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Hundehaltung in Mietwohnung trotz Verbot, was kann passieren?

28. September 2021 16:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgend schildere ich Ihnen meinen konkreten Fall:

Mein Mann und ich wohnen in einer 3 Zimmer Wohnung in der Nähe eines Forstes. Wir würden nun gerne einen Hund in unsere Familie mit aufnehmen. Wir arbeiten beide überwiegend im Homeoffice, eine Betreuung des Hundes wäre also gewährleistet. Des Weiteren werden wir in den nächsten 1-2 Jahren in ein Eigenheim ziehen.

Die Rasse wäre ein Labrador.
In unserem 5 Parteien Haus wohnen bereits 3 weitere Hunde, darunter auch ein größerer Hund (Border Collie). Nachbarn und Eigentümer der anderen Wohnungen haben demzufolge vermutlich nichts gegen eine Hundehaltung durch uns.

In unserem Mietvertrag ist Folgendes geregelt:

„…§ 8 Benutzung der Mieträume
2. Die Haltung von Tieren (insbesondere Hunden und Katzen) bedarf der Zustimmung des Vermieters. Ausgenommen sind Kleintiere wie Fische, Kleinvögel, Hasen und Hamster. Eine erteilte Genehmigung erlischt, wenn das Tier nicht mehr vorhanden ist. Sie kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden.
Für eventuelle Beschädigungen am Mietobjekt, die durch die Tierhaltung entstehen, übernimmt der Mieter ausdrücklich die persönliche Haftung…"

Aufgrund dieser Regelung hatte mein Mann bei unserem Vermieter telefonisch angekündigt, dass wir uns gern einen Hund zulegen wollten und um Genehmigung gebeten. Zu diesem Zeitpunkt hatten wir uns noch nicht für eine bestimmte Rasse entschieden und von einem kniehohen Hund gesprochen.

Die Antwort unseres Vermieters kam schriftlich und lautete wie folgt:

„…Ihrer Anfrage nach einem Hund kann ich leider nicht stattgeben. …"

Eine Begründung zu dieser Aussage gab es nicht.
Im weiteren Schriftverkehr gingen wir wie folgt auf seine Ablehnung ein:

„…darüber hinaus finden wir es sehr schade, dass sie sich gegen unsere Bitte, einen Hund zu zulegen, entschieden haben. Uns ist nicht klar warum:

Sollte das Tier eine Sachbeschädigung an Ihrem Eigentum verursachen (z.B der Eingangstür oder Küchenmöbel/Geräte), greift die Tierhalterhaftpflicht, bzw. haftet der Mieter selbstschuldnerisch (Siehe Mietvertrag). Darüber gibt es bereits drei Hunde in unserem Mietshaus. Die Akzeptanz der Mitbewohner ist somit unserer Meinung nach gegeben. Allergien hat auch niemand von uns. Darüber hinaus haben Sie auch nicht gefragt, was für einen Hund wir uns zulegen wollen. Unsere Überlegungen gehen maximal hin zu einem mittelgroßen Hund mit freundlichem, friedlichen und ruhigem Wesen - keinesfalls ein „Listenhund".

Bitte überdenken Sie Ihre Entscheidung noch einmal, denn Ihre aktuelle Aussage macht uns sehr traurig, da wir derzeit keine Kinder planen und uns etwas Gesellschaft im Alltag wünschen.

Insofern Sie bei Ihrer Meinung „generelle Ablehnung der Hundehaltung in der Wohnung" bleiben, bitten wir Sie um Angabe von Gründen…"

Auf unsere weitere Bitte kam keine Antwort und wir schickten ein weiteres Schreiben:

„…Will ein Vermieter der Hundehaltung in einer Mietwohnung nicht zustimmen, muss er hierfür wichtige Gründe angeben können. Allgemeine Befürchtungen und Mutmaßungen reichen für die Ablehnung nicht aus. Dies stellte das Amtsgericht München in einem Urteil vom 08.03.2018 (Aktenzeichen 411 C 976/18) fest.
Wenn nichts gegen das Tier spricht, ist ein Verbot willkürlich und somit unzulässig.
Wir werten Ihre schriftliche Ablehnung als generelles Verbot der Hundehaltung, da keine Einzelfallprüfung stattgefunden hat, bzw. Ihre Ablehnung ohne Angabe von wichtigen Gründen erfolgt ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 20.03.2013 (Az VIII ZR 168/12), eine Mietvertragsklausel nach der die Hunde- und Katzenhaltung generell verboten ist, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für unwirksam erklärt.
Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.
Wir beantragen daher erneut die Genehmigung der Haltung eines Hundes. Damit Sie den Einzelfall prüfen können, teilen wir Ihnen mit, dass wir uns gern einen Labrador, in jedem Fall einen ruhigen, ausgeglichenen und sanftmütigen Hund zulegen wollen, der keine Gefahr oder Belästigung darstellen würde. Bitte berücksichtigen Sie in Ihrer Entscheidung, dass es bei uns im Haus bereits drei Hunde gibt…"

Die Antwort unseres Vermieters lautete:

„…zum Hund: Ihr Mann hat mir telefonisch gesagt, dass es sich um einen kleinen Hund handeln würde und wenn es nicht erlaubt werde, würde es auch kein Problem darstellen. Ich denke nicht, dass es sich bei einem Labrador um einen kleinen Hund handelt. Ich halte mich an den Mietvertrag vom 1.3.2017 und werde nach§8 Absatz2 meine Zustimmung nicht erteilen…"

Nun zu unseren Fragen:

1.) Wenn wir uns trotz nicht erteilter Zustimmung durch und ohne Wissen des Vermieters nun einfach einen Hund anschaffen und unser Vermieter erfährt zufällig hiervon, womit müssen wir rechnen (fristlosen Kündigung, Abmahnung, etc.)?

2.)Welche Rechte hat der Vermieter? Welche Rechte haben wir?

3.) Ist das Verbot des Vermieters zur Hundehaltung im konkreten Fall überhaupt rechtskräftig/durchsetzbar?

4.) Können wir uns aufgrund Formfehler oder grundsätzlich rechtlich falscher Vorgehensweise dennoch einen Hund zulegen?

5.) Könnten wir aufgrund der Gegebenheiten gerichtlich gegen eine eventuelle Kündigung oder Abmahnungen erfolgreich vorgehen?

28. September 2021 | 18:20

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

nachfolgend gestatte ich mir Ihre Fragen zu beantworten:


1.) Wenn wir uns trotz nicht erteilter Zustimmung durch und ohne Wissen des Vermieters nun einfach einen Hund anschaffen und unser Vermieter erfährt zufällig hiervon, womit müssen wir rechnen (fristlosen Kündigung, Abmahnung, etc.)?
Zunächst stellt sich die Frage, ob Sie einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters für eine Hundehaltung in der Wohnung haben. Die Frage hängt insbesondere davon ab, wie groß die Wohnung ist und um welche Hunderasse sich handelt. Ein Labrador zählt nicht zu den aggressiven Hunderassen, allerdings handelt es sich um einen großen Hund, der auch viel Auslauf braucht. Da in Ihrem 5 Parteien Haus bereits 3 weitere Hunde wohnen, darunter auch ein größerer Hund (Border Collie), kann der Vermieter nicht so einfach seine Zustimmung verweigern, sondern müsste sich konkret mit der Situation vor Ort auseinandersetzen. Nur in dem Fall, wenn sich überwiegende Interessen herausstellen, die gegen die Haltung des Labradors in Ihrer Wohnung sprechen – wie Belästigungen, Störungen, Gefährlichkeit des Tieres, Übermaßhaltung ( hierzu die Frage nach der Größe der Wohnung) - kann der Vermieter die Erlaubnis versagen, weil sie dann nicht zum vertragsgemäßen Wohngebrauch gehören.
Liegen überwiegende Interessen gegen die Haltung eines Labradors in Ihrer Wohnung vor, was wie gesagt der besonderen Prüfung vor Ort bedarf, kann der Vermieter nach vorheriger Abmahnung Ihnen das Mietverhältnis außerordentlich aus wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos wegen Störung des Hausfriedens nach § 569 Abs. 2 BGB oder die ordentliche Kündigung aussprechen wegen einem berechtigten Interesse an der Vertragsbeendigung nach § 573 Abs. 1 BGB wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Für die fristlose Kündigung muss hinzukommen, dass die Hundehaltung eine so schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters ist, dass ein Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist nicht möglich ist. Ein typisches Beispiel wäre etwa ein aggressiver gefährlicher Hund oder eine schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigung eines Hausbewohners durch die Hundehaltung.
2.) Welche Rechte hat der Vermieter? Welche Rechte haben wir?
Siehe oben
3.) Ist das Verbot des Vermieters zur Hundehaltung im konkreten Fall überhaupt rechtskräftig/durchsetzbar?
Der Vermieter kann Sie auch unter Fristsetzung auffordern, den Hund abzuschaffen, was er auch im Wege der Klage durchsetzen könnte. Hängt alles , wie ausgeführt, von der Situation vor Ort ab.
4.) Können wir uns aufgrund Formfehler oder grundsätzlich rechtlich falscher Vorgehensweise dennoch einen Hund zulegen?
Wenn der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet ist, können Sie sich einen Hund zulegen
5.) Könnten wir aufgrund der Gegebenheiten gerichtlich gegen eine eventuelle Kündigung oder Abmahnungen erfolgreich vorgehen?
Bei einer Kündigung können Sie sicherlich gegen diese gerichtlich vorgehen, wobei dann das Gericht die Rechtmäßigkeit der Kündigung prüfen würde, was wie gesagt von der Situation vor Ort abhängig ist.


Mit freundlichem Gruß

Rechtsanwalt
P. Dratwa


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