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Immobile mit Mängeln - Grundsteuerschuld vollstreckbar?

24.02.2010 11:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ralf Morwinsky


Folgender Sachverhalt:
Im Januar 2007 habe ich einen notariellen Kaufvertrag über eine Immobilie geschlossen. Kaufgegenstand ist ein Gebäude und eine Freifläche, die Größe der Freifläche ist im Kaufvertrag mit angegeben und unstrittig. Der Kaufpreis wurde vollständig vom Käufer bezahlt, der Käufer ist Eigentümer geworden und wurde im Grundbuch eingetragen.

Nun wurde im Kaufvertrag vereinbart, dass sämtliche Lasten auf den Käufer mit Wirkung vom Tage der Kaufpreiszahlung übergehen. Nach Grundsteuergesetz bin ich für das gesamte Jahr 2007 noch steuerpflichtig. Die Gemeindeverwaltung machte ihren Anspruch auf die Grundsteuer auch mir gegenüber geltend. Die Grundsteuer ist von mir für das Jahr 2007 vollständig bezahlt.
Daraufhin habe ich mich mit dem Käufer schriftlich und telefonisch in Verbindung gesetzt und vom ihm die anteilige Grundsteuer für 2007 verlangt. Dieser hat sich aber geweigert mir die Grundsteuer zu erstatten, da er behauptet, ich hätte ihm beim Kaufvertrag Mängel verschwiegen:

- Unter anderem hätte ich die Nutzungsfläche des Gebäudes in dem Immobilieninserat falsch angegeben. In dem Inserat ist mir tatsächlich ein Fehler bei der Nutzungsfläche unterlaufen. Die Fläche des Gebäudes ist etwa 15% zu hoch ausgewiesen. Allerdings habe ich sowohl die Breite als auch die Länge der Räume mit aufgeführt, so dass sowohl mir als auch dem Käufer mit einfachem Nachrechnen der Fehler hätte auffallen müssen. Die Nutzungsfläche des Gebäudes ist allerdings nicht im Kaufvertrag vermerkt, nur die Fläche des Grundstücks.

- Weiterhin führt er noch einen Wasserschaden im Keller auf, dem ich ihm auch verschwiegen hätte. Allerdings habe ich nachweislich die Rohre entleert, um Sorge zu tragen, dass diese im Winter nicht kaputt gehen. Ein Schaden war mir bis zum Kaufvertrag auch nicht bekannt.

- Das Gebäude war früher Teil eines Industrieparks mit zentraler Stromversorgung durch das Hauptgebäude. Der Eigentümer des Hauptgebäudes weigerte sich dem neuen Eigentümer (also meinem Käufer) weiterhin mit Strom zu versorgen, so dass sich der Käufer einen neuen Anschluss legen musste. Der Käufer wirft mir nun vor, dass ich ihm zugesagt hätte, der Stromanschluss sei durch das Hauptgebäude sichergestellt. Tatsächlich kann ich nicht nachweisen, dass ich vorher mit dem Eigentümer die Stromversorgung geklärt habe. In einem Telefonat nach dem Kaufvertrag hat mir der Eigentümer des Hauptgebäudes seine Bedenken bezüglich der Stromversorgung mitgeteilt und definitiv ausgeschlossen, den neuen Eigentümer mit Strom zu versorgen.

- Analog zum Stromanschluss verhält es sich mit der Fernwärme. Versorgung durch das Hauptgebäude. Nach dem Kauf hat der Eigentümer des Hauptgebäudes die Versorgung eingestellt und der Käufer meiner Immobilie musste sich eine neue Heizung zulegen. Diese Kosten (sowohl neue Heizung als auch Stromanschluss) rechnet der Käufer mit der fälligen Grundsteuer auf.

Der Käufer hat das Objekt ausführlich vor dem Vertragsabschluss besichtigt und Fotos von allen Mängeln gemacht, damit er den Kaufpreis noch entsprechend verringern konnte. Im Kaufvertrag haben wir außerdem aufgenommen, dass es keinen Anspruch auf Schadenersatz gibt, außer der Verkäufer handelt vorsätzlich. Ich habe versichert, dass mir keine versteckten Sachmängel bekannt sind.

Nun meine Fragen:
1. Kann ich aus dem notariellen Vertrag die Grundsteuer direkt vollstrecken, wenn ich einen örtlich zuständigen Gerichtsvollzieher beauftrage? Oder ist es hier nötig ein gerichtliches Mahnverfahren einzuleiten?
2. Der Käufer droht für den Fall, dass ich die Grundsteuer bei ihm einklagen möchte, dass er den Kaufvertrag anfechte und eine Rückabwicklung des Kaufvertrages anstrebe. Hätte der Käufer eine realistische Aussicht auf Erfolg, dass der Kaufvertrag aufgehoben wird und die Immobilie auf meinen Besitz übergeht? Müsste ich ihm den Kaufpreis zurückzahlen?
3. Könnte der Käufer zum heutigen Zeitpunkt auf eine Minderung des Kaufpreises klagen?

Für weitere Fragen stehe ich natürlich jederzeit gerne zur Verfügung. Vielen Dank vorab für eine fachliche Antwort!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich gerne auf der Grundlage Ihrer Angaben.

1. Vollstreckung aus notariellem Vertrag

Um die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde betreiben zu können, muß der Käufer sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Hier sollten Sie prüfen, ob dies auch hinsichtlich der Lasten vereinbart wurde. Üblicherweise erfolgt eine solche Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nur in Bezug auf die Kaufpreiszahlung.
Findet sich in Ihrem Vertrag kein solcher Passus, so müßten Sie Ihre Forderung per Mahnbescheid/Klage durchsetzen.

2. Anfechtung / Rückabwicklung des Vertrages

Eine Anfechtung des Vertrages wird dem Käufer nicht möglich sein. Selbst wenn er sich/Sie ihn über die relevanten Punkte getäuscht haben sollte(n), so sind die Anfechtungsfristen in jedem Fall lange abgelaufen (bei Irrtum: unverzüglich nach Kenntnis, § 121 Abs. 1 BGB; bei Täuschung: binnen Jahresfrist nach Kenntnis, § 124 BGB).
Eine Rückabwicklung des gesamten Vertrages käme dann in Betracht, wenn dem Käufer ein Rücktrittsrecht zustünde.
Ein solches müßte vertraglich vereinbart sein (Kaufvertrag überprüfen!) oder sich aus dem Gesetz ergeben.
Üblicherweise wird in Grundstückskaufverträgen ein Gewährleistungsausschluß vereinbart, wovon ich nachfolgend auch in Ihrem Fall ausgehe. Insofern haften Sie nur, wenn Sie tatsächlich nicht bestehende Eigenschaften zusicherten oder Ihnen bekannte Mängel verschwiegen.
- Die abweichende Nutzfläche gaben Sie auf Grund eines Rechenfehlers fahrlässig falsch an – keine Haftung.
- Der Wasserschaden im Keller war Ihnen nicht bekannt – keine Haftung.
- Die Strom- und Fernwärmeversorgung über das Hauptgebäude war dem Käufer bekannt, die Bedenken gegen eine weitere Versorgung über sein Grundstück teilte der Eigentümer Ihnen erst nach Vertragsschluß mit. Insofern müßte im Streitfall der Käufer Ihnen nachweisen, daß Sie die Garantie für die weitere Versorgung über das Hauptgebäude übernommen haben oder Sie bei Vertragsschluß bereits wußten, daß der Nachbar die Versorgung einstellen wird und Sie ihm dies nicht mitteilten. Dies dürfte Ihm schwerfallen, wenn eine solche Garantie nie im Gespräch war.
Wegen obiger Einschätzung sehe ich eher geringe Chancen des Käufers, eine Rückabwicklung des Kaufvertrages durchzusetzen.
Hätte der Käufer allerdings ein Rücktrittsrecht, so wäre der Kauf komplett rückabzuwickeln. Konkret hieße dies: Sie bekommen das Grundstück zurück und müssen den Kaufpreis zurückzahlen.

3. Kaufpreisminderung
Nach der obigen Einschätzung steht dem Käufer auch kein Minderungsrecht zu. Eine entsprechende Klage hätte wenig Aussicht auf Erfolg.

Die rechtliche Einschätzung basiert allein auf Ihren Angaben in der Fragestellung. Eine definitive Beurteilung der Sach- und Rechtslage setzt die Kenntnis des gesamten Sachverhalts und des Kaufvertrages voraus. Wegen der wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit sollten Sie erwägen, den Vertrag sowie eine summarische Aufstellung des Geschehens (insbesondere in Bezug auf die Strom- und Fernwärmeversorgung) einem Rechtsanwalt zur umfassenden Überprüfung vorzulegen.

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2010 | 13:13

Sehr geehrter Herr Marlow,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage. Ihre Einschätzung stimmt mich positiv die Grundsteuer vom Käufer einzuklagen.

Hierzu würde ich gerne vorab noch etwas genauer nachfragen:
- Ist die Verjährungsfrist bezüglich der Grundsteuer noch nicht abgelaufen?

Gerne kann ich Ihnen weitere Informationen, insbesondere den Kaufvertrag im Falle einer Beauftragung zu Verfügung stellen.

Mit freundlichen Grüßen, Der Ratsuchende.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2010 | 13:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihr Anspruch auf Übernahme der Lasten stammt aus dem Jahr 2007. Dieser verjährt gemäß § 197 BGB in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand, § 199 Abs. 1 BGB.
Der Anspruch verjährt somit frühestens mit Ablauf des 31.12.2010.

Mit freundlichen Grüßen
Ralf Morwinsky
Rechtsanwalt

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