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Höhe Maklergebühr

19.06.2012 21:42 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Wir möchten eine Immobilie auf einem Erbaurechtsgrundstück erwerben, Kaufpreis 215.000 Euro. Die Maklergebühr erscheint uns sehr hoch, 5,95%, was wir beim Makler schon mehrfach angesprochen haben.
Jetzt haben wir erfahren, dass er von den Verkäufern zusätzlich 3,57 % verlangt! Die wussten gar nicht, dass er vom Käufer auch noch eine Gebühr und gleich eine so hohe verlangt.
Über 9% Provision für eine Vermittlungszeit von 6 Wochen - ist das nicht unbillig? Kann man sich dagegen wehren?
Eine schnelle Beantwortung wäre wichtig.
Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Die Maklerprovision ist nach § 652 BGB die Gebühr des Immobilienmaklers für die Vermittlung des Kaufvertrages. Die Höhe der Gebühr ist bundeseinheitlich nicht geregelt und regional unterschiedlich. In Bayern betragen die ortsüblichen Sätzen, an die sich der Makler in der Regel halten muss, 3,57% für den Käufer und 3,57% für den Verkäufer. Demnach werden die Maklergebühren in Bayern jeweils dem Käufer und dem Verkäufer in gleicher Höhe auferlegt.
Die Höhe der Provision vom 5,95% für Sie als Käufer ist demnach in der Tat übersetzt. Es ist auch nicht einsichtig, warum der Makler von dem Verkäufer nur 3,57% an Provision verlangt und von Ihnen 5,95%.

Weisen Sie den Makler daraufhin, dass er sich an die ortsüblichen Sätze von 3,57% an Provision für den Käufer und für den Verkäufer zu halten hat. Den ortsüblichen Satz von 3,57% kann der Makler nur dann überschreiten, wenn besondere Gründe hierfür vorliegen. Das ist z.B. der Fall, wenn sich um ein besonderes Hausgrundstück in einer besonders guten und teuren Lage handelt, was in Ihrem Fall unter Berücksichtigung der Kaufpreishöhe allerdings nicht der Fall sein dürfte.

Mit der Sittenwidrigkeit tut sich die Rechtsprechung jedoch schwer. Nach einem Urteil des OLG Frankfurt vom 05.02.2008 (18 U 59/07) sind 12% an Maklerprovision sittenwidrig, da die marktübliche Provisionshöhe in dem vom Gericht zu beurteilenden Fall gleich um ein Mehrfaches ohne Grund, der in einem besonders guten Hausgrundstück in einer sehr begehrten Lage zu sehen gewesen wäre, überschritten wird.

Lassen Sie sich demnach nicht auf die völlig übersetzte Provision von 5,95% ein und unterschreiben unter keinen Umständen eine Provisionsvereinbarung. Denn dann hätte der Makler sogar die Möglichkeit, die Provision, da mit Ihnen vereinbart, einzuklagen. Denn eine Sittenwidrigkeit der Provisionshöhe ist nicht ersichtlich, denn diese fängt erst bei 12%.

Gerne stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2012 | 06:23

Sehr geehrter Herr Dratwa,

danke für die schnelle Beantwortung!

Um die Sache noch etwas differenzierter darzustellen:
Die erhöhte Gebühr wird tatsächlich mit den Besonderheiten des Erbaurechts begründet. Allerdings ist es nicht etwa so, dass es (zumindest aus meiner Sicht) dadurch erhöhte Aufwendungen für den Makler gegeben hätte. Er bietet das Objekt seit Mai an und kann zu den Besonderheiten, d.h. den Feinheiten des Erbbaurechtsvertrages selbst nicht viel aussagen, sondern einen nur an die Zuständigen des Grundstückseigentümers verweisen. Anspruch auf eine rechtliche Prüfung der Verträge und damit einhergehend einer etwaigen Garantie auf Richtigkeit o.ä. durch den Makler hat man nicht.

Wir haben das Objekt einmal besichtigt und dort zufällig die Eigentümer getroffen und die meisten Informationen (z.B. Bauliche Besonderheiten) auch nur von Ihnen bekommen.
Unterlagen wurden vom Makler nur auf Nachfrage und bröckchenweise zugeschickt, was ärgerlich ist - er müsste als Makler doch wissen, was Käufer generell an Unterlagen gesehen haben sollten.

Langer Rede, kurzer Sinn: kann er mit dem Erbaurecht alleine den höheren Preis rechtfertigen, obwohl die Bemühungen nicht so umfassend auf mich als Käufer wirkten, d.h. ich eigentlich nicht zufrieden bin mit seiner Maklertätigkeit? Vielleicht mache ich mir auch nur Illusionen darüber, wie gut ein Makler sein Objekt kennen sollte?

Die Provision ist Bestandteil des Kaufvertrages, ohne Anerkennung dieser Gebühr von gibt es keinen Kaufvertrag.
Darüber hinaus gibt es leider mehrere heiße Interessenten und es ist momentan das einzige Objekt, das für uns in Frage kommt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2012 | 09:37

Sehr geehrter Fragesteller,

die Höhe der Provision kann sicher nicht mit dem Erbbaurecht begründet werden. Sie ist allerdings zwischen dem Makler und dem Kunden frei vereinbar, d.h., der Makler muss sich nicht an die ortsüblichen Sätze halten. Ihre Grenze findet die Höhe der Provision nur in der Sittenwidrigkeit, die in etwa bei einer Höhe der Provision von 12% beginnt, worauf ich anhand der Rechtsprechung bereits hingewiesen habe. Wenn die Provision Bestandteil des Kaufvertrages ist, sie also notariell zwischen Ihnen und dem Makler bestätigt wurde, die Vereinbarung somit noch zusätzlich notariell manifestiert wurde, dann müssen Sie, wenn Sie den Notarvertrag unterzeichnen, die Provision auch zahlen. Dies ist mehr als ärgerlich, jedoch hätte ein Rechtsstreit bezüglich der Höhe der Provision keine Aussichten auf Erfolg, da sie zwischen Ihnen und dem Makler, wenn auch unter dem Druck des Erwerbs des Objektes, vereinbart wurde.Ohnehin dürfte im notariellen Kaufvertrag bezüglich der Provision noch eine Vollstreckungsklausel vorhanden sein, der Makler könnte also wegen seiner Provison die Zwangsvollstreckung einleiten.

Der Makler nutzt hier einfach die Marktsituation aus, was zwar zu mißbilligen ist, jedoch keine Sittenwidrigkeit darstellt.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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