Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage!
Wenn ich sie richtig verstehe, ist das Grundstück zum aktuellen Zeitpunkt noch ideel geteilt, also es ist besteht ein Grundstück, auf welchem mehrere Immobilien stehen.
In dieser Konstellation gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder im Grundbuch ist ein Eigentümer eingetragen, oder es sind beide Eigentümer, also die jeweiligen Eigentümer des ideell geteilten Grundstückes als Miteigentümer im Grundstück eingetragen.
Dies ist im Hinblick auf die Rechtsfolgen von entscheidender Bedeutung. Sind beispielsweise Sie Alleineigentümer des Gesamtgrundstücks, so können Sie grundsätzlich auch die Teilung des Grundstücks beantragen. Sollten die Nichteigentümer die Zustimmung zur Teilung verweigern, so könnte diese notfalls gerichtlich ersetzt werden.
Solle aller ding eine Miteigentümergemeinschaft sein, also das Grundstück allen gemeinschaftlich gehören, so wäre eine Zustimmung von beiden Parteien zur Teilung zwingend erforderlich.
Weigert sich ein Miteigentümer der Teilung zuzustimmen, so kann diese Teilung auch grundsätzlich nicht gerichtlich ersetzt werden. Daher würde sich für diesen Fall auch die Frage erübrigen, wie ein Richter einen solchen Fall entscheiden würde.
Diese Frage würde eigentlich nur dann in Betracht kommen, wenn die Einwilligung zur Teilung gerichtlich ersetzt werden müsste (s.o.).
Da es keine gesetzliche Regelung gibt, wie ein solches Grundstück zu teilen ist, müsste ein Richter versuchen, eine gerechte Lösung herbeizuführen.
Zunächst müsste das Grundstück vermessen werden. Nach Ihrer Schilderung ist das Grundstück 1900 m² groß, so dass bei (ideellem) Miteigentum zu 50% schon mal das Problem wäre, dass das jedem rein rechnerisch 950 m² zuzuteilen wären. Hier besteht also die erste rechtliche Unsicherheit.
Insgesamt würde es wohl zu einer Kompromisslösung kommen. Ich halte es für eher unwahrscheinlich, dass ein Gericht die Grundstücksgrenze, wenn nur irgendwie vermeidlich, quer über Ihre Terrasse verlaufen lassen würde.
Auch bin ich der Meinung, dass aufgrund der stärkeren Nutzung ein Zweifamilienhaus einen größeren Wegeanteil nicht nur tragen muss, sondern auch benötigt, so dass es fair wäre, dass der Inhaber des Grundstücks, auf welchem das Zweifamilienhaus steht, einen größeren Wegeteil zu tragen hat, als der Inhaber des Grundstücks mit dem Einfamilienhaus.
Dies sind aber alles Gerechtigkeitserwägungen, die so schematisch gesetzlich nicht geregelt sind. Ein Richter könnte auch anders urteilen.
Mein Rat ist also, dass Sie (falls überhaupt notwendig, wenn Sie nämlich Miteigentümer zusammen mit Ihrem Nachbarn sind, kommt eine gerichtliche Parzellierung, also reelle Trennung der Grundstücke nicht in Betracht) es tunlichst vermeiden sollten, die Angelegenheit gerichtlich klären zu lassen.
Sie sollten unbedingt versuchen mit Ihrem Nachbarn einen für beide Seiten fairen Kompromiss herauszuhandeln.
Durch die Inanspruchnahme des Gerichts könnte es nämlich aus Sicht von beiden Seiten zu einer nachteiligen Entscheidung kommen, weil das Ihr Gerechtigkeitsempfinden (bzw. das Ihres Nachbarn) sich nicht zwingend mit dem des Nachbarn decken muss.
Zudem sollte es doch im Interesse beider Parteien sein, Anwaltskosten bzw. Gerichtskosten zu verringern bzw. gänzlich zu vermeiden.
Sollten die Fronten allerdings so verhärtet sein, dass ein persönliches Gespräch nicht unbedingt in Frage kommt, rate ich Ihnen dringend an, einen Mediator einzuschalten, der auf dem Gebiet der außergerichtlichen Streitschlichtung und Vermittlung in solchen Angelegenheiten gesondert geschult und erfahren ist.
Einen für Sie nützlichen Mediator kann Ihnen beispielsweise die Sie zuständige Rechtsanwaltskammer vermitteln.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorhaben noch alles Gute und viel Erfolg!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochmorgen!
mit freundlichem Gruß
Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax 0471/3088316
Diese Antwort ist vom 15.04.2009 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Langener Landstraße 266
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Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht
Vielen Dank für ihre rasche Antwort. Ich möchte zwei Dinge kurz klarer darstellen: Es ist richtig, das Grundstück ist mit zwei Häusern bebaut - unser Grundstücksanteil ist 1000 qm, der des Nachbarn 900. Beide Seiten möchten eigentlich die Realteilung (beides Miteigentümer) nur die Anteile am Gemeinschaftsweg und der Grenzverlauf sind strittig. (Die Sondernutzungsflächen wurden in einem alten Vertrag zwar schon mal eingezeichnet - mit einer Grenze über unsere Terrasse - allerdings basiert der Vertrag noch auf anderen Grundstücksanteilen). Mich interessiert besonders, die Aufteilung des Gemeinschaftsweges, denn wir können uns da nicht einigen. Der Nachbar lehnt Gespräche (und auch einen Mediator) ab und besteht darauf, dass der Großteil des Gemeinschaftsweges (entsprechend der Grundstücksgröße) uns gehört und möchte dementsprechend jetzt so vermessen lassen. Wir möchten einen möglichst kleinen Anteil, weil unser Nachbar ein Zweifamilienhaus mit Doppelcarport (der teilweise auf dem Gemeinschaftsweg steht) hat. In den alten Verträgen findet sich kein Hinweis zu den Wegeanteilen. Wie kommen wir trotzdem zu einem Ergebnis? Kann man so etwas nicht gerichtlich feststellen lassen, wenn eine Einigung nicht möglich ist? Hat die im Alleingang veranlasste Vermessung des Nachbarn rechtliche Bedeutung?
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der ich sehr gerne wie folgt Stellung nehmen möchte:
Wie bereits ausgeführt, kann weder de Nachbar Sie (noch umgekehrt) zwingen, das Grundstück zu teilen. Dies hängt damit zusammen, dass Sie beide Miteigentümer des Gemeinschaftsgrundstücks sind und zur Teilung des Grundstücks die Zustimmung ALLER Grundstückseigentümer erforderlich ist.
Diese Erteilung dieser Zustimmung ist grundsätzlich auch nicht einklagbar.
Somit erübrigt sich auch die Frage, ob die im Alleingang Ihres Nachbarn veranlasste Vermessung von rechtlicher Bedeutung ist.
Selbst falls eine gerichtliche Klärung möglich wäre, könnten Sie eine eigene Vermessung anfertigen lassen und als Gegengutachten im Rahmen einer Beweisaufnahme einbringen, was natürlich nur dann Sinn machen würde, wenn Sie ernsthafte Zweifel an der Objektivität und Richtigkeit der durch den Nachbarn veranlassten Vermessung hätten.
Auch bezüglich des Weges kann ich Ihnen nur mitteilen, dass eine gerichtliche Feststellung nicht herbeiführbar ist und auch nicht viel Sinn machen würde.
Es kommt nämlich nicht auf das Maß der Nutzung an(also Ein- oder Mehrfamilienhaus), sondern allein auf den Anteil der Miteigentumsverhältnisse. Da ich davon ausgehe, dass Sie zu jeweils 50 % beteiligt sind, wären Sie auch zu 50% an dem Weg beteiligt, wenn sich dieses vermessungstechnisch realisieren ließe, was ich aus der Ferne ledier nicht abschließend beurteilen kann.
Im Endeffekt bleiben Ihnen und Ihrem Nachbarn aus meiner Sicht nur drei Möglichkeiten.
1. Sie benutzen die Grenze aus dem alten Vertrag, was aber nach Ihrer Schilderung schlecht möglich wäre. Dieser Grenzverlauf wäre auch einklagbar, da er ja vertraglich und einvernehmlich zwischen Ihnen undd Ihrem Nachbarn geregelt wurde.
2. Sie einigen sich, was ich nur nochmals betonen möchte, da die Vermessungskosten etc. für beide Seiten eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen würde, die ja vermeidbar wäre, wenn vernünftig mit der Sache umgegangen wird.
3. Wenn es gar nicht mehr geht, sieht das Gesetz in § 749 BGB
lediglich noch die Möglichkeit vor, die Teilungsversteigerung des Grundstück sowie die Teilung des Gemeinsamen Erlöses einzuleiten. Diese Teilungsversteigerung könnten Siesowie Ihr Nachbar ohne Zustimmugn des anderen jederzeit in Gang setzten!
Da dies aber offensichtlich nicht gewollt ist, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit sich zu einigen oder den bisher bestehenden Zustand weiter zu tolerieren.
Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und hoffe Ihnen trotz der nicht sehr positiven Ergebnisses einen ersten rechtlichen Überblick ermöglicht zu haben.
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt
