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Immobilienankauf von Verwandtem 1. Grades/ Schenkungssteuer


08.04.2007 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Anwälte,

unser Sohn hat vor ca 2 Jahren eine Wohnung per Zwangsversteigerung erworben. Es existierte ein Gerichtsgutachten, das von einem Verkehrswert von 36.000 € ausging. Allerdings wurde der Zuschlag bei 11.000 € erteilt.
Unser Sohn finanzierte die Wohnung mit einem Kredit über 10.000 € und versuchte, die Wohnung gewinnbringend zu verkaufen, was nicht gelang; mittlerweile wohnt er selbst darin.
Da er arbeitslos wurde, konnte er den Kredit nicht mehr bedienen und um eine erneute Versteigerung zu verhindern, kauften wir ihm die Wohnung für 10.000€ ( Ablösung des Kredites) ab.

Vom Finanzamt erhielten meine Frau und ich einen Schenkungsteuerbescheid über je 576 Euro. Das Finanzamt bezog sich auf einen Verkehrswert von 23.000 €, welchen es jedem der beiden "Beschenkten" in voller Höhe in Rechnung stellte. Hiergegen erhoben wir Einspruch mit der Maßgabe jedem sei nur laut Kaufvertrag die Hälfte, also je 11.500 € zuzurechnen, wenn überhaupt von einer Schenkung ausgegangen werden könne. Darauf erhielten wir vom Finanzamt die Mitteilung, dass "der hälftige Anteil am festgestellten Grundbesitzwert 11.500,-€ beträgt", dass aber dieser steuerliche Wert in der Regel nicht dem tatsächlichen Wert entspräche. So sei auch die Gerichtskasse Wuppertal für Zwecke der Eigentumsumschreibung von einem Wert des gesamten Objektes von 36.000,- € ausgegangen. Auf jeden der beiden "Beschenkten" solle hierauf ein Anteil von 18.000,-€ entfallen. Nach Verrechnung mit dem Kaufpreis ( und Nebenkosten) sowie dem Freibetrag von 10.300,-€ sollte der steuerpflichtige Erwerb 4800,-€ betragen und somit je 504,-€ (12%) Schenkungssteuer anfallen.

Unserer Ansicht nach zeigt bereits die Versteigerung, dass niemand bereit war einen Betrag über 11.000,- € für die Wohnung zu zahlen, so dass unser Sohn Meistbietender blieb.

Es handelt sich bei dem Gutachten für den Verkehrswert um ein älteres Gutachten. Diese Gutachten sind in dieser Stadt in der Regel, wie auch andere Versteigerungsverfahren zeigen, stark überhöht und entsprächen in keiner Weise den Marktpreisen, Wohnungen dieser größe erhalten selten Gebote über 40 %.

Unsere Frage ist: Ist ein Einspruch gegen den Schenkungssteuerbescheid vor dem Hintergrund des Zuschlagspreises
s.o. erfolgversprechend?

Viele Grüße

-- Einsatz geändert am 08.04.2007 18:20:04
Eingrenzung vom Fragesteller
08.04.2007 | 18:15
Sehr geehrter Herr,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich besteht bei der Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke, also auch bei Wohnungen, die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) für die Wohnung nachzuweisen. Hier lag für die Zwecke der Zwangsversteigerung bereits ein Gutachten vor, dass einen Wert von 36.000,-- EUR ausgewiesen hat. Sie können nun selbstverständlich ein neues Gutachten in Auftrag geben bezüglich der von Ihnen gekauften Wohnung zum Zeitpunkt des Erwerbes der Wohnung. Sie können sich aber der einfachheitshalber vorher mit dem Gutachter des "alten" Gutachtens in Verbindung setzen und ihn ggfls um Ergänzung des Gutachtens bitten, mit dem Hinweis, dass der Verkehrswert zum damaligen Zeitpunkt zu hoch angesetzt war.
Daneben können Sie auch das Finanzamt darauf hinweisen, dass hier überhaupt keine Schenkung vorlag; Beweis der Kaufpreis für die Wohnung und die Höhe des Zuschlges.
Ich gehe davon aus, dass der Einspruch Erfolg haben wird, insbesondere wenn das "neue" Gutachten nur einen tatsächlichen Wert von 11.000,-- EUR ergubt.
Wie hoch ist denn der "Steuerwert" für diese Wohnung, sind dies etwa 23.000 EUR?
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen und frohe Ostern

RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 09.04.2007 | 12:11

Vielen herzlichen Dank für Ihre aufschlussreiche Antwort. Ihre Frage, wie der Steuerwert hinsichtlich der 23.000 € zustande kommt, läßt sich so beantworten: Er steht in dem jedem der beiden Veranlagten (also meiner Frau und mir zugesandten
"Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 7.2.2006 für Zwcke der Schenkungssteuer"; so jedenfalls lautet der umfangreiche Titel der uns zugestellten Schriftstücke des Finanzamtes Wuppertal - Elberfeld.
Freundliche Grüße Thelen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.04.2007 | 20:30

Vielen Dank für die positive Resonanz.

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