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Höhe der Überbaurente

| 16.02.2009 08:41 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Mein Grundstück ist mit ca. 45m² mit dem Haus meines Nachbarn überbaut
(Südwand: 18m x 2,57m ; Westwand: 8m x 0,20m).
Die Ostwand begrenzt direkt den Bürgersteig.
Dieses wurde bei der Vermessung meines Grundstückes in 1999 festgestellt.
Mein Nachbar hat sein Grundstück in 2000 bei einer Zwangsversteigerung erworben, bei der ich schon auf diesen Sachverhalt hingewiesen habe.
Im Gutachten ist die Größe des Nachbargrundstückes mit 223m² und das Baujahr mit 1938 angegeben.
Mein Grundstück ist 250m² groß.
In einem Testament von 1929 in den Grundbuchakten ist der Wert des Grundstückes meines Nachbarn mit 7000 RM angegeben.
Ursprünglich war das jetzige Gebäude eine Stallung /Scheune von ca. 120m² mit eingebauten, unterkellerten Wohnräumen von ca. 30m².
Dazu gibt es keinerlei Bauakten.
Mein Nachbar und ich sind uns einig, dass eine Überbaurente fällig ist, nur die Höhe ist strittig.
Seit 2003 mahne ich dieses an.
Weiterhin beabsichtigt mein Nachbar eine Wärmedämmung von ca. 10 cm anzubringen, wogegen ich prinzipiell nichts einzuwenden habe.
Meine Fragen:
1. Wie hoch ist die augenblickliche Überbaurente(Umrechnung RM-€)?
2. Wie hoch ist die Überbaurente nach Anbringung der Wärmedämmung bei einem Bodenwert von 90€/m²?
3. Wer ist für die Straßenreinigung der Ostwandüberbauung verantwortlich?
4. Gibt es eine Verjährungsfrist?

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Überbaurente berechnet sich nach dem Verkehrswert, der ggfs. dann durch einen Sachverständigen festgestellt werden muss.

Dabei wird mann sich aber an die von Ihnen genannten Zahlen orientieren können, so dass dann der Betrag in Höhe von 4.000,00 EUR im Raum steht, wobei aber sicherlich noch ein Abschlag vorgenommen wird. Ohne die Einzelheiten zu kennen, ist eine Taxierung schwer vorzunehmen, so dass - falls keine Einigung erzielt werden kann, die sich zwichen 2.000 und 4.000 EUR bewegt - dann eine Begutachtung unumgänglich ist.

Zu berücksichtigen ist dabei, dass der Nachbar vor Ersteigerung Kenntnis hatte.



Die Wärmedämmung wird, da sie letztlich eine unwesentliche Beeinträchtigung darstelt und Sie sich damit einverstanden erklärt haben, dann keine besondere Berechnung nach sich ziehen.


Die Straßenreinigung obliegt dem Grundstückseigentümer des angrenzenden Grundstückes, sofern die Straßenreinigungspflicht der Gemeinde keine Besonderheiten hergibt. Hier bitte ich um ergänzende Informationen, wer Eigentümer des an die Straße angerenzenden Grundstückes ist, da mir dieses aus der Fragestellung so nicht deutlich wird.


Hinsichtlich des Überbaus selbst gibt es keine Verjährungsproblematiken. Die jährliche Überbaurente verjährt allerdings innerhalb von drei Jahren, wobei hier aber die Besonderheit besteht, dass diese Rente anerkannt worden und Verhandlungen geführt werden. Erst nach Beendigungd er Verhandliungen beginnt also diese Dreijahresfrist.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle



Rückfrage vom Fragesteller 17.02.2009 | 09:35

Sehr geehrter Herr RA Bohle,
vielen dank für Ihre umgehende Antwort, aber leider habe ich mich offensichtlich nicht eindeutig ausgedrückt.
Zu Frage 1.:
Nach meiner Kenntnis berechnet sich die Höhe der Überbaurente nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Üerbauung, das wäre dann 1929/38. Problematisch ist dann die Umrechnung RM--> €, da im Testament von 1929 der Grundstückswert mit 7000 RM angegeben ist.
Oder ist Ihre Antwort so zu verstehen, dass wegen dieser Problematik der Verkehrswert angesetzt wird, dann fragt sich allerdings, Verkehrswert zu welcher Zeit?
Im Gutachten von 1998, anläßlich der Zwangsversteigerung, ist der Grundstückswert von 200 DM/m² angenommen worden.
Worauf bezieht sich Ihr Betrag von 4000 €. Ist das der Wert des überbauten Grundstückes woraus sich dann eine Verzinsung als Überbaurente (5%) berechnen läßt?
Zu Frage 2.:
Wegen dieser Problematik erscheint mir die Anbringung der Wärmedämmung als Zeitpunkt der Überbauung anzunehmen als verträglich.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.02.2009 | 10:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

offenbar haben wir an einander vorbeigeschrieben und sind an die Grenzen der online-Beratung gestoßen - rufen Sie mich doch bitte einmal an.

Es kommt auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Überbauung an, das ist richtig. Nur, diesen Verkehrswert haben wir nicht, denn Sie dürfen den Grundstückswert, der in Testament genannt worden ist, nicht mit dem tatsächlichen Verkehrswert gleichsetzen. Der genannte Wert ist fiktiv vom Erblasser beziffert worden, ohne dass es dem objektiven Verkehrswert entspricht.

Ist der Wert aber so nicht ermittelbar, muss ein Sachverständigengutachten zur Wertermittlung eingeholt werden. Dabei wird der Überbau (45 qm) mit dem Qm-Meterpreis (90,00 EUR nach Ihren Angaben) multipliziert (= 4.050,00 EUR), wobei dann aber noch die Besonderheiten des Grundstückes und des Überbaues zu einer Anpassung führen. Daher meine vorsichtige Schätzung, da eben diese Gesamtumstände nicht bekannt sind.

Wollen Sie von 7.000,00 RM ausgehen, werden Sie einen Umfechnungsfaktor von 3,oo EUR /100 RM annehmen können, so dass dann der Wert 210, oo EUR liegen würde. Daher sollten Sie diese Umrechnungsmethode nicht nutzen.



Der Zeitpunkt der Anbringung der Wärmedämmung ist sicherlich richtig. Allerdings wird diese Erweiterung des Überbaues bei der Berechnung nicht ins gewicht fallen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 23.02.2009 | 09:48

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