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Immobilie / umweltrelevanter Galvanikbetrieb als Mieter, befristeter Mietvertrag

07.01.2013 14:40 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Guten Tag

ich bin im Begriff eine Immobilie zu erwerben. Auf dem Gelände wird ein galvanischer Kleinbetrieb betrieben - wobei es sich um meinen späteren Mieter bei Kauf handeln würde. Es besteht aktuell ein gewerblich befristeter Mietvertrag für den galvanischen Betrieb. Diesen muß ich übernehmen und habe mit dem zukünftigen Mieter sowohl eine angepasste Miethöhe und weitere getroffene Abreden bislang nur mündlich abesprochen. In welcher Form können diese vertraglichen Anpassungen im Falle des Erwerbs der Immobilie durch mich, als dann neue Vermieterin, rechtskräftig vereinbart werden. Was gilt es zu beachten? Muss dies zwingend beim Notar erfolgen?


Da es sich um ein "umwelt-relevantes" Gewerbe bei der Galvanik handelt, sind Bodengutachten in Auftrag gegeben. Wie kann ich als rechtlich einwandfrei die Klausel in dem neuen Mietvertrag bzw. Zusatz zum alten Mietvertrag einbringen, dass mögliche finanzielle Folgen einer Verschlechterung evt. Kontimanation ab dem in Kürze vorliegenden Bodengutachten in der Zeit der weiteren Betriebsführung des galvanischen Betriebes durch den Mieter zu dessen Lasten gehen.

1. Benötige also sowohl eine klare Aussage zur Rechtskräftigkeit von entweder neuem Gewerbe-Mietvertrag oder -falls rechtlich erforderlich- erweiterten Nebenabreden des bestehenden befristeten Vertrages (Laufzeit noch knapp 5 Jahre.
2. Bitte auch die passenden Formulierungen vorzuschlagen

Besten Dank

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Zu 1:

Wenn ich Ihre Schilderung richtig verstanden habe, dann ist das Objekt welches Sie gegenwärtig beabsichtigen zu erwerben derzeit vermietet.

Da gegenwärtig ein Mietvertrag besteht gehe ich davon aus, daß der Inhaber des Kleinbetriebs demnach nicht Eigentümer/Verkäufer der Immobilie ist, sondern lediglich Mieter.

Natürlich müßte man zusätzlich zu den hier aufgeführten Angaben auch noch den Mietvertrag überprüfen, um die rechtlichen Verhältnisse genau abschätzen zu können.

Im Hinblick auf die von Ihnen beabsichtigte Vertragsänderung muß man jedoch zunächst feststellen:

Im Falle eines Verkaufs würden Sie als der zukünftige Käufer Partei des bestehenden Mietvertrags werden.
Dies gibt sich aus dem in § 566 BGB normierten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete", der in diesem Fall entsprechend anwendbar wäre.

Daher würde der bestehende Vertrag grundsätzlich auch ohne Veränderung fortbestehen und Sie haben nicht die Möglichkeit für die bestehende Vertragslaufzeit eine Änderung zu erzwingen.
Weiterhin gibt es wegen dem vorgenannten Grundsatz grundsätzlich auch kein Kündigungs- oder Sonderkündigungsrecht des Erwerbers.

Wenn also keine anderweitige vertragliche Vereinbarung besteht und der Mieter nicht bereit wäre z.B. einer Änderung des Mietvertrags zuzustimmen, haben Sie generell keine Möglichkeit den Vertrag einseitig während der Laufzeit zu ändern.

Sollte der Mieter zu einer Änderung bereit sein, dann würde sich dies aus Beweisgründen in schriftlicher Form empfehlen. Eine notarielle Beurkundung ist bei Mietverträgen nicht erforderlich.

Zu 2:

Grundsätzlich wäre eine entsprechende Klausel sicherlich möglich, wobei allerdings folgende Punkte bei der Abfassung zu beachten wären:

- Wie unter Ziffer 1 ausgeführt besteht bei dem laufenden Vertrag kein Anspruch auf eine entsprechende Klausel, wenn der Mieter nicht zustimmt, oder dies nicht anders vertraglich vereinbart ist. Dies ist also zunächst abzuklären.

- Selbst wenn eine entsprechende Änderung möglich ist, wäre zunächst zu prüfen wie die Verschlechterung des Bodens bisher in dem Vertrag geregelt ist.

- Außerdem muß der derzeitige Zustand des Bodens festgestellt und darauf Bezug genommen werden können, denn: Rückwirkend wäre eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen Verschlechterung des Bodens sicherlich unwirksam. Daher könnte eine rechtliche Verantwortung nur für die Zukunft vereinbart werden.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Formulierung einer entsprechenden Klausel gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2013 | 19:11

Guten Abend Herr Mack,
danke für Ihre Beratung - allerdings hat mich das nun eher nicht weitergebracht: Natürlich wird die Anpassung übereinstimmend mit dem Mieter erfolgen, das ist bereits mit diesem geklärt und mir ging es nun in der Tat um rechtskräftige Formulierungen für diese Vereinbarungen. Es ist mir klar, dass ich einseitig nicht Änderungen am Vertrag vereinbaren kann.
Außerdem hatte ich geschrieben, dass die Bodenanalysen in Arbeit sind und sich der Übergang einer wirtschaftlichen Verantwortung auf den Zeitpunkt ab erfolgtem Bodengutachten, dass gegenwärtig ausgeführt wird, bezieht.
Auch hier ging es mir um eine Ausformulierung, die nicht missverständlich ist.
Mit der Bitte um nochmalige Prüfung/Beratung hinsichtlich meines Anliegens,

besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2013 | 19:42

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Aus Ihrer Schilderung ging nicht eindeutig hervor inwieweit Ihnen die Rechtslage bereits vollständig klar war, da Sie ja eine „klare Aussage" über eine vertragliche Anpassung verlangt hatten.

Hinsichtlich der beabsichtigten Regelung kann ich Ihnen gerne morgen eine Formulierungsvorschlag per E-mail übermitteln.

Zuvor brauche ich jedoch wie zuvor erwähnt zumindest den Hinweis, welche Regelung gegenwärtig im Mietvertrag hinsichtlich der Verschlechterung des Bodens im Mietvertrag enthalten ist, den Sie mir per E-mail übermitteln können.

In Erwartung Ihrer Antwort verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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