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Immobilie Absichern gegen Ansprüche Dritter

12.03.2019 08:57 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin als Vorstand einer börsennotierten AG ggf. auch mit meinem Privatvermögen haftbar. Ich verfüge zwar über eine Haftpflichtversicherung, aber man weiß ja nie was diese im Schadensfall wirklich leisten.

Ich möchte in Kürze ein Mehrfamilienhaus erwerben. Ich überlege nun, wie ich das Vorhaben gestalte, um diese Immobilie von meinem Privatvermögen zu trennen, um so quasi immun gegen Ansprüche Dritter zu sein...

1. Übertragung in eine GmbH:
- Hier kein wirklicher Schutz, da Gläubiger Zugriff auf Geschäftsanteile hätten. Ist das richtig?

2. Direkter Kauf durch meine Ehefrau, Finanzierung des Vorhabens durch mich.

3. Ich erwerbe die Immobile und schenke sie anschließend meiner Ehefrau. Ist die Immobilie dann gegen den Zugriff Dritter, die Ansprüche gegen mich haben geschützt? Wie ist das ganze steuerlich zu sehen? Erfolgt die steuerliche Behandlung dann immer noch nach gemeinsamer Veranlagung Ich/Ehefrau oder nur über meine Frau?

Für mich steht die Herauslösung der Immobilie aus meinem haftenden Privatvermögen im Vordergrund. Welchen Weg würden Sie empfehlen?

Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Einleitend muss ich leider mitteilen, dass es eine zu 100 % sichere Möglichkeit, eigenes Vermögen vor dem Zugriff Dritter zu sichern, nicht gibt. So kann ein Gläubiger z.B. nach den Vorschriften des Anfechtungsgesetzes (AnfG) Vermögensverfügungen seines Schuldners bis zu einem Zeitraum von 10 Jahren rückwirkend „angreifen". Im Fall eines Insolvenzverfahrens gilt dies für den Insolvenzverwalter entsprechend (vgl. § 133 InsO ). Dies führt dazu, dass jedwede „Rettungsaktion" erst nach Ablauf eines Zeitraums von 10 Jahren als „gelungen" angesehen werden kann.

Damit ist sowohl der Erwerb des MFH durch Sie und die anschließende Verfügung über die Immobilie, als auch der Erwerb des MFH durch einen Dritten mit von Ihnen zur Verfügung gestellten Mitteln grds. risikobehaftet.

Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Fragen gerne wie folgt:

Zu 1)
Ich nehme an, die Geschäftsanteile an der GmbH würden vollständig von Ihnen gehalten. In diesem Fall kann ein Gläubiger die Geschäftsanteile nebst aller Gesellschafterrechte pfänden und hiernach über das Weisungsrecht ggü. dem GF über das MFH verfügen (lassen). Allerdings kann es sein, dass im Falle der Pfändung auch des Stimmrechts der Gläubiger selbst als Gesellschafter bzw. sogar als faktischer Geschäftsführer angesehen werden kann. Aufgrund der hieraus resultierenden Haftungsrisiken ist eine Pfändung auch der Stimmrechte ggf. nicht wahrscheinlich, so dass die Immobilie in der GmbH bliebe. Allerdings können die Gewinnansprüche gepfändet werden, so dass zumindest die aus dem MFH gezogenen Nutzungen zum Gläubiger gezogen werden könnten.

Zu 2)
S.o. In diesem Fall hätten Ihre Gläubiger zwar keinen direkten Zugriff auf das MFH. Allerdings könnten Ihre Gläubiger von Ihrer Frau die Herausgabe des Finanzierungsbetrags verlangen. Wird der Finanzierungsbetrag unentgeltlich überlassen werden, könnte die Anfechtungsfrist nach § 4 AnfG auf 4 Jahre verkürzt sein.
Die Unentgeltlichkeit könnte dadurch ausgeschlossen werden, dass Ihnen als „Gegenleistung" für die Überlassung der Finanzmittel ein Nießbrauch o.ä. an dem MFH eingeräumt wird. Dieser Nießbrauch könnte unter die auflösende Bedingung einer Insolvenz oder einer Zwangsvollstreckung bzw. eines Vermögensverfalls gestellt werden. Diese Konstellation wäre zum einen aber durch Ihren StB gegenzuprüfen, zum anderen wäre hier noch zu klären, ob nicht eine Anfechtung nach § 3 AnfG in Betracht kommen könnte.
Unkritisch wäre eine Überlassung der Finanzmittel zu einem marktüblichen Zinssatz. Dies hätte aber keinen wirtschaftlichen Vorteil für Sie, da das MFH dann ja auch faktisch durch Ihre Ehefrau erworben würde.

Zu 3)
Hier gibt es keinen Unterschied zu vorstehend 2). Denn ob die Finanzmittel oder das MFH unentgeltlich überlassen werden, ist für das Anfechtungsrecht egal. Der einzige Unterschied besteht darin, dass bei einer Gläubigeranfechtung nach dem AnfG hier Ihre Frau kein Geld zahlen, sondern die Zwangsvollstreckung in das MFH dulden müsste.

Ein vierter Weg könnte noch der sein, dass Sie das MFH (direkt oder indirekt) selbst erwerben, zugunsten Ihrer Frau aber eine Belastung (Nießbrauch, Wohnrecht, Rentenschuld, …) oder einen Miteigentumsanteil eintragen lassen. Zwar wäre auch diese Einräumung eines Rechts grds. anfechtbar; allerdings scheidet eine Anfechtung aus, wenn dieser Rechteeinräumung ein sachlich nachvollziehbarer Grund vorliegt. Der kann z.B. darin liegen, der Ehefrau ein Auskommen im Rentenalter zu ermöglichen, wenn eine eigene Altersvorsorge aufgrund z.B. familiärer Pflichten (Kinderbetreuung o.ä.) nicht oder nicht im gleichen Umfang erfolgen konnte. Besteht ein solches anfechtungsfestes Recht der Ehefrau, kann ein Gläubiger zwar immer noch in das MFH vollstrecken. Da das Recht der Ehefrau aber rangbesser ist, kann das durch Vollstreckung erlangte Recht nicht verwertet werden, so dass eine Zwangsvollstreckung in das MFH wirtschaftlich keinen Sinn macht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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