Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Hohe Nachzahlung Nebenkosten

| 02.04.2009 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,
es geht um Nebenkostennachzahlung aus einem vergangenen Mietverhältnis.
Ich war für 6 Monate Mieter in einer Wohnung in einer Großstadt. Mehrstöckiges Mehrparteienhaus, schätzungsweise Baujahr 50er Jahre. Mietzeitraum war Okt 2007-März 2008, also der gesamte Winterzeitraum. Daher erwartete ich auch eine Nachzahlung, allerdings nicht in der vorliegenden Höhe.

580€ Kaltmiete. In den 150€ Nebenkosten (75qm) enthalten sind Kalt- und Warmwasser sowie Heizkosten und Betriebskosten. Strom extra. Die Klausel zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung im Mietvertrag ist gestrichen. Angeblich ist also eine verbrauchsgerechte Ermittlung nicht möglich, daher gibt es eine Umlage der Heizkosten. Dazu muss ich noch anmerken, dass das Haus schlecht isoliert ist. Teilweise waren die Wände warm von den darunter laufenden Heizungs- oder Warmwasserleitungen. Versorgung erfolgt per Fernwärme.

Für die ersten 3 Monate kam eine Nachzahlung von 380€.
Für die zweiten 3 Monate Nachzahlung von 673€. Anteil Heizkosten an Nebenkosten ~ 65%.
Insgesamt also über 1000€ Nachzahlung, für 6 Monate wohlgemerkt.

Die Nebenkostenabrechnung an sich ist m.E. technisch korrekt und wird von einem großen Dienstleister erstellt. Die Werte sind auch rechnerisch nachvollziehbar. Die Heizkostenanteile wurden nach qm und "Gradtagen" auf meine Wohnung umgerechnet, was nach Heizkostenverordnung wohl auch die gängige Praxis ist wenn keine Ablesung „aufgrund der baulichen Gegebenheiten erfolgen kann“.

Würde man hypothetisch diese Nebenkostenabrechnung für die kommenden 6 Monate (April-Sept 2008) weiter extrapolieren (unter der Berücksichtigung das auf den Sommer kaum Gradtage entfallen), würden weitere 1000€ entstehen. Für 12 Monate würde daher fast 3000€ Nebenkosten auflaufen, denen jedoch nur 12*150€ = 1800€ Abschlagszahlungen entgegen stünden.

Daher meine folgenden Gedanken:
- Nebenkostenabrechnung prüfen lassen auf die Rechtmäßigkeit der Umlage der Heizkosten?
- Schritte wegen einer arglistigen Täuschung zu unternehmen. (NK sind ja fast 100€ pro Monat zu niedrig angesetzt) Nachteil ist, ich bin nicht Rechtsschutz versichert.
- Die Nachzahlung über 380€ für Okt-Dez 2007 erhielt ich bereits letztes Jahr und habe sie gezahlt.

- Was wäre ihr Vorschlag? Oder muss ich in den sauren Apfel beißen und zahlen?

Danke für Ihre Antwort.
02.04.2009 | 17:03

Antwort

von


(243)
Wilhelmsstr. 3
55128 Mainz
Tel: 0 61 31 / 333 16 70
Web: http://www.ra-freisler.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Grundsätzlich bestehen zwei Möglichkeiten.

Zum einen kann die Heizkostenabrechnung nach Grund und Höhe überprüft werden. Art, Umfang und Berechnungsmöglichkeiten sind in der Heizkostenverordnung geregelt, die Sie z.B. hier finden: http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html

Zum anderen können Sie versuchen, sich darauf zu berufen, dass die Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen durch den Vermieter ausdrücklich als „angemessen“ versichert wurde. Deckten diese sodann z.B. noch nicht einmal die verbrauchsunabhängigen Kosten, spricht dies für eine etwaige Täuschung. Dieser Einwand wird durch die Gerichte aber äußerst zurückhaltend gewürdigt; dem Mieter obliegt insoweit die volle Darlegungs- und Beweislast. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass auch in diesem Fall der tatsächliche Verbrauch vom Mieter zu bezahlen ist (der Notfalls zu schätzen ist), aber auch, dass der Einwand unvorhergesehener Preissteigerungen kommen wird.

In jedem Fall wäre vorab zu prüfen, welche Positionen der Betriebskostenabrechnung zu der Nachzahlung geführt haben.

Wenn Sie schildern, dass Sie keine Rechtsschutzversicherung haben, haben Sie in die Risikoabwägung nicht zuletzt das Kostenrisiko mit einzukalkulieren, unter Einschluss eines möglichen Sachverständigengutachtens im Prozess.

Ungeachtet dessen ist insbesondere für 2007 zu berücksichtigen, dass nach § 556 III BGB auch der Mieter verpflichtet ist, Einwände gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang (!) der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Zudem kann eine vorbehaltlose Zahlung als Anerkenntnis gesehen werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
Rechtsanwalt





Rechtsanwalt Martin P. Freisler
Fachanwalt für Medizinrecht, Fachanwalt für Versicherungsrecht

Bewertung des Fragestellers 13.04.2009 | 23:03

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Martin P. Freisler »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 13.04.2009
3,4/5,0

ANTWORT VON

(243)

Wilhelmsstr. 3
55128 Mainz
Tel: 0 61 31 / 333 16 70
Web: http://www.ra-freisler.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Fachanwalt Medizinrecht, Sozialrecht, Miet und Pachtrecht, Fachanwalt Versicherungsrecht, Haftungsrecht der Ärzte