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Hohe Heizkosten wegen defekten Thermostat -aber niedrige Schätzung

21.08.2008 17:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung in einer großen Wohnanlage, zur Abrechnung der Heizung habe ich eine Frage:

Im Jahre 2006 war ein Thermostat der Fußbodenheizung defekt, ich erfuhr davon erst Anfang 2007 durch den Mieter. Es wurden hierdurch hohe Heizkosten generiert. Die Wohnanlage ist noch in der Gewährleistung.

Nachdem mein Mieter von den Heizungsablesern nie angetroffen wurde, wurde das Jahr 2006 geschätzt, aufgrund des Defektes waren die Schätzungen für 2006 UNTER dem realen Verbrauch (Schätzung 2.000kWh / Tatsächlicher Verbrauch 19.000kWh).


1.)Kann der tatsächliche Verbrauch von mir (Vermieter ) nachgefordert werden oder ist das Thema nach der Schätzung erledigt und die 2007 abgelesenen Ist-Zahlen werden als neue Grundlage verwendet?


Besten Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:


Nach der Heizkostenverordnung ist es unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, die Verbrauchswerte für Heizung und/oder Warmwasser zu schätzen. In Ihrem Fall liegen diese Voraussetzungen vor, da es den Ablesern nicht möglich war, den tatsächlichen Verbrauch durch Ablesung der entsprechenden Messgeräte zu ermitteln.

Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, nach Ende des Wirtschaftsjahres 12 Monate lang die Betriebskosten geltend zu machen, vgl. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB.
Nach dieser Zeit beginnt eine Ausschlussfrist und es können seitens des Vermieters nur noch solche Kosten geltend gemacht werden, dessen Verzögerung der Vermieter nicht zu vertreten hat, vgl. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB.

Fraglich ist somit, ob es sich in Ihrem Fall um Kosten handelt, deren verzögerte Geltendmachung Sie zu vertreten haben.
Unter vertreten müssen in diesem Sinne ist gem. §276 Abs. 1 BGB Vorsatz bzw. jegliche Form von Fahrlässigkeit gemeint.
Wenn Sie also aufgrund zumindest fahrlässigem Verhaltens Ihrerseits die tatsächlich angefallenen Heizkosen erst nach dieser Jahresfrist geltend machen, kommt ein Erstattungsanspruch nicht in Betracht.

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung erfuhren Sie erst Anfang 2007 von dem Defekt der Messanlage, die schließlich ursächlich für die falsche Abrechnung war. Die tatsächliche Ablesung wurde zudem seitens des Mieters vereitelt, was Ihnen nicht angelastet werden kann. Ganz im Gegenteil. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass der Mieter nur aus dem Grund den Zugang zu den Ableseeinrichtungen vereitelt hat, um die vorliegend umstrittene Schätzung zu provozieren und entsprechend Kosten zu sparen. Auch trifft Sie als Vermieter nicht die Pflicht, regelmäßig und in kurzen Abständen nach der Funktionstüchtigkeit der in Ihrer Wohnung befindlichen Ablesegeräte zu schauen. Auch ist Ihnen der Defekt ja relativ zeitnah nach der Schätzung bekannt geworden.
Somit kann Ihnen in Gesamtschau der Umstände nach erster Einschätzung keine Fahrlässigkeit hinsichtlich der verzögerten Kostengeltendmachung angelastet werden, so dass Sie diese nicht zu vertreten haben und der Mieter verpflichtet ist, die Differenz zwischen dem wohl bereits gezahlten Schätzbetrag und der tatsächlich geschuldeten Summe für die 19.000 Kwh nachzuzahlen. Diese Ausführungen beziehen sich auf den Fall, dass die Nebenkosten von Ihnen noch nicht vorbehaltlos abgerechnet worden sind.

Anders ist der Fall allerdings zu beurteilen, wenn Sie die Nebenkosten aufgrund des geschätzten Betrages bereits vorbehaltlos abgerechnet haben. So hat etwa das Landgericht Aachen sowie das Landgericht Berlin entschieden, dass in der vorbehaltslosen Abrechnung seitens des Vermieters gleichzeitig ein sog. negatives Schuldanerkenntnis zu sehen ( LG Berlin MDR 1990 550, LG Aachen NZM 2001 707). Damit ist gemeint, dass über die mit der Abrechnung geltend gemachten Beträge hinaus für die betreffende Abrechnungsperiode keine weitergehenden Ansprüche mehr bestehen.
Sollte der Mieter in diesem Fall ebenfalls vorbehaltlos gezahlt haben, so sind damit eventuell tatsächlich noch bestehende Ansprüche Ihrerseits aufgrund der tatsächlichen Messung, ausgeschlossen.


Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten Vorschriften zum besseren Verständnis meiner Ausführungen beigefügt:


§ 276 BGB , Verantwortlichkeit des Schuldners

(1) 1Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist. 2Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.
(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.

§ 556 BGB , Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 3Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. 4Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) 1Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. 2Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.




Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Sehr gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Vertretung im Wege der Mandatierung zur Verfügung.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend.


mit freundlichem Gruß

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.08.2008 | 20:15

Hallo Herr Newerla,

vielen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort! Gelten Ihre Ausführungen auch im Verhältnis zwischen mir und der Hausverwaltung bzw. dem Versorger, konkret: Darf mir das noch nachberechnet werden, trotz Schätzung?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.08.2008 | 22:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt:

1.) Wohnungsverwaltung

Im Verhältnis von Ihnen zur Wohnungsverwaltung gelten meine Ausführungen ebenfalls, bzw. insoweit, als dass die Wohnungsverwaltung lediglich in Stellvertretung für Sie gegenüber dem Mieter handelt. Am Vertragsverhältnis sind ausschließlich Sie und der jeweilige Mieter beteiligt, so dass die entsprechenden Rechte und Pflichten aus § 556 BGB bzw. aus dem gesamten Mietverhältnis nur zwischen Ihnen und dem Mieter gelten.
Die Wohnungsverwaltung vermittelt insoweit nur. Anders wäre der Fall natürlich zu beurteilen, wenn die Wohnungsverwaltung eigenmächtig, also ohne vorherige Absprache mit Ihnen für Sie nachteilige Rechtsgeschäfte mit dem Mieter getroffen hätte. Insoweit wäre gegebenenfalls die Wohnungsverwaltung zur Verantwortung zu ziehen, was aus meiner Sicht in ihrem Fall jedoch nicht gegeben ist.

2. Versorgungsunternehmen

Sie haben in Ihrer Sachverhaltsschilderung die Maßeinheit kwh genannt. Ich gehe hiernach davon aus, dass in Ihrer Wohnung die Heizung somit über elektrischen Strom betrieben wird. Diesbezüglich auftretende Rechtsfragen werden weitestgehend durch die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die Ersatzversorgung mit Elektrizität aus dem Niederspannungsnetz (StromGVV) geregelt.

In Ihrem Fall ist § 18 StromGVV die maßgebliche Vorschrift:

§ 18 Strom GVV , Berechnungsfehler

(1) 1Ergibt eine Prüfung der Messeinrichtungen eine Überschreitung der Verkehrsfehlergrenzen oder werden Fehler in der Ermittlung des Rechnungsbetrages festgestellt, so ist die Überzahlung vom Grundversorger zurückzuzahlen oder der Fehlbetrag vom Kunden nachzuentrichten. 2Ist die Größe des Fehlers nicht einwandfrei festzustellen oder zeigt eine Messeinrichtung nicht an, so ermittelt der Grundversorger den Verbrauch für die Zeit seit der letzten fehlerfreien Ablesung aus dem Durchschnittsverbrauch des ihr vorhergehenden und des der Feststellung des Fehlers nachfolgenden Ablesezeitraums oder auf Grund des vorjährigen Verbrauchs durch Schätzung; die tatsächlichen Verhältnisse sind angemessen zu berücksichtigen. 3Bei Berechnungsfehlern auf Grund einer nicht ordnungsgemäßen Funktion einer Messeinrichtung ist der vom Messstellenbetreiber ermittelte und dem Kunden mitgeteilte korrigierte Verbrauch der Nachberechnung zu Grunde zu legen.
(2) Ansprüche nach Absatz 1 sind auf den der Feststellung des Fehlers vorhergehenden Ablesezeitraum beschränkt, es sei denn, die Auswirkung des Fehlers kann über einen größeren Zeitraum festgestellt werden; in diesem Fall ist der Anspruch auf längstens drei Jahre beschränkt.

Gem. § 18 Abs. 1 S. 3 ist bei Messfehlern, wie in Ihrem Fall, der korrigierte Betrag der Berechnung zu Grunde zu legen.
Absatz 2 dieser Vorschrift normiert hierzu, dass dieser Anspruch auf maximal 3 Jahre beschränkt ist , so dass zum aktuellen Zeitpunkt eine Nachberechnung möglich ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen abschließend Klarheit in die Angelegenheit bringen konnte und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend.

Mit freundlichem Gruß

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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