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Immobilie mit Mieter Kaufen -Zweckgebunden/ Wohnberechtigungsschein)


19.10.2006 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



hallo,

folgende sachverhalt:

ein direkter nachbar (Eigentümer ist unsere Gemeinde/Stadt) möchte seine immobilie verkaufen. es handelt sich um ein vier familienhaus.
die wohnungen sind alle langfrisitg vermietet.
mieter 1 einzug 1966 (alte dame)
mieter 2 einzug 1983
mieter 3 einzug 1987 (eine frau mit behinderten kind)
mieter 4 einzug 2003

da dieses haus damals mit fördermittel gebaut worden ist, ist es bis 31.12.2009 festgeschrieben, das nur leute mit einem wohnberechtigungsschein
dort einziehen dürfen (zweckgebunden). weitere verbindlichkeiten gibt es nicht.

nun möchte ich für das haus ein angebot abgeben. meine frage und unsicherheit wäre:
wohnung 3 würde ich gerne wegen eigenbedarf kündigen (meine eltern sollen einziehen), möglich?
wohnung 2 würde ich auch gerne wegen eigenbedarf kündigen (mein bruder soll einziehen), möglich?
zählt die tatsache bzgl. den wohnberechtigungsschein überhaupt bei eigenbedarf?
meine tante die mit uns aufgewachsen ist, wohnt bei meinen eltern. kann ich hierzu für eine weitere wohnung eigenbedarf anmelden?

zu wohnung 3 könnte ein wohnberechtigungsschein (eltern) evtl. möglich sein, bei wohnung 2 ist ein wohnberechtigungsschein (bruder) nicht möglich.

kann ich diese wohnungen unter berücksichtigung der kündigungsfrist kündigen?
wie lange wäre die kündigungsfrist?
würde es probleme geben, einer frau mit einem behinderten kind zu kündigen? wie schaut es mit der alten dame aus?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich summarisch wie folgt:

wenn Sie eine Mietwohnung erwerben, die der Sozialbindung unterliegt, kann eine Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse bei planmäßiger Rückzahlung des öffentlichen Darlehens grundsätzlich erst mit Ablauf des Kalenderjahres zulässig erfolgen, in dem das Darlehen vollständig planmäßig getilgt wird, § 32 WoFG.

Wird das öffentliche Förderdarlehen freiwillig vorzeitig zurückgezahlt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach der Rückzahlung grundsätzlich nicht zulässig; diese Frist verkürzt sich, wenn das Darlehen zu einem früheren Zeitpunkt planmäßig getilgt worden wäre, auf das Ende des Jahres, in dem die planmäßige Tilgung erfolgt wäre, § 16 WoBindG. Sie werden eine Kündigung daher in keinem Fall vor Ablauf des Jahres 2009 aussprechen können.

Spätere Eigenbedarfskündigungen wären zugunsten der Eltern und dem Bruder unter den Voraussetzungen des § 573 II Nr. 2 BGB möglich. Hinsichtlich der Tante wäre eine solche Kündigung nur möglich, wenn besondere soziale Kontakte nachgewiesen werden. Die Rechtssprechung ist insoweit uneinheitlich. Die Kündigungsfristen errechnen sich unter Berücksichtigung der Mietzeit und dem Kündigungszeitpunkt nach § 573c BGB, sofern keine anderweitige vertragiche Vereinbarung besteht, die wirksam wäre.

Zuletzt können die Mieter gem. § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung erheben, wenn diese eine soziale Härte darstellt. Dies ist bei hohem Alter bzw. Pflegebedürftigkeit eines Behinderten zu erwägen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2006 | 13:36

vielen dank für die antwort. bzgl. § 574 BGB. mein vater hat auch eine 80% behinderung. in der aktuellen wohnung muß er 40 stufen hochlaufen (rückenleiden), in der besagten wohnung 3 wären es nur ein paar stufen. wird sowas auch gewertet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2006 | 13:44

Es erfolgt eine Interessenabwägung, bei der die Interessen von Mieter und Vermieter gleichwertig zu berücksichtigen sind.

Die gesundheitliche Situation des Vaters ist sicherlich beachtlich. Eine Gesamtabwägung kann hier aber nicht vorweg genommen werden.

Mit freundlichen Grüßen

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