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Immobilie mit gewissen Tücken


| 15.12.2013 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt



Ich plane den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekt. Durch einen glücklichen Zufall bin ich an ein Angebot gelangt, das preislich sehr attraktiv ist. Es handelt sich dabei um ein Grundstück samt Mehrfamilienhaus. Das Ganze hat nur einen Haken: Mir wurde zwar das gesamte Grundstück, aber lediglich zwei von drei Wohnungen angeboten. Die dritte Wohnung gehört einer Person C, über die bekannt ist, dass sie keine Gesprächs- und somit auch keine Verkaufsbereitschaft signalisiert.

Die Immobilie ist stark heruntergekommen. Um sie ordentlich zu vermieten müsste ich eine Kernsanierung vornehmen. Dabei müsste ich wegen des Denkmalschutzes bestimmte Eigenheiten berücksichtigen.

Das große Problem: Viele der dringend notwendigen Renovierungsmaßnahmen, z. B. am Dach oder dem Treppenhaus, betreffen auch den Lebensbereich der Person C, der die dritte (unverkäufliche) Wohnung gehört. Da diese Person C von Transferleistungen lebt und m. W. n. kein Vermögen besitzt, wird sie sich finanziell nicht an den Maßnahmen beteiligen (können).

Für mich stellt sich jetzt die Frage: Wenn ich das Grundstück mit den zwei Wohnungen kaufe und Renovierungsmaßnahmen durchführe, darf ich diese der Person C zu Teilen in Rechnung stellen? Denn ganz offensichtlich möchte ich der Person C kein neues Dach oder neues Treppenhaus "schenken". Und noch viel wichtiger: Wenn Person C nicht zahlt, welche Möglichkeiten bleiben mir? Stichwort Zwangsversteigerung.

Seitens der Behörde für Denkmalschutz konnte ich erfahren, dass bereits Bußgelder an alle Eigentümer des Hauses verschickt wurden und diesbzgl. in den nächsten Wochen weitere Schritte (ein Verfahren?) angestrengt werden. Mir wurde darüber hinaus mitgeteilt, dass ich als Käufer nicht für Mängel haften müsste, die durch Vorbesitzer entstanden sind.

Es ist eine prekäre Lage. Ich möchte das Haus unbedingt kaufen, aber ich möchte mich nicht jahrelang mit der Person C streiten müssen. Erst recht nicht, wenn unklar ist, ob ich als Sieger aus den Verhandlungen gehe. Daher würde ich gerne erfahren, welche Möglichkeiten ich habe und wie die Chancen stehen, dass sich Person C entweder an den Maßnahmen beteiligt oder ihre Wohnung verkaufen/versteigern muss.
Sehr geehrter Fragesteller,

hier müssen Sie erst einmal grundlegend klären, was Ihnen angeboten wird.
Sie schreiben einerseits, dass man Ihnen ein Grundstück mit aufstehendem Mehrfamilienhaus angeboten habe.
Andererseits schreiben Sie aber, dass eine Wohnung davon im Eigentum der C stehe. Das deutet wiederum darauf hin, dass man Ihnen Wohnungseigentum anbietet.
Klären Sie einmal ab, wie dieser Widerspruch zu Stande kommen kann, bzw. was überhaupt hier verkauft werden soll.

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2013 | 13:30

Sehr geehrte Frau Draudt,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Es handelt sich um zwei Eigentumswohnungen in einem Dreifamilienhaus, die mir angeboten wurden.

Ich möchte Sie bitten, im weiteren Verlauf auf meine Frage einzugehen anstatt sie (weiter) zu sezieren.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2013 | 11:30

Hallo,
ich seziere Ihre Frage nicht, sondern kläre erst mal die tatsächlichen Grundlagen.
Sie treten damit in Wohnungseigentum ein und es ist dann tatsächlich so, dass Sie das Risiko, dass C nicht zustimmt zu Maßnahmen und auch das Risiko, dass C kein Geld hat, tragen. Ggf. könnten Sie aber tatsächlich eine Zwangsversteigerung erreichen. Dazu muss aber es tatsächlich so sein, dass C nicht mitmacht und definitiv zahlungsunfähig ist. Dazu fehlen genauere Angaben, bzw. das ist momentan noch nicht abzuschätzen. Zu berücksichtigen ist weiter der Denkmalschutz, der zum einen gewisse Maßnahmen gar nicht erlaubt. Wenn schon Bußgeldbescheide verschickt wurden und diese nicht gezahlt wurden, kann sich die Behörde nach Eigentumsübergang mit einem neuen Bußgeld durchaus an Sie wenden.
MfG

Bewertung des Fragestellers 09.03.2014 | 21:02


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