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Hundehaltung im Mietobjekt

| 24.05.2018 09:03 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

ich bin in einem 4-Parteienhaus zur Miete. In meinem Mietvertrag steht der Passus, dass, ausgenommen Kleintieren, der Vermieter um Genehmigung für Haustiere gefragt werden muss. Jedoch ohne Kriterien, nach denen ersichtlich ist, was erlaubt oder verboten ist.

Ich habe am 14.05. eine Anfrage zur Tierhaltung formuliert, in denen ich die Hunderasse (Australien Shepherd), den gutmütigen, selten streitsüchtigen Charakter des Hundes, sowie die Absicht des Besuches einer Welpen- Hundeschule und den Abschluss einer Haftpflichtversicherung dargelegt habe.
Des Weiteren habe ich aufgeführt, dass der Hund nicht über längeren Zeitraum alleine gelassen wird und dies durch im Nachbarhaus wohnende Freunde und Hundepension sichergestellt ist. Des Weiteren hat meine Lebensgefährtin die Möglichkeit der Heimarbeit.
Die 63 qm Wohnung befindet sich im Erdgeschoss in einer ländlichen Gegend mit unmittelbaren Möglichkeiten zum Auslaufen. Es befinden sich keine weiteren Tiere im Haus. (höchstens ein Kanarienvogel)

Am 15.05. erhielt ich die Antwort der Immobiliengesellschaft, dass der Antrag abgelehnt sei und eine Begründung seitens des Vermieters nicht notwendig sei.

Am 20.05. schrieb ich erneut die Immobiliengesellschaft an und bat darum, mir objektive Gründe zu nennen, die gegen die Hundehaltung sprechen, da ich davon ausgegangen bin, dass die Hundehaltung nur untersagt wird, wenn triftige Gründe des Vermieters dagegensprechen, da auch keine klar definierten Voraussetzungen im Mietvertrag aufgeführt sind.

Ich bat die Immobiliengesellschaft um eine Interessenabwägung alle Parteien und bot die Bereitschaft zur Erfüllung gemeinsam vereinbarter und nach einem gewissen Zeitraum zu überprüfender Auflagen an (wie z.B. den Hundeführerschein um den sicheren Umgang und die Sozialverträglichkeit zu dokumentieren). Ich setzte der Gesellschaft eine Frist zur Darlegung ihrer Interessen und kündigte an, meine Wohnung im Rahmen des Grundgedankens der Gebrauchwährungspflicht des Vermieters zu nutzen, sollten dies nicht geschehen. Ich bezog mich auf das Urteil des AG Neukölln, Urteil vom 01. April 2015 – 20 C 255/14.

Am 22. erhielt ich folgende Antwort:
"Gemäß Ihres Mietvertrages § 25 Tierhaltung Absatz 2 obliegt es dem Eigentümer des Hauses die Haustierhaltung zu genehmigen oder abzulehnen. Der Vermieter ist auch keine Begründung schuldig. Nach Rücksprache mit der Geschäftsleitung muss ich Ihnen auch mitteilen, dass die Anschaffung eines Tieres ohne Zustimmung einen Vertragsbruch und somit Abmahnungsgrund darstellt. Wir sind angehalten, dieses auch durchzusetzen. Wir hoffen sehr, dass dies nicht erforderlich sein wird.

Auch wenn keine Begründung für die Ablehnung vorgebracht werden muss, möchte ich versuchen, Ihnen die Situation des Eigentümers zu erläutern.
Möglicherweise (so hat es die Erfahrung gezeigt) hat die Eigentümerin der Immobilie in der Vergangenheit schlechte Erfahrungen dahingehend gemacht, z.B. wegen Beschädigungen, Ruhestörung, Verunreinigung des Treppenhauses o.ä., und es steht ihr daher frei, sich auch gegen die Haltung eines Tieres auszusprechen.
Natürlich betrachtet man vor Zu-oder Absage auch die Relation zwischen Hund und Wohnraum. Sie bewohnen eine 63m² große Wohnung und ein Australien Shepherd ist ein bis zu 30kg schwerer Hund der bis zu 60 cm (Widerristhöhe) groß wird. Diese Rasse benötigt, wie Sie sicherlich selbst wissen, äußerst viel Bewegung & Beschäftigung da er besonders intelligent und eigensinnig ist, eben ein Arbeitshund für das Viehtreiben gezüchtet. Nicht ohne Grund wird die Rasse auch als Fährtenhund/Drogenspürhund eingesetzt. Besonders betont wird immer wieder, dass sein Hüte-und Bewachungsinstinkt besonders ausgeprägt ist, was sich in einer Mietwohnung der Größe schon äußerst unglücklich darstellt (Nachbarn bekommen Besuch, Geräusche im Treppenhaus usw.)
Ich bin sicher, dass Sie alle diese Informationen selbst auch in Erfahrung gebracht haben und sich der Verantwortung bewusst sind.

Bitte verstehen Sie uns hier nicht falsch, wir sind selbst verantwortungsvolle Hundehalter aber eben in angemessenem Wohnraum. Aus den o.g. Gründen müssen wir unsere Entscheidung leider weiter beibehalten und können die Zustimmung zur Haltung eines Hundes nicht erteilen.
"
Ich habe nicht das Gefühl, dass hier meine Interessen betrachten worden sind, sondern einfach keine Hunde in der Wohnung (welche im übrigen unrenoviert übernommen worden ist) gewünscht sind.
Auch ist die Begründung als Vermutung formuliert und die Behauptung, eine 63 qm Wohnung mit 3 Zimmern (2 Personen, kein Kind) für Haltung eines Hundes zu klein, halte ich für ungerechtfertigt. Besonders vor dem Punkt, dass sich die Wohnung im Erdgeschoss und in unmittelbarer Nähe zur ausreichend Auslaufmöglichkeiten befindet.
Vorerst soll der Welpe (welche erst am 30.5. einziehen wird) in der Großstadtwohnung meiner Lebensgefährtin bleiben, dies war anstandslos möglich. Jedoch möchten wir mittelfristig mit dem Hund in dieser ländlichen Wohnung leben.

Wie können wir die Gesellschaft zu einer vernünftigen Interessenabwägung bringen?
Werden unsere Chancen auf Erfolg vor Gericht gemindert, sollten wir trotzdem den Hund in der Wohnung halten (vorausgesetzt, dass keine weiteren triftigen Gründe wie z.B. Allergien vorgetragen werden)?
Wir sind sehr an einer friedlichen Lösung interessiert, möchten jedoch auch in dieser Wohnung bleiben, da in unmittelbarer Nähe Familie und Freunde ansässig sind, welche ebenfalls zur Aufsicht des Hundes mit eingeplant werden können. Wir sind aber auch bereit, ein angespanntes Verhältnis zu Vermieter und Gesellschaft auszuhalten.

Vielen Dank im Voraus für die fachliche Einschätzung und Ihren Ratschlag!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12 entschieden, dass ein komplettes Verbot der Hundehaltung über eine sog. „starre" Klausel in einem Formular-Mietvertrag unzulässig ist, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. In diesem Urteil führt der BGH weiter aus, dass in jedem Einzelfall eine gründliche Abwägung der Interessen der Parteien des Mietvertrages, der Nachbarn und anderen Bewohner des Hauses zu erfolgen hat.

An dieser Entscheidung hat sich das Amtsgericht Neukölln orientiert, dessen Urteil die Kläger nicht akzeptieren wollten, allerdings auch vor dem Landgericht Berlin als Berufungsinstanz unterlagen (Beschluss vom 20.07.2015, Az. 65 S 151/15), welches festgestellt hat, dass eine „Regelung im Mietvertrag, wonach eine Hundehaltung nur bei vorheriger Zustimmung gestattet ist, verbunden mit dem weiteren Hinweis auf die Genehmigungspraxis des Vermieters, wonach eine Hundehaltung grundsätzlich untersagt ist und Ausnahmen der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, unwirksam ist. Nach der gem. § 305 c Abs.2 BGB vorzunehmenden kundenfeindlichsten Auslegung ist diese Regelung dahingehend zu verstehen, dass eine Hundehaltung grundsätzlich untersagt und nur in Ausnahmefällen genehmigt wird, wobei hier aber auch nicht ansatzweise ersichtlich ist, von welchen Gesichtspunkten der Vermieter eine solche ausnahmsweise Genehmigung abhängig zu machen gedenkt. Eine solche Regelung ist intransparent und stellt zudem eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil er in seinem Mietgebrauch durch die bereits angekündigte grundsätzliche Untersagungspraxis in Bezug auf eine begehrte Hundehaltung unzulässigerweise eingeschränkt wird."

Nach Ihren Angaben spricht viel dafür, dass die Mietvertragsklausel ebenfalls als intransparent eingestuft werden könnte, zudem ist eine Ablehnung sehr wohl – wie letztlich auch geschehen – zu begründen. Auf der anderen Seite lässt sich die Argumentation mit der Größe des Hundes im ausgewachsenen Zustand aber durchaus hören, weshalb eine abschließende Einschätzung erst in Kenntnis aller Details, insbesondere der Prüfung des Mietvertrages, möglich ist. Ferner ist zu untersuchen, wie sich die Nachbarn und anderen Hausbewohner gegenüber dem Hund positionieren – sofern diese keine Einwände haben, spricht dies für Sie.

Bis zur Klärung der Frage der Zulässigkeit sollten Sie – um einer Abmahnung und ggf. folgenden fristlosen Kündigung zu entgehen – den Hund nicht in die Wohnung bringen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.05.2018 | 11:54

Sehr geehrter Hr. Böhler,


vielen Dank für eine erste Einschätzung, bitte gehen Sie doch etwas detailierter auf meine oben genannten Fragen ein.

Wie z.B. ob es eine Minderung des Erfolges vor Gericht geben könnte, sollten wir trotzdem den Hund halten.

und lt. meinem Kenntnisstand muss vor der fristlosen Kündigung festgestellt werden, ob der Vermieter eine solche Erlaubnis hätte erteilen müssen und nicht etwas aus intransparenter Willkür gehandelt hat. Ich bin auch gewillt dies "auszusitzen".

Im Mietvertrag sind auch keine weiteren Regelungen getroffen und lt. TierSchuHuV ist die Wohnung auch groß genug. (Dort wo ein Kind ein Zimmer hätte, hat es jetzt ein Hund).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.05.2018 | 13:27

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Wenn Sie vor Beginn der Hundehaltung über Par. 256 ZPO gerichtlich feststellen lassen möchten, ob die Hundehaltung zulässig Ist, erscheint dies erheblich risikomindernd. Für die Klärung dieser Frage ist es zwar unbeachtlich, ob die Haltung bereits vorliegt, allerdings ist der Vermieter berechtigt, gleichwohl fristlos zu kündigen und auch auf Räumung zu klagen. Wenn das Gericht dann nicht zu Ihren Gunsten entscheiden sollte, wäre die begonnene Haltung negativ. Der Vermieter ist also nicht verpflichtet, vor einer Kündigung aus wichtigem Grund die Unzulässigkeit feststellen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 27.05.2018 | 11:25

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"Fachlich bestimmt alles richtig, ging jedoch nicht auf meine Fragen ein. Die Antworten waren sehr allgemein geschrieben. Zum gleichen Ergebnis bin ich auch mit 30 Minuten googeln gekommen. Werde einen Anwalt dafür beauftragen, aber nicht diesen. "
Stellungnahme vom Anwalt:
Sämtliche Fragen wurden - so weit dies ohne Vorlage des Mietvertrages möglich gewesen ist - zutreffend beantwortet. Auch wurde so konkret wie möglich auf den Sachverhalt eingegangen. Daher kann die Bewertung nicht nachvollzogen werden.