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Ich erwäge eine ordentliche Kündigung mit 3 Monatsfrist, kann ich diese Kündigung aussprechen?

| 30.07.2012 09:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich bin privater Vermieter.
Habe am 01.05.2012 meine 4 Zimmerwohnung an einem Ehepaar mit 2 Kindern vermietet. Im Mietvertrag wurde zum Punkt Kündigung niedergeschrieben: "Der Mietvertrag läuft auf unbefristete Zeit. Es gelten die gesetzlichen Vorschriften zur Kündigung. "
Durch das Verhalten des neuen Mieters zu mir und zu den Nachbarn hat sich das Verhältnis zum Mieter sehr verschlechtert. Ich erwäge eine ordentliche Kündigung mit 3 Monatsfrist.
Kann ich diese Kündigung aussprechen?
Kann der Mieter Widerspruch gegen diese Kündigung einlegen wegen evtl. sozialer Härte?
Wie sind die Aussichten das diese Kündigung seitens des Vermieters erfolg hat? .

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein Mietvertrag über Wohnraum kann vom Vermieter nur ordentlich gekündigt werden, wenn er „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat" (§ 573 BGB). § 573 Absatz 2 BGB zählt hierfür Beispiele aus:

Nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters, z.B. Nichtzahlung der Miete oder ständig verspätete Mietzahlung

Eigenbedarf des Vermieters, z.B. wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Angehörigen oder beispielsweise einen Pfleger benötigt

Verwertungskündigung, z.B. wenn ein sanierungsbedürftiges Gebäude zugunsten eines Neubaus abgerissen werden soll

In Ihrem Fall kommt wohl nur die Kündigung wegen Vertragsverletzung in Betracht. Hierunter fallen auch Belästigungen des Vermieters, wenn Sie schuldhaft erfolgen und nicht unerheblich sind, z.B. Störung des Hausfriedens, Verstöße gegen die Hausordnung, Beleidigung gegen Vermieter oder andere Mieter, ebenso eine Belästigung durch Lärm, Geruch oder Schmutz. Die Belästigung muss aber schuldhaft erfolgen und nicht unerheblich sein, gegebenenfalls muss der Mieter vorher abgemahnt werden. Bitte beachten Sie, dass im Streitfall der Vermieter die Belästigung beweisen muss. Insofern empfiehlt es sich, entsprechende Verstöße mit Zeit und Datum aufzuschreiben und wenn möglich von Zeugen bestätigen zu lassen. Bei gravierender Störung des Hausfriedens kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht, § 569 BGB.

Der Mieter kann aber auch gegen eine rechtmäßige Kündigung Widerspruch einlegen, wenn dies eine ungerechtfertige Härte bedeuten würde, § 574 BGB. Ein Härtefall liegt unter anderen dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Auch können hohes Alter, ein bedenklicher Gesundheitszustand des Mieters oder lange Mietdauer Härtegründe darstellen.

Ob die Kündigung in Ihrem Fall Aussicht auf Erfolg hat, hängt also insbesondere davon ab, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters (z.B. eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters) nachgewiesen werden kann und inwieweit angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für die Mieter zur Verfügung stehen würde.

Beachten Sie bitte, dass die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat und der Kündigungsgrund in dem Schreiben genannt werden muss.

Der Vollständigkeit halber möchte ich noch darauf hinweisen, dass bei Einliegerwohnungen im Sinne des § 573a BGB eine Kündigung auch ohne ein berechtigtes Interesse möglich ist, wobei sich die Kündigungsfrist allerdings um drei Monate verlängert.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 01.08.2012 | 07:27

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