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Immobilie: Ankaufverpflichtung per Email?

19.10.2017 20:25 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Zulässigkeit des Aufwendungsersatzes beim Maklervertrag.

Nach Besichtigung einer im Internet annoncierten Immobilie und Interesse meinerseits hat mir der Makler folgenden Text per Email geschickt:

---
Bitte bestätigen Sie mir folgenden Bedingungen.
Kaufpreis 243.000,- inclusive Tiefgarge 15.000,-

Die Maklercourtage beträgt 3,57 % vom Kaufpreis inclusive Mehrwertsteuer.

Sollten Sie von der Kaufvereinbarung zurücktreten wird eine Aufwandsentschädigung von 1 % vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer fällig.

Sobald Ihre Bestätigung vorliegt, werde ich die Mieter über den Verkauf informieren und sie bitten sich um eine Wohnung zu bemühen, da Sie nach Eigentum wegen Eigenbedarf kündigen werden.

Ihre Kontaktdaten werde ich Herrn XXX von der YYYbank in ZZZ zwecks Finanzierung weitergeben. Herr XXX weiß bereits Bescheid und er wird sich mit Ihnen in Verbindung setzen.
---

Das ist die einzige Vereinbarung, die wir getroffen hatten, ich habe per email mit "Ja machen wir so" geantwortet. Auf der Internetseite (Immoscout) gab es im Expose einen Link zur Widerrufsbelehrung mit 14 Tagen Frist (gesetzlich).

Nun habe ich innerhalb der 14 Tage widerrufen und der Makler meint nun, das sei egal, denn ich hätte eine "Ankaufsverpflichtung" abgegeben und müsse die 1% zahlen. Was stimmt nun? Ich habe angeblich gar keinen Maklervertrag, sondern eine Ankaufsverpflichtung, und dafür gebe es keine Frist. Ich habe nie eingewilligt, dass ich auf mein Widerrufsrecht verzichte und auch eine Widerrufsbelehrung nie unterschrieben, was viele Makler ja bei der Besichtigung machen.

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Gerne zu Ihren Fragen:

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf zur Wirksamkeit der notariellen Schriftform.

Die „Maklercourtage von 3,57 % vom Kaufpreis" hängt grundsätzlich vom Zustandekommen eines solchen Kaufvertrags ab.

Es sei denn, individual vertraglich sei etwas anderes vereinbart. Allerdings wird der Käufer damit nicht in seiner Abschlussfreiheit gehindert.

Eine solche Vereinbarung bedarf keiner besonderen Form, kann mithin auch per Email getroffen werden.

Ob das der Fall ist, mag aber dahinstehen, denn vereinbart wurde Ihren Angaben zur Folge: „Sollten Sie von der Kaufvereinbarung zurücktreten wird eine Aufwandsentschädigung von 1 % vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer fällig."

Mithin geht es lediglich um eine Aufwandsentschädigung, nicht um eine Maklercourtage oder einen Teil davon:

Nach § 652 Abs. 2 S.2 BGB kann der Makler zwar Aufwendungsersatz auch für den Fall vereinbaren, dass ein Vertrag nicht zustande kommt.

Allerdings wurde hier als Aufwendungsersatz eine Pauschale vereinbart. Eine Pauschale nach Prozentanteilen des (nicht entstandenen) Kaufpreises oder Gegenstandswertes des Objekts ist aber nach BGH (99, 374) nicht zulässig.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2017 | 03:05

Vielen Dank. Ich sehe aus Ihrer Antwort, dass eine Pauschale nach Prozenten nicht zulässig ist, wenn es um den Aufwendungsersatz für einen nicht zustande gekommenen Verkauf geht.

Nachfrage:
1. Wenn wir noch einmal einen Schritt zurück gehen: wie verhält es sich mit dem Widerrufsrecht? Kann mir überhaupt etwas in Rechnung gestellt werden, wenn ich den Vertrag fristgerecht innerhalb 14 Tagen widerrufe? Das war hier der Fall.
2. Der Makler argumentiert außerdem, es gäbe gar keinen Maklervertrag, den man widerrufen könnte, sondern eine Ankaufverpflichtung meinerseits. Was ist davon zu halten? Habe ich bei Fernabsatzgeschäften (ich gehe davon aus, dass hier eines vorliegt) nicht immer ein Widerrufsrecht? Außerdem müsste meines Wissens eine Ankaufverpflichtung auch über einen Notar abgewickelt werden, was meinen Sie dazu?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2017 | 23:01

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Per Ferndiagnose - also ohne Kenntnis aller schriftlichen UND mündlichen Absprachen und ggf. der AGB des Maklers ist eine abschließende Bewertung der Sache nicht möglich und auch nicht Sinn dieser Plattform.

Da Sie aber fristgerecht widerrufen haben, sind Sie quasi doppelt abgesichert und müssen sich nicht zur Argumentation des Maklers einlassen, außer eben mit den hier aufgezeigten Argumente.

Ansonsten hat ein "Vorvertrag" beim Immobilienkauf ohne Beurkundung des Notars keine Bedeutung. Er verpflichtet nicht zum Kauf der Immobilie, das folgt aus § 311 b Absatz 1 Satz 1 BGB.
Freundliche Grüße,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt


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