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Immobilie Nicht EU-Ausland: Verkauf, Vermietung, Erbe

| 08.01.2018 18:58 |
Preis: 80,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Sehr geehrter Anwalt,

meine Ehefrau ist in Mexiko geboren, lebt aber seit unserer Heirat vor über 15 Jahren in Deutschland und besitzt neben der mexikanischen nunmehr auch die deutsche Staasangehörigkeit. Unser gemeinsamer, ständiger Wohnsitz befindet sich seit jeher in Deutschland.

In Mexiko besitzt meine Ehefrau eine Immobilie, die seit ihrem Umzug nach Deutschland von ihrer Mutter (unentgeltlich) bewohnt wurde. Seit dem Tod der Mutter in 2016 steht die Immobilie leer.

1. Veräusserung
Wir gehen davon aus, daß eine etwaige Veräusserung der Immobilie gemäss deutschem Steuerrecht steuerfrei wäre, d.h. daß neben der in Mexiko immer anfallenden Verkaufssteuer in Deutschland keine zusätzliche Steuer mehr zu entrichten wären. Ist das korrekt oder gibt es doch Fallstricke zu beachten ?
Welche Nachweise benötigen wir, wenn, im Falle eines Verkaufs der Immobilie, die entsprechende Überweisung des Kaufpreises auf unser Konto in Deutschland eingeht und ggfs. das deutsche Finanzamt oder eine andere Behörde nachfragt ?

2.Vermietung
Falls die Immobilie neuerdings unentgeltlich an einen Verwandten meiner Frau überlassen oder allgemein entgeltlich vermietet würde, müssten dann dieser Sachverhalt der unentgeltlichen Überlassung bzw. die Mieteinnahmen in Mexiko in der deutschen Steuererklärung deklariert werden ? Wenn ja, wie wären dann die in Mexiko ohnehin erhobenen Steuern auf die Mieteinkünfte in der deutschen Steuererklärung zu berücksichtigen ?


Im Nachlass der verstorbenen Mutter befindet sich eine weitere Immobilie, die nun an die Erbengemeinschaft(meine Ehefrau + Geschwister) übergeht.

3. Erbe
Was ist hier im Zuge des Erbes bzw. der nachfolgenden Veräusserung der Immobilie aus steuerrechtlicher Sicht in Deutschland zuberücksichtigen / in die Wege zu leiten ?

Besten Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Fragen aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Zu 1) Laut Art. 6 des DBA D/M unterfallen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Vertragsstaat in dem das Vermögen belegen ist. Eine (direkte) Besteuerung der Verkaufserlöse in Deutschland findet daher nicht statt.
Darüber hinaus geht aus Ihrem Sachverhalt hervor, dass Ihre Frau bereits seit längeren Eigentümerin der fraglichen Immobilie in Mexiko ist. Insoweit wäre ein Verkauf nach deutschem Einkommensteuerrecht unter dem Stichwort Private Veräußerungsgeschäfte bei einer Haltefrist von mindestens 10 Jahren steuerfrei. Hier sollten Sie also auch darauf achten, dass die in Mexiko erzielten Einkünfte auch nicht progressiv (§ 32 b EStG) in der Erklärung des Welteinkommens Ihrer Frau berücksichtigt werden.

Sie benötigen einen Nachweis über die Dauer der Eigentümerstellung Ihrer Frau für das Grundstück/die Immobilie in Mexiko.

Zu 2) Auch bei Mieteinkünften ist auf Art. 6 des Doppelbesteuerungsabkommens zu verweisen, jedoch anders als bei in der EU belegenen vermieteten Immobilien, unterliegen hier die Mieteinkünfte dem Progressionsvorbehalt. Mit anderen Worten haben progressive Einkünfte auf den zu ermittelnden Steuersatz für die Besteuerung des in Deutschland steuerbaren Einkommens unmittelbaren Einfluss. Die mexikanischen Mieteinkünfte sind selbst keine in Deutschland steuerbaren Einkünfte.

Die unentgeltliche Überlassung ist steuerrechtlich irrelevant. Die hier entstehenden Kosten können ja eh keinen Einkünften gegenübergestellt werden.

Zu erklären sind grundsätzlich alle Welteinkünfte, ob diese steuerlich relevant sind, steht dann auf einem anderen Blatt.

Zu 3) Als erstes ist an die Erbschaftssteuer zu denken. Mir ist nicht bekannt, ob eine solche (Vermögensübertragungs-)Steuer erhoben wird. Wenn ja, ist Ihre Frau theoretisch in Meiko und in Deutschland für das ihr zufallende Erbe erbschaftssteuerpflichtig. Ein erbschaftssteuerrechtliches Doppelbesteuerungsabkommen mit Mexiko unterhält Deutschland nicht.
Diese die deutsche Erbschaftssteuer) entsteht mit dem Anfall des Erbes und kann nach deutschem Recht nur durch die Ausschlagung vermieden werden.
Das Vorliegen einer Erbengemeinschaft ist für die Erbschaftssteuer unschädlich, da hier der gesetzliche bzw. gewillkürte Vermögensübergang auf den Steuerpflichtigen maßgeblich ist.
Sie sollten also in geeigneter Form (bei vorliegen eines Testamentes eine amtlich beglaubigte Übersetzung vorhalten können) nachweisen können, welchen Wert der Nachlass hat und welcher Anteil (Wert) darauf auf Ihre Frau entfällt.

Beim Bestehenlassen der Gemeinschaft ist für etwaige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung immer auf den jeweiligen Anteil Ihrer Frau an den Einkünften abzustellen. Nachweise, so diese existieren, werden in amtlich beglaubigter Übersetzung zu erbringen sein.


Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Nachfrage vom Fragesteller 10.01.2018 | 10:04

Sehr geehrter Herr Wehle,

besten Dank für Ihre ausführliche und klare Antwort. Lediglich zwei kleine Details möchte ich noch nachfragen:

1. Wie ist der Satz: "Hier sollten Sie also auch darauf achten, dass die in Mexiko erzielten Einkünfte auch nicht progressiv (§ 32 b EStG) in der Erklärung des Welteinkommens Ihrer Frau berücksichtigt werden."konkret zu verstehen. Müssen wir bei der Deklaration des Verkaufes etwas Spezielles berücksichtigen / in die Wege leiten ?

2. Wie ist der Satz: "Das Vorliegen einer Erbengemeinschaft ist für die Erbschaftssteuer unschädlich, da hier der gesetzliche bzw. gewillkürte Vermögensübergang auf den Steuerpflichtigen maßgeblich ist. " konkret zu verstehen ? Bedeutet dies, daß es für die Erbschaftssteuerpflichtigkeit unerheblich ist, ob man Alleinerbe ist oder Teil einer Erbengemeinschaft ist ?

Mit freundlichen Grüssen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.01.2018 | 21:37

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.
zu 1) Grundsätzlich hätten Sie den auf Ihre Frau fallenden Gewinn aus dem Hausverkauf auch in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben, da es sich ja dabei in dem betreffenden Steuerjahr um eine Einkunft handelt.

Viele lassen einen solchen nicht steuerbaren erzielten Gewinn aber gleich ganz weg aus der Erklärung, zu was ich nicht raten kann.

Nun sind die Bearbeiter in den Finanzämtern auch nur Menschen und können durchaus auch Fehler machen. Insbesondere in Deutschland nicht steuerbare ausländische Einkünfte werden gern progressiv berücksichtigt.

Was können Sie tun?
Sie können die Umstände des Verkaufs der Immobilie schriftlich erläutern, also den Zeitpunkt des entgeltlichen Erwerbs und den Zeitpunkt des Verkaufs mit den entsprechenden Werten aufzeigen.

Der Gewinn ergibt sich insoweit aus dem Verkaufspreis minus dem Kaufpreis und den Veräußerungskosten.

zu 2) Ja, in der Tat ist es unerheblich für die Erbschaftssteuer, ob man allein erbt oder gemeinsam mit anderen.

Geschuldet wird vom jeweiligen Erben die Steuer des auf ihn fallenden Anteils des Nachlasses und unter Bezugnahme auf dessen persönliche Verhältnisse zum Erblasser.
Kinder haben nach deutschem Steuerrecht einen Freibetrag in Höhe von jeweils 400.000 Euro und fallen in die Steuerklasse 1 nach § 15 ErbStG.

Beispiel - Erbe 1 erbt 50% und die Erben 2 und 3 nur jeweils 25%. Erbe 1 ist jedoch nicht mit dem Erblasser verwand und 2 und 3 sind Kind bzw. Enkel des Erblassers. Der Nachlass besteht aus 2 Immobilien und Barvermögen, insgesamt mit einem Wert von 1 Mio. Euro.
Hinsichtlich des Barvermögens könnte sich die Erbengemeinschaft nach deutschem Recht leicht auseinandersetzen nach dem die Verbindlichkeiten des Nachlasses (Beerdigungskosten, Vermächtnisse, Pflichtteile etc.) bedient worden sind. Hinsichtlich der Immobilien geht das nicht, da es sich hier um unteilbare Sachen handelt.
Das Finanzamt lässt aber nicht so lange auf sich warten, so dass jeder der Erben aufgefordert wird seinen Anteil am Nachlass zu beziffern (bzw. insgesamt und dessen Anteil daran). Daraufhin ergeht recht schnell ein entsprechender Erbschaftssteuerbescheid regelmäßig mit einer recht kurzen (3-4 Wochen) Zahlungsfrist. Genügt den Erben das ererbte und/oder eigene Barvermögen diese Steuerschuld zu tilgen, ist alles gut. Genügt es nicht, wird es problematisch. Denn zumindest der deutsche Fiskus wird bei Steuerschulden komisch und reagiert recht schnell mit Säumniszuschlägen und Zinsen in nicht unbeträchtlicher Höhe bis hin zu Vollstreckungsmaßnahmen.

Nach deutschem Erbschaftssteuerrecht würde hier
Erbe 1 … 500.000 – 20.000 = 480.000 Euro mit 30% zu versteuern haben,
Erbe 2 … 250.000 – 400.000 = 0 Euro also ohne Erbschaftssteuer (Kind) bleiben und
Erbe 3 … 250.000 – 200.000 = 50.000 Euro mit 7% zu versteuern (Enkel) haben.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

Bewertung des Fragestellers 13.01.2018 | 14:28

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