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Immobilie, Auszahlung an Teil der Erbengemeinschaft, Hypothekenzinsen

| 26.01.2015 16:20 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Meine Frau ist vergangenes Jahr verstorben. Es gibt kein Testament, somit gilt die gesetzliche Erbfolge. Die Erbengemeinschaft besteht aus mir und meinen beiden Kindern (eins volljährig, das andere fast volljährig), die jedoch beide noch in der Ausbildung sind. Zum Nachlass gehört das Haus in dem wir zu dritt wohnen (Grundbucheintrag hälftig auf meine Frau und mich). Das Haus ist mit einer Hypothek belastet, die erst zu einem geringen Anteil abbezahlt ist. Es besteht Einvernehmen mit den Kindern, das ich Ihnen das Erbe auszahle und sie dafür auf die Hausanteile verzichten und schuldenfrei sind. Bei der Berechnung des Wertes für das Haus soll der Verkehrswert - Hypothekenschulden zum Todestag angesetzt werden. Es gibt einen Rückzahlungsplan mit den Gläubigern inklusive Zinsen. Meine Fragen sind folgende:
1) Können die zukünftig noch zu zahlenden Zinsen bei der Berechnung/ Wertermittlung berücksichtigt werden?
2) Wenn ja, wie, da diese ja schwanken und schwer prognostizierbar sind? Bei Hausverkauf wäre allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen und damit ein zusätzlicher Verlust unabdingbar.
3) Kann sich die Erbengemeinschift bezüglich der Zinsen auf einen Pauschalwert einigen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

"1) Können die zukünftig noch zu zahlenden Zinsen bei der Berechnung/ Wertermittlung berücksichtigt werden?"

Die zukünftigen Zinsen können in die Wertermittlung einfließen, da es vorliegend nicht um die Bestimmung des Nachlasses Ihrer verstorbenen Frau geht, sondern um die Auseinandersetzung einer bestehenden Erbengemeinschaft. Da Ihre Kinder durch ihre gesamthänderische Verbundenheit in der Erbengemeinschaft auch persönlich auf die Darlehensverbindlichkeiten und damit auch auf die zukünftigen Zinsen haften, können diese wertmäßig berücksichtigt werden, wenn sie im Gegenzug von diesen Verbindlichkeiten gegenüber der Gläubigerbank befreit werden.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die gesetzliche Erbfolge nur hinsichtlich des hälftigen Miteigentumsanteils Ihrer Frau eingetreten ist. Sofern Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben, sind Ihre beiden Kinder daher lediglich jeweils zu 1/16 am Wert der gesamten Immobilie beteiligt.

"2) Wenn ja, wie, da diese ja schwanken und schwer prognostizierbar sind? Bei Hausverkauf wäre allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen und damit ein zusätzlicher Verlust unabdingbar."

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Beendigung des Darlehensvertrags bietet einen guten Anhaltspunkt für eine Wertberechnung. Dies wäre schließlich unter Umständen der Weg, wenn keine Einigung erzielt werden kann.

"3) Kann sich die Erbengemeinschift bezüglich der Zinsen auf einen Pauschalwert einigen?"

Da von einer streitigen Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft dringend abzuraten ist, muss sie sich ohnehin einigen. Dabei ist sie in der Entscheidung, was untereinander geregelt wird, völlig frei, sofern am Ende alle zustimmen. Insoweit ist auch die Festsetzung von pauschalen Ausgleichsbeträgen sinnvoll.

Im Übrigen würde ich Ihnen anraten, möglicherweise die Volljährigkeit Ihrers zweiten Kindes abzuwarten, da Sie ansonsten für eine Auseinandersetzung hinsichtlich der Immobilie die Zustimmung des Familiengerichts nach §§ 1643, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB einholen müssten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2015 | 20:07

Vielen Dank für die schnelle und klare Beantwortung der Frage. Ich habe trotzdem noch eine kurze zweiteilige Nachfrage:

a) Ich bin von der Beteiligung der beiden Kinder zu jeweils 1/8 ausgegangen (1/2 des Hauses fallen zu jeweils 1/2 an mich und zu jeweils 1/4 an jedes Kind: 1/2*1/4=1/8), wieso 1/16?

b) Welche Berechnung käme für die Berücksichtigung der Zinsen anstelle der Vorfälligkeitsentschädigung ansonsten noch in Frage?

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2015 | 20:48

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfragen!

"a) Ich bin von der Beteiligung der beiden Kinder zu jeweils 1/8 ausgegangen (1/2 des Hauses fallen zu jeweils 1/2 an mich und zu jeweils 1/4 an jedes Kind: 1/2*1/4=1/8), wieso 1/16?"

Sie haben völlig Recht, ich hatte in der Eile einmal zu oft durch zwei geteilt. Wichtig war mir, dass Ihr hälftiger Miteigentumsanteil nicht versehentlich mit in den Nachlass Ihrer Frau hineingerechnet wird. Bitte entschuldigen Sie meinen Rechenfehler.

"b) Welche Berechnung käme für die Berücksichtigung der Zinsen anstelle der Vorfälligkeitsentschädigung ansonsten noch in Frage?"

Letztlich könnte man die Zinsen aufgrund des Abzahlungsplans hochrechnen. Entsprechende Zinsrechnertools findet man im Internet. Hinsichtlich der Zinshöhe muss man vom derzeitigen oder dem zu erwartenden durchschnittlichen Zins ausgehen. Schwankungen sind natürlich in eine solche Berechnung nur schwer einzustellen. Aber am Ende geht es ja lediglich darum, eine faire und angemessene Lösung für Sie und Ihre Kinder zu finden, mit der alle aus derzeitiger Sicht zufrieden sind. Spätere Zins- oder Wertveränderungen gehören dann zum allgemeinen Lebensrisiko.

Mit freundlichen Grüßen

Gunnar Wessel
Rechstanwalt


Bewertung des Fragestellers 26.01.2015 | 20:55

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