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Immobilie vor der Zwangsvollstreckung, Hohe Schadenersatzansprüche, Privatinsolvenz?

| 06.04.2009 09:37 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

es gibt folgenden Sachverhalt:

Aufgrund einer strafrechtlichen Handlung des A gegen B entstehen gegen A Schmerzensgeldforderungen in Höhe von in etwa 25 Tsd. Euro (Vor dieser strafrechtlichen Handlung wurde A von B heftigst provoziert und diskriminiert, jedoch rechtlich gesehen steht dem B dieses Geld zu). Die Heilungskosten des B werden in Höhe von in etwa 50 Tsd. Euro dem A auch noch zusätzlich “in Rechnung gestellt“. Zivilrechtliche Forderungen belaufen sich somit in der Summe auf ca. 75 Tsd. Euro.

A hat keine Haftpflichtversicherung um die Schmerzens- und Schadenersatzforderung bezahlen zu können. Das einzige Vermögen von A besteht aus einer Immobilie, in der sein Vater unentgeltlich lebt. Die Immobilie hat A vor ein paar Jahren auf Kredit gekauft – mit finanziellen Unterstützung des Vaters - und diese Investition war als Altersvorsorge für A gedacht. Verkehrswert der Immobilie beziffert sich auf 125 Tsd. Euro. Auf der Immobilie lasten Grundschulden der finanzierenden Bank in Höhe von in etwa 100 Tsd. Euro

A bezieht z. Zt. Arbeitslosengeld in Höhe von 1200 Euro. Nach ein paar Monaten wird er einen Job suchen und diesen für vielleicht 1700 Euro finden. Wenn B bei A den pfändbaren Betrag pfänden würde, könnte A trotzdem die Kreditraten für die Immobilie begleichen, schreckt jedoch davor ca. 12,5 Jahre die Schmerzens- und Schadenersatzgeldforderungen abbezahlen zu müssen (Vorausgesetzt er hat den Job immer, wenn er diesen verlieren sollte, dann könnte das Abbezahlen noch länger dauern)

Es stellen sich folgende Fragen:

1) Könnte B – nachdem er einen juristischen Titel in die Hand bekommt – einen Zwangsverkauf der Immobilie beantragen? (auch wenn noch auf der Immobilie erhebliche Grundschulden zugunsten der finanzierenden Bank lasten?) Und wer bekommt dann als Erstes das Geld? Die finanzierende Bank oder B?

2) Was würde passieren, wenn A für seinen Vater ein unentgeltliches und lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch der Immobilie eintragen würde? Kann B dann eine so genannte Sicherheitshypothek eintragen und warten bis der Vater irgendwann mal nicht mehr da ist und dann in ein paar Jahren den Titel vollstrecken, also die Immobilie Zwangsverkaufen?
(Sprich, A hätte dann diese ein paar Jahre nicht für seine Altersvorsorge sondern nur für die Ansprüche von B die Kreditraten gezahlt?)

3) Sieht der Gesetzgeber keine Betragsgrenzen für Schmerzens- und Schadenersatzforderungen vor?

4) Gibt’s irgendwelche legale Möglichkeiten für A die Immobilie zu behalten, wobei die Überschreibung auf den Vater wegfällt, da er keine Finanzierung bekommt.
(Könnte A z.B. eine sogenannte Privatinsolvenz anmelden und dabei die Kreditraten für die Immobilie aus dem nicht pfändbaren Einkommen zahlen und würde nach 6 Jahren schuldenfrei sein?)

5) A wurde von dem Vater bei dem Kauf der Wohnung mit ca. 10 Tsd. Euro unterstützt. Vater sollte beim Verkauf der Wohnung dieses Geld zurückerhalten, ansonsten, wenn es nicht zum Verkauf der Wohnung zu Lebzeiten des Vaters kommen sollte, dürfte A dieses Geld als Schenkung ansehen. Diese Abmachung wurde jedoch nirgendwo niedergeschrieben. Wie könnte A das jetzt nachholen, so dass wenigstens der Vater seine 10 Tsd. Euro zurückbekommt, wenn es zum Zwangsverkauf der Immobilie kommen sollte? /Soll A Grundbucheintrag veranlassen, in dem es drinsteht, dass vom Verkaufpreis der Immobilie dem Vater 10 Tsd. Euro zustehen (?) + ein Darlehensvertrag zwischen dem Vater und A mit einem rückwirkenden (?)/ aktuellen (?) Datum oder ganz ohne Darlehensvertrag, nur Grundbucheintrag (?)

Mit freundlichen Grüßen
06.04.2009 | 11:31

Antwort

von


(816)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!

Sehr gerne beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:

Zu 1.) Könnte B – nachdem er einen juristischen Titel in die Hand bekommt – einen Zwangsverkauf der Immobilie beantragen? (auch wenn noch auf der Immobilie erhebliche Grundschulden zugunsten der finanzierenden Bank lasten?) Und wer bekommt dann als Erstes das Geld? Die finanzierende Bank oder B?

Wenn B einen vollstreckbaren Titel, also entweder einen gerichtlichen Beschluß oder ein Urteil in den Händen hält, kann er unter wenigen weiteren Voraussetzungen die Zwangsvollstreckung auch in das Grundstück betreiben.

B müsste beim zuständigen Vollstreckungsgericht einen Antrag auf Zwangsvollstreckung stellen, die Vollstreckungsklausel erteilt bekommen (vollstreckbare Ausfertigung) und diese vollstreckbare Ausfertigung müsste dem Schuldner, also dem Grundstücksinhaber, zugestellt werden.

Auch die im Grundbuch dieses Grundstücks eingetragene Grundschuld verhindert einen Verkauf aus rechtlicher Sicht grundsätzlich nicht, wirkt sich natürlich aber sehr zu Ungunsten des Kaufpreises aus.

Das Geld aufgrund der Zwangsversteigerung würde B erhalten, das Grundstück wäre aber weiterhin mit der Grundschuld belastet.


Zu 2) Was würde passieren, wenn A für seinen Vater ein
unentgeltliches und lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch der Immobilie eintragen würde?

In diesem Fall würde das Wohnrecht wirksam zu Gunsten des Vaters bestellt werden können.

Durch die Versteigerung aufgrund der Schadensersatzforderung würde das Wohnrecht grundsätzlich nicht erlöschen. Es kommt aber darauf an, wie die Versteigerung abläuft. Es ist ja zu beachten, dass die Bank noch beteiligt ist.

Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens hat die Bank nämlich noch ein Mitspracherecht, ob sie das jeweilige Angebot akzeptiert oder nicht. Dann gibt es weiterhin zwei Möglichkeiten. Entweder die Bank akzeptiert das Angebot und Bewilligt die Löschung der Grundschuld (das wird die Bank aber nur machen, wenn für Sie noch genügend übrig bleibt), oder die Grundschuld bleibt bestehen.

Die Grundschuld ist im Hinblick auf das lebenslange Wohnrecht der maßgebliche Unsicherheitsfaktor. Ist das Wohnrecht nämlich im Rang hinter den Rechten der Bank im Grundbuch eingetragen und wird hieraus die Zwangsversteigerung betrieben, kann das Wohnrecht gelöscht werden. Da das Wohnrecht erst nach der Grundbuchbestellung eingetragen werden könnte, ist diese Gefahr aber gegeben.

Auf einen Versuch könnte man es aber dennoch ankommen lassen.

Kann B dann eine so genannte Sicherheitshypothek eintragen und warten bis der Vater irgendwann mal nicht mehr da ist und dann in ein paar Jahren den Titel vollstrecken, also die Immobilie Zwangsverkaufen?

Ja, der B könnte eine Sicherungshypothek theoretisch eintragen lassen, was aber nichts bringen würde, da die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld nachrangig wäre und die Bank bei Kenntniserlangung davon, dass B das Grundstück veräußern will, selber ihre Rechte aus der Grundschuld geltend machen würde.


Zu 3) Sieht der Gesetzgeber keine Betragsgrenzen für Schmerzens- und Schadenersatzforderungen vor?


Nein, mit de Frage wie hoch eine Schadensersatzforderung ist, haben sich die Gerichte zu befassen. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an. So spielt es etwa eine Rolle, wie stark der Schmerzensgeldberechtigte geschädigt wurde, ob Folgeschäden davon getragen werden, etc.

Auch in der deutschen Rechtsprechung hat es schon ausgeurteilte Schmerzensgeldbeträge von 500.000.- € und mehr gegeben, was aber eher die Ausnahme darstellt.


Zu 4.) Gibt’s irgendwelche legale Möglichkeiten für A die Immobilie zu behalten, wobei die Überschreibung auf den Vater wegfällt, da er keine Finanzierung bekommt.
(Könnte A z.B. eine sogenannte Privatinsolvenz anmelden und dabei die Kreditraten für die Immobilie aus dem nicht pfändbaren Einkommen zahlen und würde nach 6 Jahren schuldenfrei sein?).

Nein, ein solches Vorgehen wäre in einer laufenden Privatinsolvenz zum einen nicht möglich,
zum anderen würde ein solches Verhalten einer Restschuldbefreiung nach 6 Jahren entgegenstehen, da diese Übertragungen ja in erster Linie nicht nur zum Schutz des Vaters von A, sondern aus Gläubigerbenachtilgungsgründen erfolgen würden.


Zu 5.) Darlehensvertrag oder Grundbucheintrag?


Wenn ich den Sachverhalt richtig deute, hat A mit seinem Vater bereits einen mündlichen modifizierten, weil eine bedingte Schenkung enthaltenden, Darlehensvertrag geschlossen, der jetzt nur noch schriftlich fixiert werden müsste, so dass es sich empfiehlt, das Datum des mündlichen Vertragsschlusses einzusetzen. Diese Vorgehensweise ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Ein Grundbucheintrag zu Gunsten des Vaters, wonach dieser beim Verkauf 10 € erhalten soll, ist so ohne Weiters nicht möglich, das vom Gesetz nicht vorgesehen. Es bestünde lediglich die Möglichkeit, zu Gunsten des Vaters eine Grundschuld/Hypothek eintragen zu lassen, was aber nicht viel bringen dürfte, da dieses Recht dann im Rang hinter der Grundschuld der Bank stehen würde.

Es bestünde auch noch die Möglichkeit, dem Vater einen Miteigentumsanteil am Grundstück zu verschaffen. Hierbei sollte aber zunächst die Bank kontaktiert werden, da dies auch die Grundschuld berührt, da der Miteigentumsanteil, den der Vater erwerben würde, (zum Teil) mit der Grundschuld belastet wäre.

Im Ergebnis halte ich die Variante mit dem Darlehens-/Schenkungsvertrag als vorzugswürdig.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorhaben noch alles Gute und viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax 0471/3088316


Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 08.04.2009 | 20:00


Sehr geehrter Herr Newerla,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich hätte noch eine Nachfrage zu 5): Jetzt mal angenommen A und sein Vater formulieren den Darlehensvertrag untereinander wie folgt:

“A erhält vom seinem Vater ein Darlehen in Höhe von 10 Tsd. Euro zwecks Finanzierung der Immobilie des A. Im Fall einer Immobilieveräußerung / Immobilieversteigerung erhält der Vater aus dem Immobilienverkaufserlös den vollen Betrag also 10 Tsd. Euro zurück. Im Fall, dass es zu Lebzeiten des Vaters zu keiner Veräußerung / Versteigerung der Immobilie kommt, darf A das Darlehen als Schenkung betrachten“
Zu dem Darlehensvertrag gibt’s folgende Annahmen: Kein Eintrag der 10 Tsd. Euro als Hypothek / Grundschuld zugunsten des Vaters ins Grundbuch, Datum des Darlehensvertrages: 1999. Bezug und Abnahme der Immobilie 2000. Zwangsversteigerung 2009. Nettoerlös aus dem Verkauf der Immobilie, welcher bei der Zwangsversteigerung erzielt werden konnte: 130 Tsd. Euro

Jetzt meine Frage:
Bekommt als Erstes die finanzierende Bank ihre 100 Tsd. Euro (da 100 Tsd. noch als Grundschuld im Grundbuch eingetragen sind), als Zweites Vater des A seine 10 Tsd. (weil noch der o.g. Darlehensvertrag vom 1999 existiert) und als Drittes B seine 20 Tsd. (da noch Schadensersatzforderungen des B aus dem Jahre 2009 in Höhe von insgesamt 75 Tsd. existieren) ???

Ist diese Reihenfolge richtig??? Kann der Vater in dem o.g. Beispiel seine Rechte in Bezug auf 10 Tsd. Euro auf jeden Fall durchsetzen??? Ich brauche, nach Möglichkeit, eine absolute Rechtsicherheit bei der Beantwortung dieser Frage.

Und: Wenn man jetzt 2009 zusätzlich zu dem Darlehensvertrag aus dem Jahre 1999 einen Eintrag ins Grundbuch (Grundschuld / Hypothek 10 Tsd. Euro) zugunsten des Vaters vornehmen würde, könnte so ein Eintrag das Durchsetzen seiner Geldforderung bei einer Zwangsversteigerung erleichtern, erschweren (da vielleicht nicht glaubwürdig, weil der Eintrag erst jetzt erfolgte) oder weder erleichtern noch erschweren? /Wie gesagt, bei der Annahme: Grundschuld zugunsten der Bank 100 Tsd. Euro, Darlehen des Vaters an A 10 Tsd., Schadenersatzforderungen des B gegen A 75 Tsd., Nettoverkaufserlös bei der Zwangsversteigerung: 130 Tsd.)

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.04.2009 | 21:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Eine feste Rangfolge gibt es in dem von Ihnen geschilderten Fall nicht. Eine solche Rangfolge gibt es nur bei dinglichen Rechten an einem Grundstück, also einer Hypothek oder einer Grundschuld.

Sind also beispielsweise drei unterschiedliche Grundpfandgläubiger vorhanden (Hypothek und Grundschuld werden auch als Grundpfandrechte bezeichnet), dann bekommt der zuerst, der das im Rang höchst, also meistens aber nicht zwingend das zeitlich frühere Recht hat.

In dem von Ihnen geschilderten Fall gilt der Grundsatz wer zuerst kommt, malt (bzw. vollstreckt) zuerst.

Es kann als derjenige grundsätzlich zuerst vollstrecken, der als erstes einen Vollstreckungstitel, also in der Regel einen Beschluss oder ein entsprechendes Urteil in der Hand hält und die Zwangsvollstreckung betreibt.

Ist dies beispielsweise der Gläubiger aus der Straftat, so würde dieser zuerst vollstrecken können. In diesem Zusammenhang spricht man auch von einem Gläubigerwettlauf.

Der Vater wird nicht in jedem fall seine rechte durchsetzen können. Es handelt sich nämlich bei dem Darlehensvertrag um eine Verpflichtung zwischen A und dem Vater, die auf die Forderungsrechte der anderen Gläubiger, also von B und der Bank, keine Auswirkung hat.

Im Gegenteil. Bei der von Ihnen vorgeschlagenen Konstellation könnte der Fall eintreten, dass das Haus aufgrund einer Zwangsversteigerung veranlasst durch die Bank und/oder B versteigert wird, aber nicht mehr genug für den Vater übrig bleibt von dem Verkaufserlös.

Sollte dieses der Fall sein, so hätte der Vater gegen A dennoch einen Anspruch auf Zahlung von 10.000.- €.

Mit absoluter Sicherheit kann ich Ihnen also leider nur mitteilen, dass es keine Sicherheit gibt, dass der Vater aus dem Versteigerungserlös 10.000.- € erhalten wird. Auch nicht aufgrund des Darlehensvertrages.

Die Eintragung eines Grundpfandrechtes zu Gunsten des Vater, ob einzeln oder zusätzlich zum Darlehen würde nichts bringen, da die Grundschuld nachrangig wäre und es im Bezug auf die Bank somit auf das Prioritätenprinzip, also den Rang ankäme, der ja nachrangig ist und in Bezug auf B es wieder darauf ankäme, wer schneller einen Titel in der Hand hält.

Das zusätzliche Problem würde aber auch bei der Geltendmachung durch den Darlehensvertrag sein, dass der Vater sich einen Titel gegen seinen Sohn besorgen müsste, um in der Zwangsvollstreckung etwas von dem Geld zu erhalten.

Im Ergebnis sehe ich leider keine rechtssichere Möglichkeit, um den Vater zu begünstigen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben, auch wenn ich es bedaure, Ihnen leider kein positiveres Ergebnis geben zu können.

Dennoch wünsche ich Ihnen einen schönen Abend und alles Gute sowie verbleibe

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 17.07.2009 | 21:54

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