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Immobilien Kaufvertrag keine GrdErwSt gezahlt - Zwangsversteigerung möglich?

| 13.06.2015 20:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Vollstreckungsverbot aus einem vollstreckbaren Kaufvertragsurkunde vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahren.

Ein Kaufvertrag über ein Ladenlokal wurde beim Notar abgeschlossen und vereinbart, dass Übergabe Gefahr, Nutzen und Lasten nach Zahlung einer Rate erfolgt. Die Zahlung erfolgte.Dann beantragte der Käufer Privatinsolvenz und zahlte die Grunderwerbsteuer nicht. Somit wurde im Grundbuch der Käufer nicht als neuer Eigentümer eingetragen.
Eine Zwangsvollstreckung mit Eintrag im Grundbuch wurde im Notarvertrag vereinbart.

Kann ich das Objekt öffentlich per Gericht zwangsversteigern lassen obwohl ich selbst noch als Eigentümer im Grundbuch stehe? (bitte mit Rechtsgrundlage)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer ist leider nicht möglich. Soweit das Insovenzverfahren noch nicht eröffnet ist, findet sich eine Regelung in § 88 InsO zum Vollstreckungsverbot vor Verfahreneröffnung. Ist das Insolvenzverfahren bereits eröffnet findet sich das Vollstreckungsverbot in § 89 Abs. 1 InsO.

2. Sie können den Insolvenzverwalter auffordern nach § 103 InsO zu erklären, ob er den Vertrag erfüllen will oder nicht. Mangels finanzieller Mittel wird der Insolvenzverwalter voraussichtlich eine Vertragserfüllung ablehnen.

3. In diesem Fall sollten Sie von dem Kaufvertrag zurücktreten. Der Insolvenzverwalter wird einem Rücktritt sicherlich offen gegenüberstehen, da er dann die gezahlte Rate zurückerhält. Sie werden bei einer Rückabwicklung auch von der Haftung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit.

4. Denn für die Zahlung der Grunderwerbsteuer haften Sie als Verkäufer gleichermaßen wie der Käufer.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2015 | 22:03

Ich wollte wissen ob eine Zwangsversteigerung der Immobilie möglich ist um damit die Grunderwerbsstuer zu zahlen und damit den Eigentumsübergang zu erzwingen. Kann man also eine Versteigerung herbeiführen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2015 | 22:53

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Sie können keine Zwangsversteigerung herbeiführen.

Zum einen fehlt Ihnen das erforderliche Grundpfandrecht, um eine Zwangsvollstreckung beantragen zu können.

Im weiteren können Sie aufgrund des Insolvenzverfahrens keine Sicherungshypothek im Wege der Zwangsvollstreckung erwirken.

Daher ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie durch Sie nicht möglich.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 13.06.2015 | 23:50

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 13.06.2015 4,2/5,0
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