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Hundehaltung in vermietetem Reihenhaus

| 08.10.2014 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Hundehaltung in Mietwohnungen.

Ich bin Eigentümerin eines ca. 100 qm großen Reihenendhauses. Die Immobilie ist an eine 5-köpfige Familie vermietet. Die Immobilie verfügt über 4 Zimmer und einen Garten (Küche, Bad, Keller lasse ich aussen vor).

Vor der Vermietung habe ich den Mietern mitgeteilt, dass ich keine Hunde und Katzen in der Immobilie haben möchte, da die Vormieterin ohne vorherige Zustimmung Hütehunde gehalten und auch gezüchtet hat. Das Haus und auch der Garten haben entsprechend ausgesehen und mussten aufwendig und teuer renoviert werden.

In meinem Mietvertrag steht zur Tierhaltung folgendes:

"(2) Mit Rücksicht auf die Belange des Vermieters, die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses und der Woh-nung bedarf der Mieter der vorherigen Zustimmung des Vermieters, wenn er

4. ein Tier halten will (beachte dazu Absatz 3); ohne Zustimmung des Vermie-ters dürfen kleinere Tiere (z. B. Wellensittiche, Zierfische, Hamster) in den Wohnräumen gehalten werden, soweit sich die Anzahl der Tiere in den üb-lichen Grenzen hält und soweit nach der Art der Tiere und ihrer Unterbrin-gung Belästigungen von Hausbewohnern und Nachbarn sowie Beeinträchti-gungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind;

(3) Der Vermieter darf die Zustimmung zur Tierhaltung nicht verweigern, wenn Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind."

Nun wollen sich die Mieter einen Hund anschaffen. Konkret einen Rüden, langhaarig, zu erwartende Schulterhöhe ca 60 cm.

Ich habe dazu keine Zustimmung erteilt! Erst am Telefon und dann auch noch einmal per E-mail.

Ich sehe durch die Größe des Hundes und die Anzahl der Personen den Zustand meiner Mietsache und des Grundstücks stark beeinträchtigt. Zumal schon einmal Hunde in dem Haus gehalten wurden. Und ich habe den Mietern vor Vertragsunterschrift klipp und klar gesagt, dass ich keine Hundehaltung gestatte.

Welche Möglichkeiten habe ich nun, sollten sich die Mieter über meine Nichtzustimmung hinwegsetzen und sich einen Hund anschaffen? Müssen die Mieter den Hund dann wieder abgeben? Kann ich die Mieter evt. sogar kündigen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst muss geprüft werden, ob die Klausel zur Tierhaltung im Mietvertrag zulässig und wirksam ist.
Hiervon würde ich ausgehen. Es ist zulässig die Hundehaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen, wenn die Ausübung des Ermessens ab bestimmte Kriterien gebunden ist. Ein generelles Verbot der Hundehaltung ist unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12).
Absatz 2 Nr. 4 Ihres Vertrages ist nicht zu beanstanden, genau diese Formulierung war Gegenstand der zitierten Entscheidung. Die Rechtsprechung verlangt aber eine Berücksichtigung aller Aspekte des Einzelfalles. Die Rechtsprechung stellt dabei nicht allein auf die Größe des Tieres ab, sondern nimmt eine Gesamtbetrachtung vor. Nach Absatz 3 Ihres Vertrages soll generell eine Zustimmung erteilt werden, wenn nicht Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Mietsache zu befürchten sind. Das heißt, dass Sie im Streitfall diese Bedenken nachweisen müssten. Allein das die Vormieter Hunde gezüchtet haben, ist kein ausreichendes Argument, weil es vorliegend um die Erlaubnis eines Hundes geht. Selbst wenn Sie vor Abschluss des Vertrages erklärt haben keine Hunde dulden zu wollen, müssen Sie sich an den Wortlaut des Vertrages halten.

Da es ein Reihenhaus ist, dürfte es im Haus keine weiteren Mieter geben. Bei einem 100 m² Haus mit Garten würde man allgemein auch einen größeren Hund für sich genommen nicht als Beeinträchtigung sehen. Man müsste weiter klären welche Rasse es ist und ob von solchen Tieren allgemein größere Störungen ausgehen. Gerade bei Familien nimmt man allgemein an, dass ein "Familienhund" nicht verboten werden kann, wenn nicht besondere Störungen zu erwarten sind.

Ihr Vertrag sieht vor dass die Zustimmung nur verweigert werden kann wenn die genannten Punkte zutreffen. Dies wird man wie gesagt nicht allein aus der Größe des Hundes und des Hauses schließen können. Angesichts der jüngsten Rechtsprechung des BGH die immer zu Gunsten der Mieter ausgefallen ist, sehe ich die Chancen eines Verbots eher als schwierig an.

Wenn Sie die Zustimmung doch verweigern dürfen, dann wäre die Anschaffung ein unbefugter Gebrauch und Sie könnten nach § 541 BGB Unterlassung fordern, also Abschaffung des Hundes. Bei Verweigerung wäre das Recht zur Kündigung nach § 543 BGB gegeben.

Man muss letztlich den Sachverhalt weiter aufklären, um sicher entscheiden zu können, ich sehe leider Ihre Aussichten eher als schwierig an.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2014 | 08:39

Vielen Dank für die Antwort.

Bei dem Hund soll es sich um einen Austrailien Sheperd handeln, der seinem Ursprung nach zum Tiere hüten gezüchtet wurde und diese Arbeitsgene auch immer noch in sich trägt. Egal, ob aus einer reinen Arbeitslinie oder Showlinie.

Das Haus selber befindet sich im Stadtgebiet, in Nähe zu einem Stadtwald. Der Hund soll nur im Erdgeschoss gehalten werden. Dieses hat eine Grundfläche von ca. 40 qm. Das Wohnzimmer selber hat ungefähr 22 qm. Der Rest sind Küche, Flur, Windfang. In dem Haus leben 5 Personen, die dann natürlich auch im Erdgeschoss rumlaufen. Der Hund hat somit gar keine wirkliche Rückzugsmöglichkeit, um selber mal ungestört ruhen zu können. Dies ist aber gerade für diese Rasse wichtig! Diese Hunderasse wird zwar immer als Familienhund tituliert, ist aber ein Hütehund, der eine sinnvolle Aufgabe braucht, damit er nicht vor Unter- oder Überforderung anfängt, zerstörerisches Verhalten, Dauerstress, Trennungsängste, Ersatzbeschäftigung usw. an den Tag zu legen. Zudem verfügt diese Hunderasse über Wachsamkeit und Schutztrieb. Die Wände zum Nachbarn sind aufgrund des Baujahres nicht so dick, dass man das Bellen eines Hundes nicht hört. Das Grundstück selber hat 250 qm, der Garten vielleicht etwas mehr als 100 qm, mit Bäumen und Büschen.

Ist es unter dieser näher ausgelegten Grundlage nun immer noch nicht möglich, die Hundehaltung zu untersagen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.10.2014 | 09:23

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Das Grundstück und der Garten sind relativ klein für einen Hund dieser Größe und Rasse. Auch im Haus ist, bezogen auf das Erdgeschoss, der Platz eher gering. Ich bin kein Sachverständiger für Hunderasse- oder Haltung, aber man könnte schon zweifeln, ob bei diesen Verhältnissen eine artgerechte Haltung möglich ist. Ich sehe daher durchaus eine Chance für eine Versagung der Zustimmung. Letztlich wären Sie aber im Streitfall zunächst dem Ermessen des zuständigen Amtsrichters ausgeliefert, hier ist genauso eine Abwägung zugunsten der Mieter denkbar. Das Risiko müssten Sie also eingehen. Letztlich müsste man im Streitfall eventuell durch eine Sachverständige Stellungnahme klären, ob aus der geplanten Haltung mit einer ausreichenden Wahrscheinlichkeit Probleme entstehen werden. Allein die theoretische Möglichkeit reicht ja nicht aus.

Fälle wie Ihrer sind leider aufgrund der neueren Rechtsprechung sehr schwierig und sehr schlecht vorhersehbar.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.10.2014 | 12:09

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