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Immo unter Zwang- teilungserkl möglich um selber zu verwerten?


21.05.2006 09:19 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,
ein 6 fam Haus ist in Leipz unter Zwang.
ich möchte und kann wenn ich teile, eine Umfinanzierung realiesieren.
ich kann auch diese Kosten übernehmen.
Mittlerweile ist die Immo wieder aus der Zwangsverst heraus (6Monatsfrist- des Gläubigers vestrichen) Es steht nur noch unter der Zwangsverwaltung.
Die Forderung ist an eine investor verkauft.
Nachdem ich ihm klar machte, dass der utopische preis nie zu erzielen sein könne, und ich eine evtl. Umfinanzierung hinbekommen könnte lenkte dieser ein.
Wie werden diese Forderungen verkauft?
Zu welchem Kurs. Denn bei einer verst. zu 70% Wert will er auch noch was verdienen
Bei 50% will er auch noch was verdienen.
Ich mache notfalls dann meine Ehrenrunde und bin irgendwann in der wohlfühelnden Phase erleichtert.

Aber wenn ich dieses Objekt selber wieder in die bekomme und am besten mit Teilung und Zuordnung, kann ich evtlö alles schneller realisieren.
Wie geht man hier vor?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage des dargestellten Sachverhaltes wie folgt:

1. Die Forderungen werden üblicherweise als Paket an einen Investor verkauft. Mit welchem Abschlag dies erfolgt, ist gerade das große Geheimnis der Beteiligten und wird auch nicht bekannt gegeben. Jedenfalls werden diese Forderung mit Abschlägen veräußert, wobei üblicherweise der jeweilige örtliche Markt entscheiden ist, wie die Immobilien als Sicherheiten für die Forderungen bewertet werden. Es spricht einiges dafür, dass z.B. Forderungen aus den neuen Bundesländern mit einem größeren Abschlag veräußert werden und die 70 % Grenze dabei unterschritten wird. Allerdings kann das für Immobilien in Leipzig nicht pauschalisiert werden, da sicherlich einige Immobilien entsprechend werthaltig sind.

Problematisch bei den Investoren ist zunächst, dass diesen häufig die Kapazitäten fehlen, um eine entsprechende Verwertung zu betreiben. Insoweit ist auch der Investor an einer schnellen Lösung im Rahmen einer Vergleichsvereinbarung interessiert.

2. Vorteilhaft ist hier, dass das Zwangsversteigerungsverfahren wieder eingestellt wurde. Ein neues Verfahren zu beantragen kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld für ein neues Verkehrswertgutachten. Sie sollten daher mit dem Investor selbst oder über einen Kollegen mit folgenden Maßgaben in Verhandlung treten.

Die Zwangsverwaltung wird eingestellt bzw. ruht, im Gegenzug treten Sie die Mieteinnahmen an den Investor ab. Dies spart nicht nur die Kosten für die Zwangsverwaltung, sondern lässt auch die Beschlagnahmewirkung im Grundbuch entfallen. Erst wenn das Grundbuch „sauber“ ist (hierzu reicht ein Ruhen jedoch nicht aus, sondern nur eine Einstellung), kann eine Teilungserklärung erfolgen, sowie an eine Umfinanzierung gedacht wird.

Im weiteren gilt es für beide Parteien eine Ablösebetrag zu ermitteln, mit dem Sie als auch der Investor leben kann. Um hier eine realistische Größe zu ermitteln, können Sie zum einen in Abstimmung mit dem Investor ein Gutachten erstellen lassen, der zum einen den Verkehrswert ermittelt, aber auch ein Zerschlagungswert im Falle einer zwangsweisen Verwertung angibt. Dieser sollte dann die Grundlage für Ihr Angebot an den Investor sein, natürlich nur, soweit die Umfinanzierung gesichert ist.

Eine andere Möglichkeit besteht, indem Sie einen Makler hinzuziehen, der Ihnen eine etwaigen Wert, der am Markt derzeit zu erzielen sein wird, ermittelt. Allerdings hat dies keinen verbindlichen Charakter und es wird fraglich sein, ob der Investor einen solche ermittelten Marktpreis akzeptiert.

3. In den Verhandlungen sollten Sie zudem folgendes Berücksichtigen. Der Investor, soweit es sich um ein Unternehmen aus dem Ausland handelt, ist zum einen an einer schnellen Verwertung interessiert und an einer angemessenen Rendite. Umso schneller die Sicherheiten zu Geld gemacht werden, umso höher fällt in der Regel auch die Rendite aus. Kein Interesse hat ein Investor an einem Privatinsolvenzverfahren, da dies viel Zeit und erhebliche Mitarbeiterkapazitäten bindet. Insoweit spielt der Zeitfaktor in Ihre Hände. Gleichwohl sollten Sie dem Investor auch ein vernünftiges und belegbares Angebot zur Ablösung unterbreiten.

4. Ihre Immobilie bekommen Sie erst wieder in „die eigene Hand“ sobald die Zwangsverwaltung aufgehoben wird bzw. ruht. Eine Eigenverwaltung ist dabei nicht vorgesehen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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