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Immobilie im Ausland bei einem nicht verheirateten Paar

29.03.2022 08:43 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Hallo,
wir, meine Freundin und ich, wir wohnen nicht zusammen und sind auch nicht verheiratet, und haben auch keine gemeinsamen Kinder, haben vor, ein Haus in Kroatien zu kaufen.
Kaufvertrag und Grundbuch sollen 57 : 43 sein (57 v.H. ich, da ich auch mindestens 57 v.H. bezahle).
Meine Freundin ist in Kroatien geboren, und hat die deutsche Staatsangehörigkeit. Ich bin in Österreich geboren und habe die österreichische Staatsangehörigkeit.
Wir haben unseren Wohnsitz jeweils in Deutschland.
Wäre bei einer Auseinandersetzung über das Haus deutsches Recht anwendbar, also könnten wir in Deutschland zum Notar gehen und eine rechtssichere Vereinbarung treffen, wonach man festlegen könnte, dass, wenn ein Miteigentümer die Immobilie verkaufen, alleine nutzen, oder an eine andere Person übertragen möchte, der andere Miteigentümer dem Verkauf bzw. der alleinigen Verfügung bzw. Übertragung zustimmen muss? Hierfür soll der andere Miteigentümer als Abfindungsbetrag den Verkaufspreis in Höhe des Miteigentumsanteils lt. Grundbuch, mindestens jedoch 110% des bezahlten anteiligen Kaufpreises zuzüglich der selbst getragenen Kosten der Renovierung erhalten.
Könnte man nach deutschem Recht, im Falle der Weigerung des Miteigentümers auf Herausgabe des Abfindungsbetrags, wie oben genannt, sein Recht beispielsweise durch Zwangspfändung des Hauses durchsetzen bzw. in das Vermögen des anderen Miteigentümers zwangsvollstrecken, oder wäre kroatisches Recht anwendbar?
Auf was müsste man ganz besonders achten, um das vereinbarte Recht durchzusetzen?
Vielen Dank.

30.03.2022 | 14:04

Antwort

von


(253)
Schevenstr. 1 a
01326 Dresden & Köln
Tel: 0351 65 888 350
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Werter Ratsuchender,

da Kroatien mittlerweile EU ist, würde folgendes gelten, wenn man untätig bleibt:

Es gibt zwei Verträge, ROM I und ROM II, die regeln die internationale Zuständigkeit von Gerichten
und die Anwendung des materiellen Rechts. Also: Welches Land entscheidet im Streitfall
über sein Gericht? Und welches Recht wird in diesem Land zur Entscheidung herangezogen?

Das würde ich nicht Kroatien überlassen, denn:

-Es ergäbe sich ein Gerichtsstand der Belegenheit der Sache, so daß hier Kroatien zuständig sein könnte.

Sie können folgendes machen: Treffen Sie beide vor einem Notar die Vereinbarung über:

-Anwendbarkeit deutsches Recht
-Anwendbarkeit Zuständigkeit Gerichtsbarkeit Deutschland

Als Privatleute ist unter Ihnen eine solche Vereinbarung möglich.

Im Streitfall wird die Sache dann in Deutschland ausgetragen und wäre daher kalkulierbar und berechenbar, für beide aber auch für Sie!

Derjenige welcher gewinnt, kann in der Tat Vollstreckungshandlungen in die Immobilie vornehmen, die aber ihrerseits dann in Kroatien durchgeführt werden würden.

Ein Notar wird Ihnen diesbegzüglich einen Vertrag aufsetzen können, weil er diese Problematik kennt. Achten Sie bitte im Vorfeld auf seine Kosten, da diese nicht unbedingt gering ausfallen würden.

Noch Rückfragen? Einfach melden.

Fricke
RA


Rückfrage vom Fragesteller 04.04.2022 | 13:19

Hallo Herr Fricke,

herzlichen Dank für Ihre Auskunft.

Zum abschließendem Verständnis bzw. zur Rechtssicherheit:

Für das Schuldrecht kann somit gemäß ROM I und ROM II durch Rechtswahl das deutsche Recht vereinbart werden; kann dies auch privatschriftlich vereinbart werden, also ohne Beurkundung ?

Ist eine solche Regelung (wie oben genannt) dann letztlich für die kroatische Gerichtsbarkeit bindend bzw. wird diese dann auch angewandt bzw. umgesetzt? Muss diese Regelung in das kroatische Grundbuch/Register eingetragen werden?

Wie sollte dann eine solche Formulierung aussehen?

Vielen Dank.

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.04.2022 | 20:19

...mach mich mal kurz noch mal schlau....

Ergänzung vom Anwalt 04.04.2022 | 23:06

Werter Nachfragender,

Sie brauchen keinen Notar.

Die Rechtswahl ist bindend für jedes EU Land und daran wird sich auch gehalten.

Eine Eintragung im Grundbuch ist nicht erforderlich.

Soweit ich Ihnen bei der Vertragsaufsetzung behilflich sein kann, lassen Sie mich das gerne wissen.

MFG
Fricke
RA

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