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Höchstverjährungsfrist , arglistige Täuschung , Hauskauf

| 23.04.2020 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


1999 habe ich ein landwirtschaftlichen Betrieb mit (damals nicht bewohnbarem) Wohnhaus gekauft . Im März diesen Jahres stellte sich erstmalig heraus , das Teile des 350 m² großen landwirtschaftlichen Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Die Bauwerke welche über eine Baugenehmigung verfügen , weichen stark von diesen ab .

Auch machte der damalige Erbauer Falschangaben , bezüglich der Form und Größe des bestehenden Gebäude bei den Bauanträgen und "erschwindelte" sich Baugenehmigungen . Diese "illegalen" Bauanträge wurden März 1990 gestellt , Die Ausführung begann Oktober 1990 .

An die von ihm, "erschwindelten" Baugenehmigungen hat sich der Verkäufer nicht gehalten . Ringanker fehlt zum Teil und ist schwächer ausgeführt , Dachkonstruktion entspricht nicht den Plänen , sie ist zu schwach ausgeführt . In die gemeinsame Giebelmauer (Nachbar) sind Balken der Dachkonstruktion eingebaut ohne das dies in den Bauplänen angegeben ist . Ein Schwarzbau von 80 m² hat er an dieses Gebäude gebaut .

Laut Information vom Architekt und des Bauamt , sind sämtliche Bauten "Baurechtswiedrig" . Der Verkäufer ist der Erbauer der Schwarzbauten ! Arglistige Täuschung dürfte nachzuweisen sein .
Frage : Im <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/199.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen">§ 199 BGB</a> , wird eine Höchstverjährungsfrist von 10 oder 30 Jahren angegeben . In meinem Fall würde die wiederkehrende Verjährung von 3 Jahren (Arglist) ab erkennen zutreffen . <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Mängelansprüche">§ 438</a> ,199 , <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">195 BGB</a> usw.

Nach unzähligen Recherchen und Beratungen , komm ich zu KEINEM ERGEBNISS . Die einen sagen "schwammig" die 10 jährige Höchstverjährungsfrist seit Kauf der Immobilie treffe zu , die anderen sagen es könne evtl. 30 Jahre Anspruch bestehen .
Falls ich Meldung bei der Baubehörde mache , wird sie einschreiten . Eine dauerhafte Offizielle Duldung , wird die Baubehörde nicht erteilen .
Der Verkäufer ist der Erbauer und Antragsteller der "illegalen" Bauten .
1: Kann die "strafbare" Handlung des Verkäufer dazu beitragen , eine 30 jährige Verjährungsfrist zu erwirken ?
2: Wenn die Behörde Maßnahmen (Nutzungsuntersagung , Abrissverfügung) ankündigt , hätte ich dann die Chance auf die 30 jährige Verjährung ?
3: Ist in meinem Fall , ein "Härtefall" vorhanden , wo das Gericht einen Antrag auf Verjährung (Beschuldigter) ablehnen würde ?
4: Können sie mir eine rechtsbegründete und nachweisbare (zb. durch § oder Gerichtsurteile) Auskunft geben ob ich Ansprüche noch geltend machen kann ?




<!--dejureok-->
23.04.2020 | 23:43

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1: Kann die "strafbare" Handlung des Verkäufer dazu beitragen , eine 30 jährige Verjährungsfrist zu erwirken ?

Zunächst verjähren die Mängelansprüche in drei Jahren ab Kenntnis der arglistigen Täuschung, bedeutet wenn Sie dies im Jahr 2020 entdeckt haben, bis zum 31.12.2023.

Allerdings gilt, dass unabhängig von der Kenntnis die Ansprüche aber spätestens 10 Jahre nach der Entstehung des Anspruches verjähren, wenn es sich nicht um Schadenersatzansprüche wegen einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit handelt. Reine Vermögensschäden unterliegen damit der 10-jährigen Verjährung ab ihrer Entstehung.

Dasselbe OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.1.2014, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20U%20149/13" target="_blank" class="djo_link" title="4 U 149/13 (3 zugeordnete Entscheidungen)">4 U 149/13</a> stellte im Sinn der ständigen Rechtsprechung noch klar, dass bei Arglist der Anspruch des Bestellers (Auftraggebers) auf Ersatz von Mangelbeseitigungskosten nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Mängelansprüche">§§ 634a Abs. 3</a> , <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">195</a> , <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/199.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen">199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 BGB</a> spätestens 10 Jahre nach Abnahme des Werks (bei Ihnen die Übergabe) verjährt. Denn Nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/199.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen">§ 199 (3) BGB</a> handelt es sich um sonstige Schadensersatzansprüche, die eben ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an verjähren.

Zu ergänzen bleibt, dass nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/199.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen">§ 199 Abs. 3 Ziff . 2 BGB</a> solche sonstigen Schadensersatzansprüche ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an verjähren. Wenn also der Schaden noch gar nicht entstanden ist und man von der Arglist keine Kenntnis hat, könnte man noch bis zu diesen 30 Jahren nach dem Ereignis, also etwa der mangelhaften Leistungserbringung im Jahr 2020 bis zum 31.12.2050, einen unverjährten Anspruch besitzen. Allerdings: Siehe unter 2:

2: Wenn die Behörde Maßnahmen (Nutzungsuntersagung , Abrissverfügung) ankündigt , hätte ich dann die Chance auf die 30 jährige Verjährung ?

Ja, da der Schaden bis dahin noch nicht eingetreten ist, solange keine Abrissverfügung besteht und Sie dadurch eingeschränkt werden. Vor etwaigen Maßnahmen der Behörde wäre es nur ein theoretischer Schaden, der erst mit Verfügungen der Behörde eintritt und damit die 30 Jahre als Höchstverjährung greifen.
Die 30 Jahre gelten immer dann, wenn der Schaden noch gar nicht eingetreten ist, wie bei Ihnen, solange die Behörde keine Untersagung ausspricht und das Gebäude nicht einsturzgefährdet ist.

3: Ist in meinem Fall , ein "Härtefall" vorhanden , wo das Gericht einen Antrag auf Verjährung (Beschuldigter) ablehnen würde ?

Nein, siehe oben. Auf eine Verjährung kann er sich nicht berufen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir für Sie eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt<!--dejureok-->


Rückfrage vom Fragesteller 24.04.2020 | 15:06

Sehr geehrter Herr Dr. Hoffmeyer,

Vielen dank für die aufschlußreiche und ausführliche Antwort .

Können sie mir evtl. noch Auskunft geben , wie ich weiter vorgehen soll ?

"Ich weis nicht was ich machen soll ?" ............
Die Rechschutzversicherung habe ich erst kürzlich abgeschlossen , die Wartezeit von 3 Monaten auf Immobilienangelegenheiten , ist noch nicht um .
Gerne würde ich meinen Fall ihrer Kanzlei anvertrauen . Die Erfolgsaussichten müssten schon sehr hoch sein , sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen , würde zugleich der "Schwarzbau" auffliegen .
Das würde dann sehr wahrscheinlich den finanziellen Ruin für mich bedeuten , da die Reparatur / Nachbessrung / Nachgenehmigung des sehr großen Gebäude ein Vermögen verschlingen würde . Da blieb mir aus finanziellen Gründen nur der Abriss (der ja wesentlich günstiger ist) übrig . Nach "aufdeckung" verlangt die Behörde sehr wahrscheinlich die legalisierung des Gebäude .
Anbei : Im Gebäude habe ich 7 selbst restaurierte Oldtimerautomobile und 8 Oldtimertraktoren stehen , welche das Oldtimergutachten haben und mit dem Oldtimerkennzeichen gefahren werden . Historische Werzeugmaschinen , Hebebühne , Werkstatt , Reifenmontiergeräte ..... ALL DIES IST EIN LEBENSWERK UND IN DIESEM BESAGTEN "SCHROTTGEBÄUDE" UNTERGEBRACHT . Im Dezember letzten Jahres habe ich das komplette Dach in Aluminium Trapetzblech für 30000 Euro erneuern lassen . Elektroinstallation ist neu . Das Wohnhaus ist komplett saniert mit Fassaden-Wärmedämmung und neuem Dach . Das war bevor ich Kenntniss über die "Illegalität" hatte .

Vielen Dank , für eine Antwort

Mit freundlichen Grüßen,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.04.2020 | 15:37

Sehr geehrter Fragesteller,

um erst einmal „wenig Staub aufzuwirbeln" wäre es sinnvoll, die Ansprüche zunächst lediglich gegenüber dem Verkäufer außergerichtlich geltend zu machen und um eine Stellungnahme zu bitten. Im besten Falle einigt man sich hierbei außergerichtlich auf eine gewisse Schadenssumme, ohne dass die Behörde hiervon in Kenntnis erlangt. Sollte dies nicht der Fall sein, könnte ein Prozess allerdings auch dahingehend geführt werden, dass hinsichtlich der Äußerungen dem Gericht nicht unbedingt offensichtlich sein müsste, dass eine Behörde hier von noch keine Kenntnis hat. Hier sollte man entsprechend vorsichtig agieren, dass keine Amtsermittlung stattfindet. Vorrangig sollte allerdings die außergerichtliche Lösung versucht werden.

Wie gesagt sehe ich den Schadeneintritt ohne weiteres Behördenhandeln als noch nicht eingetreten, sodass die 30-jährige Verjährungsfrist gilt.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben oder rechtliche Hilfe brauchen sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber gerne weitere kostenlose Nachfragen beantworte und unsere Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet oder auch erstattet werden, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.04.2020 | 16:26

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