Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Holzbockbefall Dachstuhl - Haftungsfrage

| 07.02.2016 10:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


11:53

Ich schildere hier den Fall einer Freundin, der wir bei der Lösung ihres Problems behilflich sein wollen. Im Folgenden spreche ich von unserer Freundin immer als Käuferin.

Im August / September 2015 hat die Käuferin ein Einfamilienhaus Bj. 1972 zu einem Kaufpreis von 165 T€ erworben. Der Kauf lief über einen Makler. Makler war auch gleichzeitig die finanzierende Bank (bekannte deutsche Genossenschaftsbank). Die Eigentümerin des Hauses lebt in einem Heim und ist stark dement. Aus diesem Grund hat sich eine ehrenamtliche Betreuerin um den Verkauf gekümmert..

Beim Verkauf war klar, dass der Kellerbereich ein leichtes Feuchtigkeitsproblem hat, Dieses wurde von der Käuferin genauer angesehen und nun, nach dem Kauf, auch fachmännisch saniert (neue Außenabdichtung). Darüber hinaus waren - auch nach Nachfrage - keine weiteren Mängel benannt worden.

Im Obergeschoss gab es einen Raum mit offener Balkenlage, der noch nicht ausgebaut und somit vom Holz sehr gut einsehbar war. Die Käuferin hat versäumt, einen Fachmann zur Prüfung hinzuzuziehen. Beim Ausbau dieses Raums fiel nun auf, dass der Dachstuhl vom Holzbock befallen ist. Es handelt sich um Lebendbefall, da wir eines der Tierchen (Made) lebend gefunden haben. Der Schaden ist sehr groß und finanziell für unsere Freundin vermutlich nicht tragbar.

Wir können und wollen dem Makler keine arglistige Täuschung vorwerfen. Jedoch hat er in dem Verkaufsgespräch bzgl. des Kaufpreises darauf hingewiesen, dass sie das Haus haben gutachterlich bewerten lassen. Diese Tatsache - verbunden mit der Antwort, dass keine Mängel außer des Kellers bekannt seien - ließen die Käuferin glauben, dass nicht Gravierendes ansonsten vorliegen könnte.

Ist ein Makler verpflichtet, sich vom Zustand des Gebäudes ein ausreichendes Bild zu verschaffen, wenn die demente Eigentümerin ihm nicht sagen kann, ob Mängel bekannt sind? Die Betreuerin ist nur ehrenamtlich tätig und kennt das Gebäude nicht - von ihr konnte der Makler also auch keine verlässliche Auskunft einholen.

Uns stellt sich nun die Frage, ob der Mangel noch eine Kaufpreisminderung begründet und / oder ob zumindest der Coutageanspruch des Maklers angezweifelt werden darf. Wenn die Käuferin auf den Sanierungskosten (vermutlich ca. 40 T€) allein sitzen bleibt, wird sie das finanziell nicht ziehen können.

Vielen Dank für Ihre Bereitschaft, uns trotz des überschaubaren ausgewiesenen Gebotes, mit Ihrer Antwort zu unterstützen.

07.02.2016 | 10:55

Antwort

von


(1063)
Radeberger Str. 2K
01796 Pirna
Tel: 03501/5163030
Web: https://RA-Peter-Eichhorn.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1) Ist ein Makler verpflichtet, sich vom Zustand des Gebäudes ein ausreichendes Bild zu verschaffen?

Es gibt keine Pflicht des Maklers vom Verkäufer übermittelte Angaben zu überprüfen (BGH, Urt. v. 18.01.2007, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=III%20ZR%20146/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.01.2007 - III ZR 146/06: Haftung des Maklers für die Richtigkeit der Informationen im E...">III ZR 146/06</a>).

Daraus ergibt sich auch, dass der Makler - wenn keine Angaben vom Verkäufer übermittelt werden - eigene Nachforschungen anstellen muss.
Er muss aber mitteilen, wenn ihm keine Angaben vom Verkäufer vorliegen.

Er darf keine falschen Angaben machen.
Er hat lediglich mitgeteilt, dass eine Bewertung stattgefunden hat und dass keine weiteren Mängel bekannt sind.

2) Uns stellt sich nun die Frage, ob der Mangel noch eine Kaufpreisminderung begründet und / oder ob zumindest der Coutageanspruch des Maklers angezweifelt werden darf?

Eine Kaufpreisminderung setzt eine Zusicherung der Holzbockfreiheit der Balken oder ein arglistiges Verschweigen durch die Verkäuferin oder den Makler (§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte ; vgl. BGH, Beschl. v. 22.7.2015 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20245/14" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.07.2015 - V ZR 245/14: Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs; Unter...">V ZR 245/14</a> ) voraus. Dafür sind sie beweisbelastet.

> Eine Kaufpreisminderung werden Sie, wenn eine arglistige Täuschung nicht nachgewiesen werden kann, wohl nicht durchsetzen können. Hier sollten aber alle Unterlagen, wie Kaufvertrag und Exposé geprüft werden.

Schadensersatzansprüche gegen den Makler und eine Verrechnung / Aufrechnung mit der Courtage setzt falsche Angaben druch den Makler voraus.
Versuchen Sie an das Bewertungsgutachten heranzukommen, dass der Makler genannt hat. Möglicherweise lässt sich darüber eine Kenntnis des Maklers und damit eine Täuschung durch Unterlassen herleiten.

> Ohne Beweis der Kenntnis des Mangels durch den Makler, können Sie keine Ansprüche geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 09.02.2016 | 11:31

Vielen Dank für die rasche und gut erklärte Antwort. Eine Rückfrage habe ich noch. Im Vorgespräch zum Kauf wurde unter Zeugen gesagt, dass das Objekt gutachterlich bewertet wurde. Die Käuferin hat damals um das Gutachten gebeten, der Makler ist aber über die Anfrage hinweggegangen. Nun hat die Käuferin noch einmal um das Gutachten gebeten und es wird von einem Missverständnis gesprochen. Der Geschäftsführer hatte einfach den Marktwert ermittelt und das hätten sie "Gutachten" genannt. Diesen Marktwert hatte er mit dem Text des Exposés als Begründung dem Betreuungsgericht zur Genehmigung eingereicht.
Wichtig ist noch, dass der Feuchtigkeitsschaden im Keller bekannt war und auch benannt wurde - eine Begehung des Gebäudes muss demnach erfolgt sein.

Die Käuferin ist daher davon ausgegangen, dass der Makler ein Gutachten hat erstellen lassen. Sie wusste, dass Makler ihnen bekannte Mängel nicht verschweigen dürfen. Die Käuferin hat ja auch noch einmal aktiv nachgefragt, ob gravierende Mängel bekannt seien, was - mit Ausnahme des Kellers - verneint wurde. Sie hat auch deshalb kein eigenes Gutachten vor dem Kauf beauftragt, da dies zusätzlich hohe Kosten verursacht hätte. Es ist somit nachvollziehbar, dass seitens des Kaufpreises kein Minderungsanspruch geltend gemacht werden kann. Aber war der Coutageanspruch des Maklers gerechtfertigt? Ich bin der Meinung, dass die Maklerleistung deutliche Mängel aufweist und die Leistung somit nicht korrekt erbracht wurde. Gibt es an dieser Stelle keine Handhabe?

Vielen Dank und herzliche Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.02.2016 | 11:53

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch eine mangelhafte Maklerleistung ist zu vergüten.
Ohne Schadensersatzanspruch können Sie keine "Minderung" verlangen bzw. etwas verrechnen. Sie müssten Zusagen des Maklers beweisen.
Ich sehe keine Handhabe.

Dennoch sollte beim Makler weiter nachgehakt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.02.2016 | 07:03

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Peter Eichhorn »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 11.02.2016
4,8/5,0

ANTWORT VON

(1063)

Radeberger Str. 2K
01796 Pirna
Tel: 03501/5163030
Web: https://RA-Peter-Eichhorn.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Vertragsrecht, allgemein, Verwaltungsrecht, Mietrecht, Kaufrecht, Arbeitsrecht, Erbrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Strafrecht