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Immobilie steuerfrei veräußern: Rechtsform?

16.03.2020 15:46 |
Preis: 50,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


10:49
Hallo,

ich habe eine Wohnung die ich verkaufen möchte.
Da ich die Wohnung vor eineinhalb Jahren gekauft habe und erst eineinhalb Jahre drin wohne, müsste ich Steuern auf den Gewinn bezahlen und diese wären nicht unerherblich.

Kann ich eine rechtsform gründen, bei deren Gründung ich die Wohnung als Starteinlage verwenden kann, ohne das diese im Gründungsjahr als Einnahme verbucht werden muss?
Ich möchte die Wohnung verkaufen und von dem hereinkommenden Kapital neue Objekte kaufen, sodass am Ende des Wirtschaftsjahres kein Gewinn vorhanden ist und ich mit meiner Firma steuerfrei weiterwirtschaften kann.

Mit welcher rechtsform ist dies möglich? EInfach schon als GbR? Welche Vorteile gibt es evtl. durch ein Stiftungsmodell? Ich brauche hier umfangreichere Beratung und bin bereit für eine fachkundige und detaillierte Beratung auch im Bezug auf die möglichst steuerfreie Gestaltung anderer Einkommensströme entsprechend zu bezahlen.

Hier bitte als Antwort eine erste aber konkrete Einschätzung des Sachverhaltes. Ich bitte um eine schnelle Rückmeldung. Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
16.03.2020 | 17:13

Antwort

von


(363)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Sie bedürfen keiner anderen Rechtsform, um die selbst bewohnte Immobilie steuerbefreit zu veräußern.
Im Übrigen würde die Übertragung auf einen neuen Rechtsträger die in § 23 EStG genannte Frist erneut beginnen lassen und eine andere Rechtsform (welche auch immer) könnte dazu führen, dass die Privilegierungen des § 23 EStG nicht mehr zum Zuge kommen.

In § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG heißt es - Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung … und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken … genutzt wurden;

Laut Ihrer Sachverhaltsschilderung bewohnen Sie die zu veräußernde Wohnung seit der Anschaffung zu eigenen Wohnzwecken, so dass ich die o.g. gesetzliche Voraussetzung für das „Ausgenommen" als erfüllt ansehen möchte.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Rechtsanwalt Andreas Wehle

Nachfrage vom Fragesteller 16.03.2020 | 21:04

Guten Tag,

ich meinte gelesen zu haben, dass ich erst eine dreijährige Wohnzeit im Objekt hinter mir haben muss um steuerfrei verkaufen zu können. Wenn ich den von Ihnen zitierten Gesetzestext allerdings richtig lese, gilt das nur wenn ich die Wohnung mal anderweitig vermietet hatte. Wenn ich vom Kauf bis zum Verkauf die Wohnung komplett selbst genutzt habe, kann ich also direkt steuerfrei verkaufen? Ist das korrekt?

Vielen Dank für eine erneute Rückmeldung.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2020 | 10:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
...

In § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind mehrere Möglichkeiten enthalten, die eine Steuerfreiheit nach sich ziehen.
1. das 10-jährige halten der Immobilie als Eigentümer, egal wie diese genutzt wurde;
2. die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in der gesamten Zeit zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung und
3. die Nutzung durch den Eigentümer oder "nahe Verwandte mit Unterhaltsanspruch gegen den Eigentümer" im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken.

Sie haben also nichts falsches gelesen, sondern nur eine der drei Möglichkeiten der Steuerfreiheit bei Veräußerung einer Immobilie.

So sie die gesamte Zeit seit Erwerb der Immobilie, diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, können Sie diese auch unmittelbar ohne Rücksicht auf eine Besteuerung des Verkaufsgewinn veräußern. Der Veräußerungsgewinn ist wegen der Erfüllung der o.g. Alternative (2) steuerfrei.

In Ihrer Jahressteuererklärung oder auf Aufforderung des FA erklären Sie den Gewinn aus dem Verkauf und erklären die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit entsprechend. So sollte das FA drauf kommen, dass hier keine steuerliche Berücksichtigung des Verkaufsgewinn stattfindet.

Viel Erfolg beim Verkauf der Immobilie.
Mit freundlichen Grüßen

RA A. Wehle /Aachen

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