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Immobilieneigentümer sind nicht Kreditnehmer


| 07.03.2007 14:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Jahr 2003 entschlossen sich meine Frau und ich eine Immobilie zu erwerben.
Nach langem suchen fanden wir den richtigen Ort für uns. (2 Erwachsene und 2 Kinder jetzt 4 und 7)
Diese Immobilie war im ruinösem Zustand (alte Fabrik mit Notwohnungen) mit ca. 350 qm Wohn/Nutzfläche und 1400 qm Grundstück. Es war alles vom Dach bis zum Keller, Stromanschluß, Geschoßdecke, Treppen, Fenster, Fassade, Schornstein eben alles Schrott und mußte erneuert werden. Das Grundstück war verwildert und vermüllt. Es war klar, das wir das Ganze nur schaffen können wenn wir unsere ganze Kraft und unseren ganzen Willen in dieses Projekt stecken.
Viel Geld hatten wir nicht. Aber die nötige Kraft und Fachwissen.
Wir machten unseren PKW zu Geld unsere gesamten Einkünfte und Barvermögen flossen in die Verwirklichung. Dennoch nicht genug.
Alles in allem genug Platz für 2 Familien. Unser Einkommen war damals nicht so hoch das einer Finanzierung durch eine Bank zugestimmt würde. Aber zumindest so hoch um den Kredit tilgen zu können.
Wir baten meine Schwiegermutter und deren Lebensgefährten als Kreditnehmer zu fungieren. ( insg.125.000 Euro davon 28000 Euro für das Grundstück an sich und der Rest zur Sanierung)
Käufer lt. Notarvertrag und alleiniger Eigentümer im Grundbuch wurde meine Frau.
In weiser Voraussicht weil es immer wieder zu Streitigkeiten in der Familie gekommen ist.
Kreditnehmer wurden dann die Schwiegereltern. Den Kredit selber zahlen wir aber von Anfang an von unserem Konto aus eigenen Mitteln.
Ich baute dann aus Gefälligkeit eine Wohnung im Erdgeschoß 100 qm aus mit separatem Zugang eigenem Grundstück und sogar eigener Straßenanbindung.
Als Gegenzug zahlte dann die Schwiegermutter eine private Zuwendung von ca. 330 Euro was ca. die Hälfte der Rate ist.
Dieses sollte aber nie zur Bildung von Eigentum führen.
Unsere Etage war im Rohbau und wir konnten nur noch Schritt für Schritt je nach unseren Mitteln arbeiten. Unsere kleinen Kinder hatten aber wenigstens ihr Kinderzimmer.
In allen baulichen Phase wurden wir in keinster Weise unterstützt. Die Schwiegermutter wollte dieses ausnutzen und verlangte eine hälftige Übertragung der Immobilie von meiner Frau.
Das machten wir nicht.

Wir haben es letztendlich geschafft unser Projekt erfolgreich fertigzustellen.
Aber leider ist der Neid der Schwiegermutter so groß geworden das Sie schon einen Notartermin vereinbaren wollte um eine Schenkung durch meine Frau zu erreichen.
Nun macht Sie uns das Leben schwer, wollte zum Beispiel eine eigene Hausnummer einen eigenen Stromanschluß. Auch das haben wir dann gemacht.
Jetzt fordert Sie das wir die zur Verfügung gestellte Wohnung auch noch auf unsere Kosten Heizen.
Und letztendlich wird die private Unterstützung mit dem Zusatz
– Baufinanzierung- überwiesen, wir vermuten das Sie dadurch versucht Eigentum zu erwerben.
Unsere finanzielle Situation ist jetzt stabil und besser als bei Baubeginn.
Wir haben erst in 6 Jahren die Möglichkeit den Kredit umschreiben zu lassen.
Dann endet die Zinsfestschreibung.
Die Fronten sind verhärtet meine Schwiegermutter und ihr Lebensgefährte verunglimpfen uns bei den Nachbarn, indem Sie laut
jedem mitteilen das wir arme Schlucker und Betrüger sind und ja alles durch Sie bezahlt wurde.

Besteht die Gefahr einer feindlichen Übernahme durch die Schwiegermutter und wenn ja wie wenden wir diese ab.
Welche Gefahren bestehen zur Zeit und wie wehren wir diese ab?

Ein Verkauf der Immobilie ist dabei nicht unser primäres Ziel.

Wir danken schon im Voraus
onetop0
07.03.2007 | 15:51

Antwort

von


252 Bewertungen
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Aufgrund Ihrer Schilderung hat Ihre Schwiegermutter keine Eigentumsansprüche an dem Haus. Nach Ihrer Aussage ist Ihre Frau als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück gehört demnach alleine Ihrer Frau, auch Sie haben daran keine Eigentumsrechte.

2. Sollte Ihre Schwiegermutter ein dingliches Sicherungsrecht an dem Haus haben (z. B. eine Hypothek oder eine Grundschuld), könnte sie die Zwangsvollstreckung in das Haus betreiben. Jedoch haben Sie hierzu nichts vorgetragen, weshalb eine derartige Annahme nicht nahe liegt.

3. Ihre Schwiegermutter hat sich auch nicht einen Anteil am Grundstück „ ersessen“. Dafür wäre erforderlich, dass sie im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist, obwohl sie tatsächlich nicht Eigentümerin ist. Da sie nicht eingetragen ist, liegen die Voraussetzungen nicht vor.

4. Ihre Schwiegermutter hat allenfalls schuldrechtliche Ansprüche. Sie haben geschildert, dass Ihre Schwiegermutter seit Überlassung der Wohnung einen Teil der Kreditabzahlung übernommen hat. Diese Zahlung hat – nach derzeitigem Kenntnisstand- nicht die Wirkung eines Eigentumserwerbs. Hierfür wäre auch insbesondere ein notarieller Vertrag notwendig. Vielmehr kann in der Zahlung eine Mietzahlung für die Nutzung eines Teils des Hauses gesehen werden. Wichtig ist hier, was zwischen Ihnen und der Schwiegermutter abgesprochen wurde. Offenbar haben Sie keinen schriftlichen Vertrag geschlossen und auch kein Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten der Schwiegermutter eintragen lasse. Somit liegt ein normales Mietverhältnis vor.

Da sich dauerhafte Probleme abzeichnen, sollten Sie versuchen, Ihre Schwiegermutter aus dem Haus zu bekommen. Nach derzeitigem Kenntnisstand kann sich Ihre Schwiegermutter allenfalls auf einen mündlich geschlossenen Mietvertrag berufen. Da Sie gemeinsam mit der Schwiegermutter dasselbe Haus bewohnen, brauchen Sie für eine Kündigung keinen Grund, § 573a BGB. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist von jetzt drei Monaten um weitere 3 Monate (insgesamt also sechs Monate Kündigungsfrist). Hat die Schwiegermutter keine eingetragenen Rechte – was nach Ihrer Schilderung der Fall ist – kann sie sich gegen die Kündigung auch nicht wehren, es sei denn, es gibt zwischen Ihnen anders lautende Abreden.

Eine Gefahr besteht dann, wenn Sie mit dem Haus gebürgt haben und Ihre Schwiegermutter den Kredit nicht weiter abbezahlt. Hier müsste geklärt werden, ob Sie mit der Bank eine Lösung finden können. Denn in diesem Fall besteht die Gefahr, dass die Bank bei Nichtzahlung in das Haus vollstreckt. Dies können Sie verhindern, indem Sie die Schuld bei der Bank begleichen (§ 1173 BGB).

Um weitere Aussagen zu treffen, müssen die erforderlichen Unterlagen eingesehen werden (Kaufvertrag, Darlehensvertrag) und der gesamte Sachverhalt ermittelt werden (Absprachen mit der Schwiegermutter, z.B. warum haben Sie der Schwiegermutter die Wohnung im Haus überlassen?).

Jedenfalls nach der derzeitigen Schilderung hat Ihre Schwiegermutter keine dinglichen Rechte an dem Grundstück. Das Eigentum Ihrer Frau ist nur dann gefährdet, wenn Sicherungsrechte an dem Grundstück für die Bank oder die Schwiegermutter eingetragen sind, die Bank oder die Schwiegermutter daraus vorgehen und Sie die Schuld nicht begleichen können.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München

TEL: (089) 45 75 89 50
FAX: (089) 45 75 89 51

info@anwaeltin-heussen.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 07.03.2007 | 18:08

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Heussen,

ich bedanke mich für die schnelle Antwort.
Zur Erläuterung möchte ich noch folgendes hinzufügen:

1. Meine Frau hat nur zu gunsten der finanzierenden Bank einer Grundschuldeintragung zugestimmt. Gläubiger ist die Bank.

2.Sonstige Rechte zu gunsten anderer sind im Grundbuch nicht eingetragen und auch nicht anderswo schriftlich niedergelegt.

3.Die Ratenzahlung ist gesichert und werden von dem Konto meiner Frau abgebucht, die nötige Anschlussfinanzierung ist durch einen Bausparvertrag abgesichert.

4.Die Wohnung für die Schwiegermutter haben wir aus Dankbarkeit zur Verfügung gestellt aber ohne schriftlichen Vertrag und ohne irgendeine Zusicherung. Die Immobilie war eben groß genug und wir brauchen den zusätzlichen Platz nicht. Durch den günstigen Schnitt der Immobilie und die Lage zwischen zwei getrennten Strassen liegen die jeweiligen Eingänge so das keiner den anderen begegnen muss. Die jeweiligen Zufahrten liegen ca. 100 Meter auseinander.

5. Müssen wir neben Wasser und Strom nun auch noch die Wohnung kostenlos beheizen?
Die Wohnung wird momentan auch nur sporadisch durch die Schwiegermutter genutzt um z.B. Wäsche zu waschen, den Rasen zu sprengen oder als Lagerfläche.
Nebenkosten in irgendeiner Form werden nicht extra erstattet.
Können wir das mit der monatlichen Zahlung verrechnen?
Meine Frau besitzt verschiedene Konten, die Zahlung der Schwiegermutter geht auf ein normales Haushaltsgirokonto.
Die Kreditrate wird von einem anderen Konto meiner Frau abgebucht.
Was ist zB. auch mit baulichen Maßnahmen die ohne das Wissen/Zustimmung meiner Frau jetzt oder später durchgeführt werden z.B eine Terrasse.

Vorausgesetzt die Zahlungen werden durch uns weiterhin regelmäßig geleistet, kann der Kredit dann ohne Gründe durch die Kreditnehmer gekündigt werden? Oder kann dann gepfändet werden?

Danke im Voraus für die Antwort
onetop0

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.03.2007 | 12:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Sie müssen die Wohnung nicht heizen. Vielmehr sollten Sie mit der Schwiegermutter einen Mietvertrag schließen, worin dann genau geregelt ist, was die Schwiegermutter an Miete und Nebenkosten zu bezahlen hat und ob die von der Schwiegermutter derzeitig geleistete Zahlung damit verrechnet wird.

2. Die Schwiegermutter darf nicht ohne Zustimmung Ihrer Frau Baumaßnahmen an dem Objekt vornehmen.

3. Ob und unter welchen Voraussetzungen die Kreditnehmer den Kredit kündigen können, geht aus dem Kreditvertrag hervor und kann ohne Einsicht nicht gesagt werden. Jedoch müssten Sie die Möglichkeit haben, die Schuld zu tilgen. Sie sollten hier unbedingt mit der entsprechenden Bank sprechen und die Situation vorab klären. Insbesondere wäre die Frage zu klären, ob nicht doch eine Umschreibung des Kredites nun möglich ist, da Sie den Kredit bisher stets fristgerecht bedient haben.

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"Danke für Ihre Antwort, Sie haben uns damit sehr geholfen. Wir werden Ihren Rat umsetzen und mit der Bank in Kontakt treten. Ein Mietvertrag würde leider die Rechte der Schwiegermutter dann als Mieter stärken.
Sie würde dann sicher auch Mängel erzeugen um uns zu schaden.
Vielen Dank

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