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Ich will Untermietvertrag kündigen - Frist?

| 15.08.2015 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Unmöblierter Untervermietungsvertrag wegen Eigenbedarf kündigen

Hallo.

Bis 07/2009 habe ich in meiner Mietwohnung gelebt.

07/2009 plante ich für 2 Jahre ins Ausland zu gehen und habe daher ab 07/2009 auf 2 Jahre befristet untervermietet, unmöbliert.

Nach diesen 2 Jahren wollte ich aber weiter im Ausland bleiben, und der Untermieter wollte weiter in der wOhnung bleiben, daher haben wir einfach ohne neuen Vertrag bzw ohne Zusatzabrede mit dem Mietverhaeltnis weitergemacht.

Jetzt will ich wieder nach Deutschland ziehen und in dieser, meiner Mietwohnung leben.
Zu wann kann ich kündigen? ICh denke aus dem befristeten, wurde automatisch ein regulärer Mietvertrag? Wie ist es wegen Untervermietung, gelten dann auch 6 Monate also wenn ich heute kündige, dann zum 28.02.2016? Oder gibts Besonderheiten?
Muss ich den Eigenbedarf begründen bei Untervermietung oder nicht?

Besten Dank.




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten.

Sie bewerten die rechtliche Einschätzung bereits selbst sehr richtig. Befristetet Mietverträge enden grundsätzlich mit Ablauf der Frist. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses dürfte letztlich ein neuer unbefristeter mündlicher Mietvertrag zustande gekommen sein.

Aus Gründen des Mieterschutzes muss ein Vermieter in der Regel eine ordentliche Kündigung mit einem berechtigten Interesse begründen. Nur dann ist die Kündigung sozial gerechtfertigt. Beispiel: Eigenbedarf. Die dafür maßgebliche Vorschrift des § 573 BGB ist insoweit bei unmöbliert untervermietetem Wohnraum nicht maßgebend.

Maßgebend ist in diesem Fall § 573a II BGB. Allerdings verlängert sich die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten um weitere 3 Monate (§ 573a II, I S. 2 BGB). Somit beträgt die reguläre Kündigungsfrist 6 Monate!

Beträgt aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses die normale Kündigungsfrist nach 5 Jahren bereits 6 Monate, ergibt sich im Fall der Kündigung eines unmöblierten Zimmers gegenüber dem Untermieter eine verlängerte Kündigungsfrist von 9 Monaten (nach 8 Jahren Mietdauer ergibt sich eine Kündigungsfrist von 9 Monaten + 3 Monate = 12 Monate).

Der Hauptmieter kann als Vermieter einer verlängerten Kündigungsfrist allerdings in dem Fall ausweichen, indem er sich auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB beruft. In diesem Fall ist die Kündigung sozial gerechtfertigt (z.B. Eigenbedarf). Dann gilt die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten, die sich nach 5 Jahren um weitere 3 Monate verlängert (§ 573 c BGB).

Daher sollten Sie vorliegend im Rahmen Ihrer Kündigung auf den Eigenbedarf hinweisen, um hier bei einer mittlerweile über 5 jährigen Mietdauer ordnungsgemäß zum 28.02.2016 kündigen zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Knoll

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2015 | 17:28

sehr geehrter herr ra knoll,
vielen dank für die ausführliche Antwort.

In den Standard-Kündigungstexten finde ich oft folgende, Rechtsbehelfsbelehrung, muss ich diese einfügen in die Kündigung? ODer gilt diese nur für "gewerbliche" Vermieter?

#####
Ich weise nach § 568 Abs. 2 BGB darauf hin, dass Sie nach § 574 BGB das Recht haben, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen Ihres Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch müsste schriftlich erfolgen und bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses bei mir eingehen, wobei Ihr Widerspruch begründet sein sollte.
#####

Besten Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2015 | 18:43

Sehr geehrter Fragensteller,

dies stellt im eigentlichen Sinne eine neue Frage da, soll vorliegend aber kulanzhalber wie folgt beantwortet werden:

§ 568 Abs.2 BGB konstituiert eine Hinweispflicht des Vermieters über die Möglichkeit eines gegen seine Kündigung gerichteten Widerspruches (§ 574 BGB).

Fehlt dieser Hinweis, bleibt zwar die entäußerte Kündigung wirksam, jedoch kann dann ein etwaig zu erhebender Widerspruch, der bei rechtmäßiger Belehrung bis spätestens vor Ablauf der letzten 2 Monate des gegenständlichen Mietverhältnisses erhoben werden muss, noch im ersten Termin im Räumungsrechtsstreit erhoben werden.

Vorliegend findet § 574 BGB auch auf Ihren Fall Anwendung, anders wäre dies zu bewerten, wenn die Untervermietung möbliert erfolgt wäre.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Knoll

Bewertung des Fragestellers 15.08.2015 | 17:46

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