur Reformzeit schon in langem Familienbesitz befinden, nicht benachteiligt werden, da die ehemals in § 30 EStG ( alte Fassung) festgelegte Spekulationsfrist hier bereits abgelaufen wäre, so dass eine Weiterveräußerung von Privat steuerfrei zu bleiben hätte.

Daraus folgt, dass der Anschaffungskosten mit pauschal 86 % des Verkaufserlöses (= Verkaufspreis, gerade nicht Gewinn) abzuziehen wären ( § 30 Abs. 4 nr. 2 EStG). Demnach beträgt der Veräußerungsgewinn ( = Einkünfte aus diesem Geschäft, § 30 Abs. 3 EstG 1988) nur noch 14 % und dieser ist dann mit 30% zu versteuern ( § 30 a EstG 1988).
Folglich ergibt sich aus dem Verkaufserlös eine Gesamtsteuerlast von 4,2 % für die Immobilienertragssteuer im Jahr 2016.

Fazit: Das Grundstück gilt als Altgrundstück. Vom Verkaufserlös sind pauschal 86% Als Anschaffungskosten abzustzen. Vom so ermittelten Gewinn sind 30% zu versteuern.

B) Das Grundstück in Deutschland

In Deutschland kommt es bei der Versteuerung von Grundstücksveräußerungen nach wie vor auf die "Spekulationsfrist" an. Dies bedeutet dass ein privater Verkauf ohne ohne Steuerrelevanz bleibt, wenn seit dem ERWERB der Immobilie 10 Jahre vergangen sind.

Grundsätzlich gelten ERBE und Schenkung nicht als Veräußerung oder Erwerb sondern als Rechtsnachfolge, so dass es hier darauf ankommt wie lange die Großmutter das Grundstück im Besitz hatte, was auch eindeutig länger als 10 Jahre war. Folglich fallen auch hier keine Steuern aus dem Verkaufserlös an.

Anders kann dies nur sein, wenn das Grundstück zum Schenkungszeitpunkt/ Vererbungszeitpunkt noch mit einer Hypothek belastet war oder ein Miterbe ausgezahlt wird. Hier kann auf den noch anstehenden Hypothekenbetrag sowie auf den Anteil den ein Miterbe ausgezahlt bekommt tatsächlich Spekulationssteuer anfallen, da in dieser Konstellation nur teilweise geerbt/ geschenkt wurde und der Rest tatsächlich vom Finanzamt noch als Erwerb( Hypothek) bzw. Veräußerung (vom ausgezahlten Miterben an den Erben der das Haus behält) angesehen wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2016 | 09:11

Allerbesten Dank Frau Rechtsanwältin Doreen Prochnow!

Das Grundstück liegt in Deutschland.

Sie haben die Frage sehr gut beantwortet und mir wirklich weitergeholfen.

Eine kleine Frage hätte ich noch zu der 3 Objekt Regel (Gewerbesteuer) in Deutschland.

Auf dem Grundstück befinden sich ein Zweifamilienhaus, eine Holzgartenlaube und eine gemauerte Garage. Wäre es ratsam bzw. hilfreich in einem Verkaufsvertrag das Objekt ohne Garage zu verkaufen, damit man hinsichtlich dieser 3 Objekt Regel keine Probleme mit dem Finanzamt bekommt? Oder wäre es ratsam, das alte Haus vor dem Verkauf komplett abzureisen? Das Haus kann nicht mehr saniert werden und das Grundstück soll eigentlich als Baugrundstück verkauft werden.


Besten Dank für Ihre Bemühungen!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2016 | 09:30

Lieber Fragesteller, gerne beantworte ich ihnen die Nachfrage.

Objekt im Sinne dieser Vorschrift meint jeweils eine Liegenschaft, also ein Grundstück unabhängig von der Menge der Aufbauten.

Sie können Grundstücke (=Objekte) und Aufbauten auch nicht von einander getrennt veräußern ( Ausnahme nach WEG möglich), sondern die Aufbauten sind Bestandteil des Grundstückes.

Insofern brauchen sie keine Angst haben, dass ein gewerblicher Verkauf angenommen wird, denn es handelt sich um 1 Grundstück.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow


Wir
empfehlen

Die Anwalt Flatrate

Sie müssen sich neben Ihrer Arbeit auch noch um rechtliche Fragen und Belange kümmern? Das raubt Zeit und Nerven. Für Sie haben wir die Flatrate für Rechtsberatung entwickelt.

Mehr Informationen
Bewertung des Fragestellers 15.11.2016 | 12:48

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Ein herzliches vergelt’s Gott, Frau Rechtsanwältin Prochnow.
Für Ihre Bemühungen gibt es natürlich 25 schöne Sterne.
Eine wirklich höfliche und auf den Punkt gebrachte Auskunft."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 15.11.2016 5/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 63621 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr ausführlich, gut verständlich und vor allem eine hilfreiche Antwort da absolut nachvollziehbar. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr klare Antwort! Und gute Beratung für künftige Fälle. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr klare und kompetente Antwort. Vielen Dank ...
FRAGESTELLER