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Höhe Mietminderung durch Wasserschaden

07.06.2010 12:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir sind Vermieter einer DHH mit Garten. Durch einen Wasserschaden im Keller (1 Homeoffice ca 30qm, 1 WC und Flur in gehobener Ausstattung, 1 Lagerraum und 1 Hauswirtschaftsraum in Kellerausstattung) sind die Räume ca. 8 Wochen nicht durchgehend nutzbar gewesen. Die Trocknungsgeräte waren 3 Wochen im Einsatz und sorgten für Lärmbelästigung im Home Office. Der Mieter ist Außendienstler. Das Home Office ist nicht mit einem notwendigen Arbeitsplatz 8h / tägl. zu vergleichen. Das Haus hat in EG und OG weitere 130 qm und kostet 1.800,€ KM / Monat zzgl. 100,-€ NK Vorausz. Die Mieter zahlen alle Verbrauchskosten selber. Die Mieter wollen um Mietminderung verhandeln. Diese Summe möchte ich auch der Versicherung als Schaden durchgeben. Welche Summe ist angemessen?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Für die Zeit, in der der Mangel in Form von Wasserschäden vorhanden ist, kann der Mieter eine Mietminderung durchführen, die ggf. sogar zur vollständigen Nichtzahlung des Mietzinses führen kann. Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, inwieweit die vermieteten Räume ganz oder teilweise nicht mehr genutzt werden können. Bei der Höhe kommt es auch auf die gesamte Größe der Wohnung im Verhältnis zu der mangelbehafteten Fläche an. Bemessungsgrundlage ist nach § 536 BGB die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung auf die Nebenkosten., BGH-Entscheidung, 20. Juli 2005 (Az: VIII ZR 347/04).

Nachfolgend habe ich Ihnen einige beispielhafte Urteile aufgelistet, anhand derer Sie je nach Grad der Beeinträchtigung bezogen auf die gesamten vermieteten Räumlichkeiten im Verhältnis zu den betroffenen Flächen Anhaltspunkte für die Höhe der Mietminderung finden:

Wasserschaden an Decke im Wohnzimmer 25 %; AG Osnabrück, Urteil v. 31.3.1995, 14 C 231/94, NJW-RR 1995, 971

Wasserschaden an Decke Wohn- und Schlafzimmer 20 %, LG Berlin, Urteil v. 30.5.1989, 64 S 71/89, GE 1990, 705

Wasserschaden, Durchfeuchtung einer Wand 50 %; LG Berlin,Urteil v. 28.2.1991, 64 T 19/91, GE 1991, 573

Wasserschaden, Teppichboden nass, Tropfwasser 50 %; AG Leverkusen, Urteil v. 18.4.1979, 23 C 471/76, WuM 1980, 163

Wasserschaden, unbenutzbares Wohnzimmer; 30 % AG Bochum, Urteil v. 28.11.1978, 5 C 668/78, ZMR 1979, 206

Wasserschaden; Wohnung ist überschwemmt und es stinkt wegen des nassen Teppichbodens nahezu bestialisch. Dies begründet eine Mietminderung von 80%; Urteil AG Friedberg, Az. C 389/82, aus WM 1984, S. 198.

Wasserschaden; Tropft Wasser durch die Zimmerdecke, sind 30% Mietminderung zulässig; AG Kiel, Az. 13 C 9/80, aus WM 1980, S. 235.

Ist die Wohnung wegen feuchter Wände und Decken unbewohnbar, so braucht der Mieter sogar gar keine Miete zu zahlen; AG Potsdam, Az. 26 C 533/93, aus WM 1995, S. 534.

Auf Basis Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass lediglich der mitvermietete Keller betroffen gewesen ist, hingegen dieser allerdings während der Zeit des Wasserschadens vollständig unbenutzbar gewesen ist. Da der Keller in etwa 1/3 der gesamten vermieteten Fläche ausmachen dürfte und wohl die übrigen Geschosse nicht weiter beeinträchtigt waren, würde ich im Ergebnis vor dem Hintergrund der aufgezeigten Rechtsprechung eine Mietminderung in Höhe von 30 % bis maximal 40 % der Gesamtbruttomiete für angemessen und berechtigt ansehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

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