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Immobilie im Sanierungsgebiet

| 25.08.2009 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Ich habe vor mehreren Jahren eine Wohnimmobilie in einem Sanierungsgebiet (Mischgebiet) erworben. Im Grundbuch ist ein Eintrag in der zweiten Abteilung (Lasten und Beschränkungen) der da heißt "Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt; eingetragen am 15.02.1995". Die Immobilie selbst ist Baujahr ca. 1960, steht seit 1993 leer und ist definitiv kein Denkmal.

Nun meine Fragen:

1.) Reicht der Eintrag im Grundbuch, um die steuerlich vorteilhaftere Abschreibung ähnlich wie bei Dekmälern gegenüber dem Finanzamt in Anspruch zu nehmen, wenn das Gebäude saniert wird oder sind von mir zusätzliche Informationen über das Sanierungsverfahren einzuholen?

2.) Wie wäre die übliche Vorgehensweise im Vorfeld der Sanierung? Welche Reihenfolge der Massnahmen/Anträge muss auf jeden Fall eingehalten werden, um die höhere Abschreibung nicht zu gefährden?

3.) Der Sanierungsvermerk ist 1995 erfolgt. Wird der Eintrag automatisch nach Ablauf einer bestimmten Zeit gelöscht? Wie kann ich sicherstellen, dass ich noch vor einer evtl. Löschung des Eintrags in den Genuß der höheren Abschreibung gelange? Reicht hierfür das Eingangsdatum des Bauantrags für die bevorstehende Sanierung?

4.) In Bezug auf Immobilienprojekte in den neuen Bundesländern habe ich oft gehört, dass von den Finanzämtern im Nachhinein und rückwirkend viele immobilienprojekte als "Liebhaberei" eingestuft wurden und von den Eigentümern viele Steuern zurückgezahlt werden mußten. Welche Dinge wären im Vorfeld zu berücksichtigen, um nicht Gefahr zu laufen, dass das Projekt später ebenfalls als Liebhaberei eingestuft wird.

Wichtig: das Projekt ist nicht als "Abschreibungsobjekt" geplant! Es sollen definitv Gewinne erzielt werden. Die höhere Abschreibung aufgrund des Sanierungsvermerkes ist nicht das Hauptgrund für die geplante Sanierung des Objektes, sondern nur das "Sahnehäubchen", welches das Investment evtl. interessanter machen und die Umsetzung beschleunigen würde.
25.08.2009 | 13:16

Antwort

von


(10)
Eduardstr. 20
06844 Dessau
Tel: 0340-2106013
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst bedanke ich mich bei Ihnen für die Nutzung dieses Portals.

Ihre Frage beantworte ich gern wie folgt:

Zu 1. und 2.
Die Eintragung des Sanierungsvermerkes in das Grundbuch dient allein der Sicherung der Durchführung der Sanierungsmaßnahme. Bei Grundbuchveränderungen kann damit der beurkundende Notar bei der Gemeinde die Sanierungsgenehmigung beantragen.

Für die steuerliche Förderung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten gem. § 7 h Einkommensteuergesetz (EStG) ist gem. § 7 h Abs. 2 EStG eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde notwendig.

Hierfür vereinbaren Sie bitte vor Beginn der geplanten Baumaßnahme einen Termin bei der Behörde (sog. Sanierungsstelle) zwecks deren Information. Erst dann sollte mit der konkreten Planung durch das Architekturbüro oder ggf. durch Kostenvoranschläge begonnen werden.

Diese Unterlagen werden sodann bei der Sanierungsstelle zur Prüfung eingereicht. Der zuständige Bearbeiter prüft diese auch auf die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Abschreibung und erteilt sodann bei Vorliegen aller Voraussetzungen die sog. sanierungsrechtliche Genehmigung gem. § 144 Baugesetzbuch (BauGB).

Wenn sodann alle zu beteiligenden Gemeindeorgane, wie z.B. Gemeinderat oder Stadtrat, zugestimmt haben und eine vertragliche Sanierungsvereinbarung vorliegt, kann mit der Baumaßnahme begonnen werden.

Die Gemeinden verfügen regelmäßig über eine Bescheinigungsrichtlinie. Diese regelt das Verfahren über die Erteilung der Bescheinigung.
Im Internet haben einige Gemeinden die Richtlinie veröffentlicht. Für Ihren Wohnort konnte ich allerdings keine finden. Sie sollten daher bei der Gemeindeverwaltung nachfragen und sich diese ggf. aushändigen lassen.

Zu 3.
Bevor der Sanierungsvermerk in das Grundbuch eingetragen wurde, hat die Gemeinde eine sogenannte Sanierungssatzung gem. § 142 BauGB erlassen. In dieser können Sie ersehen, innerhalb welcher Frist die Sanierung durchzuführen ist.
In der Regel soll diese Frist 15 Jahre nicht überschreiten, kann aber verlängert werden.
Innerhalb der in der Satzung genannten Frist wird eine Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch nicht erfolgen.

Sie sollten daher Einsicht in die Satzung nehmen. Sofern dann noch Unklarheiten bestehen, gibt Ihnen die Sanierungsstelle sicherlich gern Auskunft.

Zu 4.
Ich gehe davon aus, dass Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen.

Die Prüfung, ob Einkunftserzielungsabsicht oder bloße Liebhaberei vorliegt, kann regelmäßig nur für den Einzelfall erfolgen und bedarf einer genaueren Kenntnis des Sachverhalts.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich ohne Kenntnis der künftigen Einkünfte bzw. Verluste sowie Ihrer geplanten Tätigkeit keine Prognose erstellen kann, wie die Finanzbehörde ihr Handeln bewertet.

Das Bundesministerium für Finanzen hat in seinem Schreiben vom 08.10.2004, Aktenzeichen: IV C 3 - S 2253 - 91/04, zu dieser Problematik ausführlich Stellung genommen.
Dieses Schreiben können Sie unter http://www.bundesfinanzministerium.de/nn_58004/DE/BMF__Startseite/Aktuelles/BMF__Schreiben/Veroffentlichungen__zu__Steuerarten/einkommensteuer/107.html
downloaden.

Zum Überblick bitte ich Sie, dieses Schreiben zu lesen. Falls dann noch Fragen zu diesem Punkt sind, beantworte ich dieses gern im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort helfen konnte.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Grit Böhm
Rechtsanwältin


Bewertung des Fragestellers 26.08.2009 | 12:06

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